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Es una de las preguntas más frecuentes que nos hacen los propietarios, y la respuesta sincera es: depende. En el Reino Unido no existe un tipo impositivo fijo sobre los ingresos por alquiler. El importe a pagar depende de la renta imponible total, de los gastos y deducciones fiscales a los que se tenga derecho, y de la forma de titularidad de la propiedad. Dos propietarios que perciben los mismos ingresos por alquiler pueden acabar con facturas fiscales muy diferentes, y comprender el porqué es el primer paso para gestionar su situación de forma eficaz.
Los arrendadores pagan impuestos sobre la renta por sus ganancias netas de alquiler (alquiler bruto menos gastos deducibles) a una tasa del 20%, 40% o 45%, según su renta imponible total. La deducción personal de 12.570 libras esterlinas puede eximir de impuestos parte de las ganancias, pero otros ingresos pueden agotar primero estos tramos impositivos.
Los ingresos por alquiler no constituyen una categoría impositiva independiente con un tipo fijo propio. Según la Ley del Impuesto sobre la Renta (Actividades Comerciales y Otros Ingresos) de 2005, los beneficios de una actividad inmobiliaria en el Reino Unido tributan de la misma forma que los ingresos laborales, las pensiones o cualquier otro ingreso imponible. El punto de partida son siempre los ingresos brutos por alquiler, de los cuales se deducen los gastos admisibles para obtener el beneficio neto imponible. Este beneficio se suma al resto de los ingresos del ejercicio fiscal, y el total resultante determina el impuesto a pagar y el tipo impositivo aplicable.
Este es un punto crucial que muchos propietarios pasan por alto al empezar a alquilar una propiedad. Los ingresos por alquiler no se gestionan de forma independiente, sino que se suman a todos los demás ingresos. Si su salario, pensión u otros ingresos ya han agotado su deducción personal y el tramo impositivo básico, cada libra de beneficio por alquiler tributará al 40% o incluso al 45%. Comprender este efecto acumulativo es fundamental para entender cómo se gravan los ingresos por alquiler en el Reino Unido.
Para el año fiscal 2025/26, los tipos y tramos del impuesto sobre la renta son los siguientes.
La deducción personal cubre los primeros 12.570 £ de ingresos al 0 %. El tipo básico del 20 % se aplica a los ingresos entre 12.571 £ y 50.270 £. El tipo superior del 40 % se aplica a los ingresos entre 50.271 £ y 125.140 £. El tipo adicional del 45 % se aplica a los ingresos superiores a 125.140 £. Cuando los ingresos totales superan las 100.000 £, la deducción personal se reduce progresivamente a razón de 1 £ por cada 2 £ de ingresos por encima de ese umbral, creando un tipo marginal efectivo del 60 % sobre los ingresos entre 100.000 £ y 125.140 £, una trampa que afecta a muchos propietarios con una cartera de inmuebles en crecimiento
Los tramos impositivos no están delimitados por fuente. Su deducción personal, el tramo básico y el tramo superior se consumen entre todos sus ingresos, y el orden en que se acumulan los diferentes tipos de ingresos es importante. Los ingresos que no provienen de ahorros —que incluyen tanto los ingresos del trabajo como las ganancias por alquiler— se acumulan primero, antes que los ingresos por ahorros y los dividendos. Esto significa que si ya tiene un salario de 40.000 £, su deducción personal se utiliza por completo y le quedan 10.270 £ del tramo básico. Sus primeros 10.270 £ de ganancias por alquiler completan ese tramo restante al 20 %, y cualquier cantidad superior se grava al 40 %. Un arrendador sin otros ingresos, por el contrario, tiene disponible su deducción personal completa y el tramo básico para absorber las ganancias por alquiler antes de que se aplique el impuesto al tipo superior.
Diversas circunstancias personales pueden alterar significativamente el cálculo de impuestos más allá del tramo impositivo básico. La reducción de la deducción personal por encima de 100.000 £ crea un tipo marginal efectivo del 60%, lo que puede aumentar drásticamente el coste fiscal de los beneficios por alquiler para los propietarios con mayores ingresos. La disponibilidad de la deducción de 1.000 £ por alquiler de vivienda —que puede aplicarse a los ingresos brutos por alquiler en lugar de a los gastos reales— puede beneficiar a un propietario con costes muy bajos, pero resulta irrelevante para uno con gastos significativos. La exención por alquiler de habitación de 7.500 £ al año exime totalmente de impuestos los ingresos procedentes del alquiler de una habitación amueblada en la propia vivienda. Asimismo, la interacción entre las pérdidas de una propiedad y los beneficios de otra dentro del mismo negocio inmobiliario en el Reino Unido también puede afectar a la situación general.
