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Una de las maneras más efectivas de reducir su factura de impuestos sobre el alquiler es asegurarse de reclamar todos los gastos deducibles a los que tiene derecho. HMRC no le cobra impuestos sobre el alquiler que recibe, sino sobre las ganancias del alquiler, que son sus ingresos después de deducir los gastos comerciales legítimos. Sin embargo, muchos propietarios omiten gastos que podrían reclamar o reclaman gastos que HMRC no permite, lo que genera problemas. Este artículo presenta los diez gastos deducibles más importantes para los propietarios, explica qué gastos no se pueden reclamar y destaca las distinciones clave que suelen causar confusión.
El punto de partida para cualquier reclamación de gastos es la prueba de la "exclusividad y totalidad". Para que un gasto sea deducible de los ingresos por alquiler, debe haberse incurrido total y exclusivamente para los fines del negocio de alquiler de propiedades. Esto significa que el costo debe tener un propósito comercial claro vinculado a la actividad de alquiler, no puede ser un gasto personal disfrazado de gasto comercial, ni puede ser un costo que cumpla un doble propósito a menos que los elementos comerciales y personales puedan separarse y prorratearse claramente.
Este principio rige todas las decisiones de gasto de un arrendador. Una reparación en una propiedad de alquiler cumple fácilmente con este requisito. Unas vacaciones que incluyan una visita a una propiedad, no. Comprender este principio le ayudará a aplicarlo a gastos que no se ajustan a ninguna categoría estándar, y es el marco que la Hacienda Pública utilizará si alguna vez revisa su declaración de impuestos.
Los intereses hipotecarios representan uno de los mayores gastos para la mayoría de los arrendadores, pero es importante tener en cuenta que ya no se consideran un gasto deducible directo. Según las normas de la Sección 24, vigentes desde abril de 2020, los arrendadores no pueden deducir los intereses hipotecarios de sus ingresos por alquiler al calcular su beneficio imponible. En su lugar, reciben una reducción del impuesto a la tasa básica del 20 % de sus gastos financieros elegibles, que se aplica después de calcular el impuesto sobre sus ganancias por alquiler, no antes.
Esta distinción es de suma importancia. Una deducción reduce la renta sobre la que se calcula el impuesto; una reducción de impuestos simplemente disminuye el importe final en un porcentaje fijo. Para los contribuyentes con tipos impositivos más altos y adicionales, esto significa que la desgravación efectiva sobre los intereses hipotecarios es del 20%, en lugar del 40% o el 45%, lo que representa un aumento real y permanente de los impuestos en comparación con las normas anteriores. Los gastos financieros que pueden deducirse incluyen los intereses hipotecarios, las comisiones de gestión del préstamo y los intereses de otros préstamos utilizados para el negocio de alquiler de propiedades. Los reembolsos de capital no son deducibles en ningún caso; simplemente constituyen una reducción del saldo pendiente del préstamo y no tienen relevancia fiscal.
Cuando no sea posible absorber la totalidad de los gastos financieros en un año determinado, el importe no utilizado se traslada al ejercicio fiscal siguiente. Este importe a trasladar debe ser objeto de seguimiento y reclamado en su declaración de la renta.
El coste de mantener su propiedad de alquiler en buen estado es totalmente deducible. Esto incluye una amplia gama de gastos cotidianos: arreglar una caldera averiada, reparar una gotera en el tejado, sustituir una ventana rota, redecorar entre inquilinos y atender el desgaste general. El principio fundamental es que las obras deben devolver a la propiedad su estado original, en lugar de mejorarla más allá de ese estándar. Analizamos con más detalle la distinción entre reparación y mejora a continuación, ya que es uno de los aspectos más importantes y, a menudo, más incomprendidos de la tributación de los propietarios.
Si alquila una propiedad amueblada o parcialmente amueblada, puede solicitar una deducción fiscal al reemplazar artículos domésticos como sofás, camas, colchones, electrodomésticos, cortinas, alfombras y vajilla. Esta deducción, conocida como deducción por reemplazo de artículos domésticos, le permite deducir el costo del artículo de reemplazo, hasta el precio de un reemplazo equivalente (no una mejora), en el año en que se incurre en el gasto.
Hay dos limitaciones importantes que conviene tener en cuenta. En primer lugar, la deducción se aplica únicamente a las sustituciones; no cubre el coste inicial de amueblar una propiedad desde cero. En segundo lugar, si se sustituye un artículo básico por uno significativamente superior, el importe deducible está limitado al coste de una sustitución equivalente, y solo el excedente se considera gasto de capital. La deducción se aplica a los bienes muebles y no se extiende a las instalaciones fijas que forman parte del edificio, como cocinas o baños completos, que se tratan como reparaciones o gastos de capital según las circunstancias.
