Alquileres vacacionales amueblados

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Introducción

Las ganancias provenientes de propiedades que cumplen con los requisitos para ser alquileres vacacionales amueblados se gravan según las normas de cálculo de alquileres. Si se prestan servicios materiales (como en un hotel), se considera una actividad comercial y se considerará actividad por cuenta propia, no alquileres vacacionales amueblados.

Si bien no son negocios, los alquileres vacacionales amueblados se consideran tales a efectos fiscales y, por lo tanto, ofrecen ventajas fiscales sobre otros tipos de alquiler. Las ventajas, según las normas especiales, son:
• Desgravaciones de capital para muebles, enseres, etc.
• Desgravaciones fiscales sobre las ganancias de capital para comerciantes
• Las ganancias se consideran ingresos a efectos de pensión.

Las ganancias o pérdidas de los alquileres vacacionales amueblados se deben calcular para cada año que finalice el 5 de abril y por separado de cualquier otra propiedad de alquiler para garantizar que las ventajas especiales se limiten a los alquileres vacacionales amueblados que cumplan las pruebas de calificación a continuación.

¿Qué alojamientos se consideran alquileres vacacionales amueblados?

Para ser considerado un alquiler vacacional amueblado, el alojamiento debe estar ubicado en el Reino Unido o en el Espacio Económico Europeo y estar alquilado comercialmente. Todas las propiedades que posea en el Reino Unido tributan como un solo negocio de alquiler vacacional amueblado, y todas las propiedades que posea en otros estados del EEE tributan como un negocio independiente. Deberá llevar registros separados para cada negocio.

«Comercial» significa que se alquila con fines comerciales y con fines lucrativos. Los alquileres fuera de temporada pueden no generar beneficios, pero normalmente contribuyen a sufragar los gastos de mantenimiento de la propiedad. Este tipo de alquiler puede considerarse comercial. Por otro lado, los alquileres a amigos o familiares con rentas nulas o nominales no son comerciales.

El alojamiento se considera amueblado si el visitante tiene derecho a utilizarlo. Debe haber suficiente mobiliario para una ocupación normal.

Si el alojamiento cumple estos criterios, la propiedad deberá pasar las siguientes pruebas de calificación que ayudan a determinar:

Cómo calificar como alquiler vacacional amueblado

Para que un alquiler sea considerado un alquiler vacacional amueblado, se deben cumplir las cuatro pruebas siguientes:

La propiedad debe estar disponible para alquiler comercial como alojamiento vacacional al público durante al menos 210 días del año fiscal. Una propiedad ocupada por su propietario durante parte del año no puede considerarse disponible para alquiler mientras esté ocupada por su propietario. Sin embargo, un propietario puede mudarse de su vivienda durante la temporada vacacional y volver a vivir allí al finalizar la misma. Esto se denomina condición de disponibilidad .
La propiedad debe estar alquilada comercialmente como alojamiento vacacional al público durante al menos 105 días durante el año fiscal. Existe una opción de promediación (si se posee más de una FHL) o un período de gracia que puede ser útil si esta condición no se cumple todos los años. Esto se denomina condición de arrendamiento .
La propiedad no debe alquilarse por períodos de ocupación prolongada (normalmente 31 días o más) durante más de 155 días al año. Esto se denomina condición de ocupación habitual.
La propiedad debe estar amueblada.

Propiedad cerrada durante parte del año o sólo parte de la propiedad alquilada

Cuando una propiedad se mantiene únicamente para alquiler como alojamiento vacacional amueblado pero de hecho está cerrada durante parte del año porque no hay clientes, se pueden deducir todos los gastos como seguros, intereses, etc., siempre que no haya uso privado.

Cuando solo una parte de una propiedad se alquila como alojamiento vacacional amueblado, los ingresos y gastos deben distribuirse de forma razonable. Será necesario aplicar una distribución similar al enajenar la propiedad para obtener desgravaciones del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (CGT).

Tratamiento especial para alquileres vacacionales amueblados

Desgravaciones de capital

Las empresas de alquiler vacacional amueblado tienen derecho a deducciones de capital por los muebles, electrodomésticos, etc., que se encuentren en la propiedad, pero las empresas de alquiler vacacional no amueblado no pueden acogerse a estas deducciones. Si se utiliza un activo para uso privado, se debe realizar el ajuste correspondiente.

No existen deducciones de capital por el coste de la propiedad en sí ni por el terreno en el que se encuentra.

Impuesto sobre las ganancias de capital

Lo siguiente puede estar disponible cuando la propiedad califica como un alquiler vacacional amueblado.
• Alivio por enajenación de activos comerciales
• Alivio por reinversión de activos comerciales
• Alivio por obsequios y transacciones similares

Alivio de las pensiones

Las ganancias de alquileres vacacionales amueblados se consideran ingresos relevantes en el Reino Unido a efectos de pensión. Las contribuciones a la pensión (incluidas las contribuciones del empleador) pueden ser de hasta el importe menor entre el total de ingresos relevantes y 40.000 libras esterlinas (a menos que los ingresos superen las 200.000 libras esterlinas o ya se hayan percibido prestaciones de pensión, en cuyo caso podría haber una restricción adicional sobre el importe a pagar). Existen normas para el uso de las asignaciones no utilizadas de años anteriores.

Impuesto sobre sucesiones

Un contribuyente perdió un caso reciente (HMRC contra Nicolette Vivian Pawson) al solicitar la desgravación fiscal sobre un alquiler vacacional estándar. Para que la desgravación fiscal sobre un alquiler vacacional esté disponible, es necesario ofrecer más servicios para que se asemeje más a la prestación de servicios hoteleros que a la de un simple alquiler vacacional amueblado. De lo contrario, el valor de la propiedad se incluirá en la herencia a efectos del Impuesto sobre Sucesiones.

TINA

El suministro de un alojamiento de vacaciones por parte de un comerciante registrado en el IVA generalmente llevará el IVA a la tasa estándar*, independientemente de que se trate o no de un alojamiento de vacaciones que cumpla con las pruebas de calificación de alquiler vacacional amueblado, pero este puede no ser el caso de los alquileres fuera de temporada.

Como la mayoría de los clientes no podrán reclamar el IVA, no vale la pena registrarse para el IVA a menos que tenga que hacerlo porque su facturación supera las £ 95000 en un período de doce meses.

*Debido a la crisis del Covid 19, existe un tipo reducido especial de IVA del 5% para las entregas realizadas en el período del 15 de julio de 2020 al 30 de septiembre de 2021 y del 12,5% para las entregas realizadas en el período del 1 de octubre de 2021 al 31 de marzo de 2022, cuando el tipo vuelve al 20%.

Contribuciones al Seguro Nacional de Clase 4

Dado que las ganancias están sujetas a impuestos como ingresos de alquiler, no se paga el Seguro Nacional Clase 4.

Pérdidas

Si registra pérdidas en su negocio de alquiler vacacional amueblado en el Reino Unido, estas solo se pueden trasladar a los beneficios de dicho negocio. Asimismo, las pérdidas en un negocio de alquiler vacacional amueblado en el EEE solo se pueden trasladar a los beneficios del mismo negocio.

¿Qué sucede cuando una propiedad deja de ser un alquiler vacacional amueblado?

Los ingresos y gastos de una propiedad que ya no se considera un alquiler vacacional amueblado se convierten en ingresos de propiedad, ya sea del Reino Unido o del extranjero. Se sumarán a cualquier otro ingreso de propiedad de alquiler vacacional no amueblado.

Generalmente, las pérdidas prescribirían, pero hay reglas especiales si hay una brecha temporal.