La forma de propiedad de un inmueble es uno de los factores más importantes en el cálculo de impuestos. Un inmueble a título personal está sujeto al impuesto sobre la renta según el tipo marginal del arrendador. Un inmueble perteneciente a una sociedad limitada está sujeto al impuesto de sociedades sobre sus beneficios —actualmente del 25 % para empresas con beneficios superiores a 250.000 £ y del 19 % para aquellas con beneficios de hasta 50.000 £—, lo que puede suponer un ahorro significativo para los contribuyentes con tipos impositivos más altos y adicionales que no necesitan percibir todos los beneficios de inmediato. En general, es necesario tener en cuenta el coste fiscal adicional de percibir beneficios de la empresa mediante salario o dividendos, pero para los arrendadores que construyen una cartera con un horizonte de inversión a largo plazo, la estructura corporativa puede resultar mucho más eficiente desde el punto de vista fiscal.
Consideremos a un arrendador con un beneficio neto por alquiler de 25 000 £ y sin otros ingresos imponibles. La deducción personal de 12 570 £ exime por completo de impuestos la primera parte de dicho beneficio. Los 12 430 £ restantes se encuentran dentro del tramo impositivo básico y tributan al 20 %, lo que resulta en una obligación tributaria de 2486 £. El tipo impositivo efectivo sobre la totalidad de los 25 000 £ de beneficio por alquiler es ligeramente inferior al 10 %.
Propietario con un salario que ya utiliza los tramos inferiores
Ahora bien, consideremos a un arrendador con los mismos 25.000 £ de beneficio neto por alquiler, pero que además tiene un salario por trabajo de 45.000 £. El salario ya ha consumido la deducción personal y 32.430 £ del tramo impositivo básico. El tramo impositivo básico restante es de 5.270 £ (50.270 £ menos 45.000 £). Los primeros 5.270 £ de beneficio por alquiler se gravan al 20 % (1.054 £), y los 19.730 £ restantes se gravan al 40 % (7.892 £), lo que da un cargo total por impuesto sobre la renta sobre el beneficio por alquiler de 8.946 £. El tipo efectivo sobre los mismos 25.000 £ de beneficio por alquiler ha aumentado a casi el 36 %, casi cuatro veces más que para el arrendador sin otros ingresos. Esto sin tener en cuenta la forma en que ahora se aplica la desgravación fiscal por intereses hipotecarios. Véase la guía de HMRC.
La situación cambia aún más cuando entran en juego los intereses hipotecarios. Supongamos que el segundo arrendador mencionado anteriormente tiene una hipoteca para alquiler con un interés anual de 10.000 £. Según la normativa actual, esos intereses no se pueden deducir de los beneficios del alquiler. En su lugar, el arrendador recibe un crédito fiscal básico del 20 % de los gastos financieros (2.000 £), que se aplica a su obligación tributaria. Su beneficio imponible por alquiler sigue siendo de 25.000 £ (no de 15.000 £ como habría sido con la normativa anterior), y su impuesto sobre la renta sobre ese beneficio es de 8.946 £, como se indicó anteriormente, reducido por el crédito de 2.000 £ para dar una obligación tributaria neta de 6.946 £. Sin embargo, como tributa al 40 %, ha perdido efectivamente 20 peniques por cada libra de desgravación sobre los intereses hipotecarios, un coste oculto de 2.000 £ al año en comparación con lo que tendría que afrontar un contribuyente a tipo básico.
Antes de calcular la cifra de beneficio imponible, los arrendadores tienen derecho a deducir los gastos incurridos total y exclusivamente para los fines de su actividad inmobiliaria. Generalmente, se permiten las siguientes categorías de gastos:
Es importante distinguir entre reparaciones —que son gastos corrientes y deducibles— y mejoras, que son gastos de capital y no deducibles de los ingresos por alquiler (aunque pueden reducir el impuesto sobre las ganancias de capital en caso de venta). Reemplazar una caldera averiada por un modelo similar se considera una reparación; actualizar a un sistema significativamente mejor puede considerarse una mejora.
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Esta es la principal fuente de confusión —y de facturas de impuestos inesperadas— para los propietarios de viviendas de alquiler en el Reino Unido. Antes de abril de 2020, los intereses hipotecarios eran un gasto deducible directo, que reducía la ganancia imponible por alquiler de la misma manera que cualquier otro gasto admisible. Este tratamiento se eliminó gradualmente entre 2017 y 2020 y ahora ha sido reemplazado por completo por un crédito fiscal a la tasa básica.