Si contrata a una agencia inmobiliaria para encontrar inquilinos, gestionar la propiedad o ambas cosas, sus honorarios son totalmente deducibles. Esto incluye los honorarios de gestión basados en un porcentaje del alquiler mensual, los honorarios por la búsqueda de inquilinos, los gastos de renovación, los gastos de entrada y salida, y cualquier otro cargo que la agencia aplique en relación con el alquiler. Los honorarios de las agencias inmobiliarias suelen ser uno de los gastos más fáciles de deducir, siempre que estén relacionados con la actividad de alquiler y no con la venta de la propiedad.
El costo de que un contador prepare sus cuentas de alquiler o complete las páginas de propiedades de su declaración de impuestos es un gasto deducible. Cuando un contador gestiona tanto sus asuntos fiscales personales como su negocio de alquiler, solo la parte de los honorarios relacionada con el negocio de alquiler es deducible, pero en la práctica, la mayoría de los contadores podrán ofrecer un prorrateo razonable. El costo del asesoramiento financiero o de inversión general no es deducible, pero sí lo son los honorarios directamente relacionados con las obligaciones de declaración y cumplimiento del negocio inmobiliario.
Las primas de los seguros de edificios, de contenido y las pólizas específicas para propietarios son gastos deducibles. Esto incluye el seguro de garantía de alquiler, que le cubre si un inquilino no paga, y el seguro de gastos legales, que cubre los costes de los procedimientos de desahucio u otros litigios relacionados con la propiedad. Las primas deben estar relacionadas con la propiedad alquilada y no con sus bienes personales, pero para la mayoría de los propietarios esta distinción es sencilla.
Cuando usted está obligado a pagar una cuota de servicio al propietario o a la empresa administradora, generalmente en una propiedad arrendada, dicho costo es deducible de sus ingresos por alquiler. Las cuotas de servicio suelen cubrir el mantenimiento de las áreas comunes, los ascensores, la decoración exterior y la administración del edificio. Esta cuota debe ser pagada por usted como arrendador; si el inquilino la paga directamente, no es un gasto que usted pueda reclamar.
El alquiler del terreno que se paga al propietario de un inmueble arrendado es un gasto deducible para el arrendador. Al igual que con los gastos de comunidad, la deducción se aplica cuando usted, como arrendador, es responsable del pago. El alquiler del terreno en los arrendamientos residenciales ha sido objeto de importantes cambios legislativos en los últimos años. La Ley de Reforma de Arrendamientos (Alquiler del Terreno) de 2022 limitó el alquiler del terreno en los nuevos arrendamientos residenciales a una cantidad simbólica, pero cuando el alquiler del terreno sigue siendo pagadero en virtud de un arrendamiento existente, sigue siendo deducible.
El impuesto municipal suele ser responsabilidad del inquilino, pero existen circunstancias en las que el propietario es responsable, generalmente durante los periodos en que la propiedad está vacía o cuando el contrato de arrendamiento lo establece como tal. Si usted paga el impuesto municipal como propietario, este es un gasto deducible durante el periodo en que le corresponde pagarlo. El mismo principio se aplica a los impuestos sobre bienes inmuebles comerciales si la propiedad está sujeta a ellos en lugar del impuesto municipal.
Las facturas de gas, electricidad, agua e internet son deducibles cuando usted, como propietario, las paga en lugar del inquilino. Esto es más común durante los periodos de desocupación, en viviendas compartidas donde el propietario incluye los gastos en el alquiler, o en alquileres a corto plazo donde los servicios están incluidos en el precio del alquiler. Si usted paga los servicios durante un periodo de desocupación y luego el inquilino se hace cargo, puede reclamar los costos correspondientes al periodo en que usted fue responsable y nada más.
Es tan importante saber qué gastos no se pueden reclamar como saber cuáles sí. Los gastos que se suelen reclamar erróneamente se dividen en dos grandes categorías: gastos de adquisición y gastos de capital.
El precio de compra de una propiedad no es un gasto deducible de los ingresos por alquiler. Tampoco lo son el impuesto de timbre sobre la propiedad, los honorarios legales de la escritura, los costos de tasación relacionados con la compra ni los costos de adquisición en subasta. Todos estos son costos de adquisición de un activo de capital y, si bien pueden ser relevantes al calcular la ganancia de capital en una eventual venta, no se incluyen en el cálculo de la ganancia por alquiler. Muchos propietarios, en particular aquellos que se inician en la inversión inmobiliaria, asumen que los costos de compra de una propiedad pueden compensarse con los ingresos por alquiler en los primeros años. Esto no es cierto.
