¿Es usted un inversor o promotor inmobiliario?

A veces la línea que separa ambas puede ser muy fina, pero equivocarse tiene importantes implicaciones fiscales. Como demuestran programas como Property Ladder, muchas personas están interesadas en invertir en propiedades y confían en obtener una ganancia considerable renovando una propiedad y vendiéndola.

¿Cuáles son las implicaciones fiscales?

Implicaciones fiscales de la inversión inmobiliaria

Un inversor inmobiliario está sujeto al Impuesto sobre las Ganancias de Capital por la diferencia entre el coste original más cualquier gasto de mejora y el producto de la enajenación. Los gastos legales y de otra índole de la adquisición y venta también pueden deducirse de la ganancia. Sin embargo, los intereses de préstamos o hipotecas, el mantenimiento u otros gastos corrientes no pueden deducirse de la ganancia, pero sí pueden deducirse de cualquier renta percibida de la propiedad a efectos del impuesto sobre la renta. Las pérdidas de capital solo pueden deducirse de otras ganancias de capital en el mismo ejercicio fiscal o en ejercicios posteriores. Una persona puede comprar una propiedad para vivir en ella como su residencia única o principal y, normalmente, cualquier ganancia sobre esta propiedad está exenta del Impuesto sobre las Ganancias de Capital.

Consejo: No le diga a todo el mundo que compró la casa donde vive para ganar dinero rápido; ¡podría recibir una factura de impuestos inesperada! Si la intención era obtener un beneficio rápido, la ganancia está estrictamente sujeta a impuestos. Cualquier ganancia está sujeta al Impuesto sobre las Ganancias de Capital tras deducir la exención anual (£12,300 entre 2020/21 y 2025/26) a un tipo efectivo de entre el 18% y el 28% para propiedades residenciales o entre el 10% y el 20% para propiedades no residenciales, dependiendo del nivel de ingresos de la persona. Es poco probable que una propiedad de inversión cumpla los requisitos para la Exención para Emprendedores del 10%.

Implicaciones fiscales para los promotores inmobiliarios

Un promotor inmobiliario se considera una actividad comercial y está sujeto al Impuesto sobre la Renta y a la Seguridad Social sobre sus beneficios. Estos beneficios incluyen una deducción por todos los gastos incurridos total y exclusivamente en el curso de la actividad. Por lo tanto, a diferencia del inversor inmobiliario, los intereses de préstamos o hipotecas normalmente serían un gasto deducible para el cálculo de los beneficios. Sin embargo, si alguien colabora con el promotor, es un empleado suyo, por lo que se necesitaría un sistema de pago por desempleo (PAYE/NIC), lo que requeriría declaraciones periódicas y podría requerir la deducción de impuestos. Cualquier pérdida (siempre que existiera intención de obtener beneficios) puede deducirse de otros ingresos. Si el desarrollo inmobiliario se extiende durante más de un año fiscal, los ingresos pueden distribuirse entre esos años. Suponiendo que el promotor inmobiliario no sea una sociedad limitada, el tipo impositivo del impuesto sobre la renta después de la deducción personal es del 20%, 40% o 45%, dependiendo de los ingresos totales. Como trabajador autónomo, también estaría obligado a pagar el Seguro Nacional de Clase 2 a una tasa semanal y el Seguro Nacional de Clase 4 a una tasa del 9% o 2%, según el nivel de ingresos. Como ya se ha indicado, una ganancia de capital puede ser preferible a una ganancia comercial. Sin embargo, el potencial de compensar una pérdida comercial es mucho mayor que el de una pérdida de capital.

Entonces ¿qué soy yo?

Mucho depende de tus intenciones. Si compras una propiedad nueva para alquilarla a largo plazo, serás un inversor inmobiliario. Pero ¿qué pasa si realizo obras en la propiedad? Esto también dependerá de varios factores, como el alcance de las reformas y el tiempo que la propiedad estuvo en alquiler. Veamos algunos ejemplos:

Ejemplo 1:  Simón compra una propiedad de dos dormitorios. Su intención es conservarla como inversión a largo plazo. La reforma con vistas a alquilarla. Sin embargo, debido a cambios en sus circunstancias personales, la vende dos años después de haber finalizado las reformas, obteniendo una ganancia de 20.000 libras. La intención de Simón era mantener la propiedad como inversión. Aunque la vendió poco tiempo después, el motivo original no cambió. La ganancia obtenida con la propiedad sería una ganancia imponible y Simón estaría obligado a pagar el impuesto sobre las ganancias de capital.

Ejemplo 2:  Bob compra una propiedad deteriorada con la intención de reformarla lo antes posible y revenderla para obtener una ganancia. Planea reinvertir cualquier beneficio de la venta en otras propiedades para reformarlas y venderlas. A diferencia de Simon, la principal motivación de Bob al comprar la propiedad es obtener ganancias de la reforma y la reventa. Analizar la intención de compra sugiere que Bob está comerciando, ya que compra y vende la propiedad con la intención de obtener ganancias. En consecuencia, cualquier beneficio que Bob obtenga con la venta estaría sujeto al Impuesto sobre la Renta y a la Seguridad Social, en lugar del Impuesto sobre las Ganancias de Capital. En un contexto donde las tasas del Impuesto sobre las Ganancias de Capital son considerablemente más bajas que la tasa máxima del Impuesto sobre la Renta, el atractivo de obtener una ganancia de capital es evidente. Es importante asegurarse de que la distinción entre invertir en propiedades y operar como promotor inmobiliario esté correctamente establecida. Lo último que desea es una consulta de HMRC.

¿Cómo puedo estar seguro?

No puede elegir qué impuesto pagar. Si se trata de una actividad comercial es una cuestión de hecho y se aplican las características habituales de la actividad comercial. El punto de partida para determinar si se trata de una actividad comercial o de una inversión es la intención del propietario. Si bien la intención original del propietario es importante, al decidir si una persona está realizando una actividad comercial, HMRC considerará diversos factores, como la duración de la propiedad; si la compraventa es única o se trata de una serie de transacciones; si la propiedad se ha alquilado; si la propiedad se adquirió para disfrute personal; y si existe una actividad comercial existente (por ejemplo, si es un constructor que compra una propiedad para reformarla y venderla). En conjunto, estos factores crearán una imagen y ayudarán a determinar si se trata de una actividad comercial o de una inversión. En caso de duda, consulte a un profesional. Se sabe que un constructor que compra una propiedad, se muda a ella, la reforma, la vende y se muda a la siguiente, repitiendo el proceso varias veces, es tratado como actividad comercial. Creía ser un inversor inmobiliario y, al ser todas sus residencias privadas, ¡estaría exento de impuestos!

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