Según la normativa actual, los gastos financieros —principalmente los intereses hipotecarios, pero también las comisiones de gestión y otros gastos del préstamo— no se pueden deducir de los beneficios por alquiler. En su lugar, se calcula el beneficio imponible por alquiler sin deducir los gastos financieros, se paga el impuesto sobre la renta sobre ese beneficio superior y, a continuación, se recibe un crédito equivalente al 20 % de los gastos financieros contra la obligación tributaria final. Para un contribuyente con tipo impositivo básico, el resultado final es prácticamente el mismo que antes. Para un contribuyente con tipo impositivo superior, la restricción supone un coste adicional de 20 peniques por cada libra de interés hipotecario, ya que paga un 40 % de impuestos sobre los ingresos que financian los intereses, pero solo recibe una deducción del 20 % sobre los intereses en sí.
La consecuencia práctica es que algunos propietarios con un alto nivel de endeudamiento ahora se enfrentan a facturas de impuestos sobre la renta que superan sus ganancias reales después de pagar la hipoteca. Este no es un caso aislado, sino una realidad para muchos propietarios con hipotecas elevadas en relación con sus ingresos por alquiler, especialmente para aquellos que tributan a tipos impositivos altos. Esta es una de las razones más importantes por las que es fundamental comprender la situación fiscal completa, en lugar de limitarse a considerar los ingresos brutos por alquiler.
Cuando una propiedad pertenece a dos personas que no están casadas ni unidas por una unión civil, los ingresos por alquiler se dividen entre ellas en proporción a su participación real en la propiedad, y cada propietario tributa por su parte de forma independiente. Esto puede resultar útil para la planificación fiscal cuando uno de los propietarios tributa al tipo básico y el otro a un tipo superior, ya que estructurar la propiedad de manera que la participación del contribuyente con menor tributación sea mayor puede reducir la carga impositiva total.
Para los matrimonios y las parejas de hecho, la situación es diferente. La norma general de HMRC establece que los ingresos por alquiler de una propiedad conjunta se dividen a partes iguales entre los cónyuges, independientemente de la titularidad real. Esta división 50/50 se aplica incluso si la propiedad se posee en participaciones desiguales. Para anular esta norma y que los ingresos se graven en proporción a la titularidad real, la pareja debe realizar una declaración formal a HMRC mediante el Formulario 17, y dicha declaración debe estar respaldada por una escritura de fideicomiso válida que refleje las participaciones desiguales. La opción del Formulario 17 no está disponible a menos que la titularidad real difiera realmente de la división 50/50 por defecto; no puede utilizarse para crear una división artificial sin un cambio real subyacente en la titularidad.
Cuando se formaliza un fideicomiso para reflejar la desigualdad en la titularidad efectiva, este debe ser un documento legal genuino que transfiera un interés económico real en la propiedad. Un acuerdo nominal o meramente formal, sin fundamento jurídico, no será aceptado por la Hacienda Pública y podría ser impugnado. Sin embargo, si se realiza correctamente, este es un método legítimo y eficaz para garantizar que los ingresos por alquiler se graven de la manera más eficiente, considerando la situación fiscal de cada miembro de la pareja.
Descubra cómo una escritura de fideicomiso puede ayudarle, como pareja casada, a reducir significativamente sus impuestos en nuestro artículo sobre qué es una escritura de fideicomiso y cómo podría ahorrarle impuestos.
Si usted es propietario de más de una vivienda, percibe un salario o pensión además de sus ingresos por alquiler, tiene una hipoteca para inversión inmobiliaria o participa en la tenencia de propiedades a través de una empresa, la interacción de estos factores probablemente complique su situación fiscal. La diferencia entre hacerlo bien y hacerlo mal —o simplemente no optimizar su situación— puede ascender a miles de libras esterlinas al año.
En UK Landlord Tax, trabajamos exclusivamente con propietarios e inversores inmobiliarios. Tanto si necesita ayuda para comprender su situación fiscal actual, revisar su estructura de propiedad o planificar el crecimiento de su cartera, podemos ofrecerle una visión clara de su situación y sus opciones. Obtener asesoramiento especializado cuanto antes suele ser más rentable que afrontar las consecuencias de una factura fiscal imprevista más adelante.
Ponte en contacto con nuestro equipo hoy mismo para concertar una primera conversación.
Este artículo ha sido elaborado por UK Landlord Tax con fines informativos generales. La legislación y los tipos impositivos están sujetos a cambios, y las circunstancias individuales varían.
Simón Thandi
Thandi Nicholls Ltd
Centro de Industrias Creativas
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