Restricción de la desgravación fiscal sobre los intereses hipotecarios – artículo 24

Fondo

En su presupuesto del 8 de julio de 2015, el entonces ministro de Hacienda, George Osbourne, anunció una medida para limitar la desgravación fiscal sobre los costes financieros (incluidos los intereses hipotecarios y las comisiones bancarias) al 20% para las personas físicas. Incorporada al artículo 24 de la Ley de Finanzas (n.º 2) de 2015, la medida ha tenido un gran impacto tanto en los propietarios como en los nuevos inversores.

Por ello, una de las preguntas más frecuentes es: ¿puedo seguir reclamando los intereses de la hipoteca? La respuesta es:

• Si usted es un contribuyente con una tasa básica, igualmente obtendrá un alivio fiscal completo, siempre que su ingreso total antes de deducir cualquier costo financiero no lo lleve a la tasa impositiva más alta.
• Si usted es un contribuyente con una tasa más alta o con la tasa máxima, aún obtiene un alivio fiscal, pero este está restringido al 20% del interés y se otorga como un crédito fiscal.

Entonces, ¿cómo funciona la medida?

Ejemplo:

£15,000 de ingresos por alquiler

£5,000 en costos de intereses hipotecarios

£2.000 otros costes

= £8,000 de ganancia

La ganancia imponible es de 13.000 £ (15.000 £ de ingresos por alquiler menos 2.000 £ de otros gastos). Esta ganancia se grava a su tipo impositivo marginal. Los 5.000 £ de gastos financieros se deducen de la obligación tributaria al 20 % (5.000 £ al 20 % = 1.000 £)

Por lo tanto, la obligación tributaria en cada caso es…

Contribuyente con tipo básico:

Impuesto del 20% sobre una ganancia de £13.000 = £2.600

Menos £1.000 de deducción por costes financieros 

= £1,600 de impuestos a pagar (que es el 20% de la ganancia neta de £8,000, por lo que es lo mismo que si los costos financieros se hubieran permitido en su totalidad)

Contribuyente con tipo impositivo más alto:

Impuesto del 40% sobre una ganancia de £13.000 = £5.200

Menos £1.000 de deducción por costes financieros

= £4.200 de impuestos a pagar (que es el 52,5% del beneficio neto de £8.000, es decir, un 12,5% más que si se hubieran admitido los costes financieros en su totalidad)

Contribuyente con tasa adicional:

Impuesto del 45% sobre una ganancia de £13.000 = £5.850

Menos £1.000 de deducción por costes financieros

= £4,850 de impuestos a pagar (que es el 60,625% del beneficio neto de £8,000, es decir, un 15,625% más que si los costes financieros se hubieran admitido en su totalidad)

Notarás que el contribuyente con la tasa básica no se ve afectado, excepto la Sección 24. Sin embargo, el contribuyente con la tasa más alta termina pagando £1,000 más y el contribuyente con la tasa más alta £1250 más que si el interés se hubiera permitido en su totalidad.

Pero esto no significa que el contribuyente con el tipo impositivo básico no se vea necesariamente afectado. Dado que la deducción se aplica tras calcular la ganancia imponible, la ganancia de todos ha aumentado, de 8.000 a 13.000 libras. Por lo tanto, quienes tienen ingresos (de propiedades, empleo y otras fuentes) actualmente por debajo del umbral del tipo impositivo superior podrían verse obligados a aplicar el tipo impositivo superior debido a sus mayores ganancias inmobiliarias.

¿Qué puedes hacer al respecto? 

El punto de partida siempre debe ser determinar el efecto que el cambio ha tenido en su situación fiscal. En muchos casos, el efecto es bastante pequeño y no justifica ninguna acción adicional, especialmente si se consideran factores como los costos extraordinarios de una reestructuración.

Siguiendo con esto, puedes ver lo siguiente:

1. No hacer nada. Si los cambios solo resultan en un pequeño aumento de costos, lo más probable es que no valga la pena hacer nada.

2. Venda algunas o todas sus propiedades y reinvierta las ganancias en una sociedad de responsabilidad limitada. Deberá considerar el impuesto sobre las ganancias de capital.

3. Si está casado o en una unión civil y uno de ustedes es un contribuyente con una tasa más baja, considere una transferencia de la propiedad beneficiosa a nombre del socio con una tasa más baja.

4. Considere transferir las propiedades a una sociedad de responsabilidad limitada o una sociedad de responsabilidad limitada (LLP). Se ha escrito mucho al respecto. Es importante tener en cuenta lo siguiente:

Costos financieros

¿Cuáles son los costos de refinanciamiento al transferir la propiedad a una sociedad limitada?.

Además de los costos de refinanciación, como las comisiones de apertura y las tasas de interés más altas, este es un tema que genera mucha discusión. Principalmente, se centra en el uso de una declaración de fideicomiso para transferir la titularidad efectiva a la sociedad de responsabilidad limitada.

Le recomendamos encarecidamente que, si está considerando esto, hable primero con cualquier prestamista o proveedor hipotecario in situ y solicite su autorización en la medida en que estén dispuestos a aceptar dicha transferencia, y no solo la palabra de un supuesto experto o asesor fiscal.

Si ha firmado términos y condiciones con un prestamista, cualquier modificación debe contar con el consentimiento de este. No se deje convencer por nadie que le diga que no es necesario involucrar al prestamista.

Nuestro consejo, si esto es lo que le han dicho, es que pida al asesor que lo apruebe de todas formas. Al fin y al cabo, si no hay problema con lo que proponen, ¡seguro que el prestamista no se opondrá! La oferta hipotecaria está a su nombre, así que debe estar seguro de no incumplir las condiciones, ¿verdad?

Impuesto sobre las ganancias de capital

Cualquier transferencia de su patrimonio a una sociedad de responsabilidad limitada deberá analizarse desde la perspectiva del impuesto sobre las ganancias de capital. Una transferencia de su patrimonio a una sociedad de responsabilidad limitada, incluso si es de su propiedad exclusiva, se considera una venta a valor de mercado.

Impuesto de timbre sobre transacciones inmobiliarias

Una transferencia desde usted mismo a una sociedad limitada generará un SDLT que deberá ser pagado por la sociedad limitada.

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