¿Es usted un inversor o promotor inmobiliario?

A veces la línea que separa ambas puede ser muy fina, pero equivocarse tiene importantes implicaciones fiscales. Como demuestran programas como Property Ladder, muchas personas están interesadas en invertir en propiedades y confían en obtener una ganancia considerable renovando una propiedad y vendiéndola.

¿Cuáles son las implicaciones fiscales?

Implicaciones fiscales de la inversión inmobiliaria

Un inversor inmobiliario está sujeto al Impuesto sobre las Ganancias de Capital por la diferencia entre el coste original más cualquier gasto de mejora y el producto de la enajenación. Los gastos legales y de otra índole de la adquisición y venta también pueden deducirse de la ganancia. Sin embargo, los intereses de préstamos o hipotecas, el mantenimiento u otros gastos corrientes no pueden deducirse de la ganancia, pero sí pueden deducirse de cualquier renta percibida de la propiedad a efectos del impuesto sobre la renta. Las pérdidas de capital solo pueden deducirse de otras ganancias de capital en el mismo ejercicio fiscal o en ejercicios posteriores. Una persona puede comprar una propiedad para vivir en ella como su residencia única o principal y, normalmente, cualquier ganancia sobre esta propiedad está exenta del Impuesto sobre las Ganancias de Capital.

Consejo: No le cuentes a todo el mundo que compraste la casa donde vives para ganar dinero fácil; ¡podrías llevarte una sorpresa desagradable con los impuestos! Si la intención era obtener una ganancia rápida, entonces la ganancia está sujeta a impuestos. Cualquier ganancia se grava con el Impuesto sobre Ganancias de Capital después de deducir la exención anual (12 300 £ 2020/21 a 2025/26) a una tasa efectiva de entre el 18 % y el 28 % para propiedades residenciales o entre el 10 % y el 20 % para propiedades no residenciales, dependiendo del nivel de ingresos de cada persona. Es poco probable que una propiedad de inversión califique para la Reducción para Emprendedores del 10 %.

Implicaciones fiscales para los promotores inmobiliarios

Un promotor inmobiliario se considera una actividad comercial y está sujeto al Impuesto sobre la Renta y a la Seguridad Social sobre sus beneficios. Estos beneficios incluyen una deducción por todos los gastos incurridos total y exclusivamente en el curso de la actividad. Por lo tanto, a diferencia del inversor inmobiliario, los intereses de préstamos o hipotecas normalmente serían un gasto deducible para el cálculo de los beneficios. Sin embargo, si alguien colabora con el promotor, es un empleado suyo, por lo que se necesitaría un sistema de pago por desempleo (PAYE/NIC), lo que requeriría declaraciones periódicas y podría requerir la deducción de impuestos. Cualquier pérdida (siempre que existiera intención de obtener beneficios) puede deducirse de otros ingresos. Si el desarrollo inmobiliario se extiende durante más de un año fiscal, los ingresos pueden distribuirse entre esos años. Suponiendo que el promotor inmobiliario no sea una sociedad limitada, el tipo impositivo del impuesto sobre la renta después de la deducción personal es del 20%, 40% o 45%, dependiendo de los ingresos totales. Como trabajador autónomo, también estaría obligado a pagar el Seguro Nacional de Clase 2 a una tasa semanal y el Seguro Nacional de Clase 4 a una tasa del 9% o 2%, según el nivel de ingresos. Como ya se ha indicado, una ganancia de capital puede ser preferible a una ganancia comercial. Sin embargo, el potencial de compensar una pérdida comercial es mucho mayor que el de una pérdida de capital.

Entonces ¿qué soy yo?

Mucho depende de tus intenciones. Si compras una propiedad nueva para alquilarla a largo plazo, serás un inversor inmobiliario. Pero ¿qué pasa si realizo obras en la propiedad? Esto también dependerá de varios factores, como el alcance de las reformas y el tiempo que la propiedad estuvo en alquiler. Veamos algunos ejemplos:

Ejemplo 1: Simon compra una vivienda de dos habitaciones. Su intención es conservarla como inversión a largo plazo. La reforma con la intención de alquilarla. Sin embargo, debido a cambios en su situación personal, la vende dos años después de haber finalizado las reformas, obteniendo una ganancia de 20 000 £. La intención de Simon era mantener la propiedad como inversión. Aunque la vendió en un periodo relativamente corto, su motivación original no cambió. La ganancia obtenida se consideraría una ganancia sujeta a impuestos y Simon estaría obligado a pagar el Impuesto sobre las Ganancias de Capital.

Ejemplo 2: Bob compra una propiedad en ruinas con la intención de reformarla lo antes posible y venderla con ganancias. Planea reinvertir las ganancias de la venta en otras propiedades para reformar y vender. A diferencia de Simon, la principal motivación de Bob al comprar la propiedad es obtener ganancias mediante su reforma y posterior venta. Analizando la intención detrás de la compra, se deduce que Bob está operando como promotor inmobiliario, ya que compra y vende la propiedad con el objetivo de obtener ganancias. Por consiguiente, cualquier ganancia obtenida por Bob en la venta estaría sujeta al Impuesto sobre la Renta y a la Seguridad Social, en lugar del Impuesto sobre las Ganancias de Capital. En un contexto donde los tipos impositivos del Impuesto sobre las Ganancias de Capital son considerablemente inferiores al tipo máximo del Impuesto sobre la Renta, el atractivo de obtener una ganancia de capital es evidente. Es importante asegurarse de que la distinción entre invertir en propiedades y operar como promotor inmobiliario esté correctamente establecida. Lo último que se desea es una investigación de la Hacienda Pública.

¿Cómo puedo estar seguro?

No puede elegir qué impuesto pagar. Si se trata de una actividad comercial es una cuestión de hecho y se aplican las características habituales de la actividad comercial. El punto de partida para determinar si se trata de una actividad comercial o de una inversión es la intención del propietario. Si bien la intención original del propietario es importante, al decidir si una persona está realizando una actividad comercial, HMRC considerará diversos factores, como la duración de la propiedad; si la compraventa es única o se trata de una serie de transacciones; si la propiedad se ha alquilado; si la propiedad se adquirió para disfrute personal; y si existe una actividad comercial existente (por ejemplo, si es un constructor que compra una propiedad para reformarla y venderla). En conjunto, estos factores crearán una imagen y ayudarán a determinar si se trata de una actividad comercial o de una inversión. En caso de duda, consulte a un profesional. Se sabe que un constructor que compra una propiedad, se muda a ella, la reforma, la vende y se muda a la siguiente, repitiendo el proceso varias veces, es tratado como actividad comercial. Creía ser un inversor inmobiliario y, al ser todas sus residencias privadas, ¡estaría exento de impuestos!

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