Las mejoras de capital tampoco son deducibles como gastos corrientes. Si amplía la propiedad, reforma el ático, añade un invernadero o moderniza la cocina considerablemente, estos gastos se consideran gastos de capital. Si bien pueden ser relevantes a efectos del impuesto sobre las ganancias de capital al vender la propiedad, no se pueden deducir de los ingresos por alquiler. La distinción entre una reparación (deducible) y una mejora (de capital) se analiza con más detalle a continuación.
El trabajo del propietario no es deducible. Si dedica un fin de semana a redecorar la propiedad usted mismo, no puede deducir su tiempo como gasto. Solo se deducen los gastos reales en efectivo por servicios de terceros.
Como se indicó anteriormente, el costo inicial de amueblar una propiedad desde cero no está cubierto por la exención por reemplazo de artículos domésticos; dicha exención se aplica solo a los reemplazos, no al equipamiento original.
La distinción entre reparación y mejora es el punto más controvertido en las reclamaciones de gastos de los arrendadores, y es fundamental comprenderla con claridad. Una reparación restaura algo a su estado anterior, pero no lo mejora. Una mejora, en cambio, eleva la propiedad por encima de su estado anterior, y su costo se considera un gasto de capital, no un gasto operativo.
En la práctica, la distinción no siempre es obvia. Sustituir una ventana de vidrio simple por una de doble acristalamiento de calidad similar generalmente se considera una reparación, ya que el doble acristalamiento es ahora la norma y la sustitución simplemente devuelve la propiedad a un estado apto para el alquiler. Sustituir una cocina básica por una de alta gama es una mejora. Sustituir una cocina idéntica, con la misma distribución y calidad, es una reparación. La pregunta que plantea la Hacienda Pública es si la obra va más allá de devolver el bien a su estado original y, en caso afirmativo, el coste adicional se considera capital.
Cuando se realizan reparaciones en una propiedad que se encontraba en mal estado al momento de su compra, la Hacienda Pública británica (HMRC) puede argumentar que el costo de acondicionarla para que sea apta para el alquiler constituye un gasto de capital y no un gasto corriente, lo que se conoce como la cuestión de las "reparaciones iniciales". Este es un ámbito de jurisprudencia bien establecido, y los propietarios que adquieren inmuebles que requieren obras importantes antes de poder alquilarlos deben informarse bien sobre cómo se tratarán dichos costos.
Para ilustrar el cálculo, veamos un ejemplo sencillo. Emma alquila una vivienda y percibe una renta de 15.600 £ durante el año fiscal. Durante ese año, incurre en los siguientes gastos deducibles: honorarios de gestión de la agencia inmobiliaria (1.200 £), seguro del edificio (450 £), reparación de la caldera (800 £), sustitución de la lavadora (350 £) y honorarios de contabilidad (400 £). Sus gastos deducibles totales ascienden a 3.200 £.
Por lo tanto, su beneficio imponible por alquiler antes de cualquier deducción fiscal por gastos financieros es de 15.600 libras menos 3.200 libras, lo que da un total de 12.400 libras.
Si Emma tiene una hipoteca sobre la propiedad, los intereses no se incluyen en los 3200 £, sino que se registran por separado en su declaración de la renta y generan una reducción fiscal del 20 % que se aplica a su factura fiscal final. El beneficio de 12 400 £ se suma a sus otros ingresos para determinar el tipo impositivo aplicable.
Los gastos deducibles son uno de los aspectos en los que obtener asesoramiento profesional resulta muy rentable. Reclamar gastos que la Hacienda Pública no permite puede acarrear sanciones e intereses si se descubre el error durante una investigación. No declarar los gastos a los que tiene derecho implica pagar más impuestos de los necesarios. Si no está seguro de si un gasto en particular es deducible, o si desea asegurarse de que sus cuentas de alquiler estén correctamente estructuradas antes de presentar su declaración de la renta, el equipo de UK Landlord Tax puede ayudarle.
Trabajamos con propietarios de todo el Reino Unido, desde aquellos que alquilan una sola propiedad hasta los que gestionan carteras más grandes, y comprendemos las realidades prácticas de la inversión inmobiliaria, así como las normas fiscales que la rigen.
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Simón Thandi
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