¿Es una reparación o una mejora?

Como asesores fiscales y contables inmobiliarios del Reino Unido, mantenemos conversaciones periódicas con nuestros clientes sobre el tratamiento correcto de los gastos relacionados con los ingresos por alquiler de propiedades. Estos gastos se clasifican como capital o ingresos.

Los gastos de ingresos suelen ser los gastos diarios que se generan durante la gestión y el mantenimiento de una propiedad para generar ingresos por alquiler. Estos gastos suelen ser recurrentes y pueden deducirse de los ingresos por alquiler para calcular la ganancia imponible.

Los ejemplos de gastos de ingresos incluirán: 

Reparaciones y mantenimiento, agente de alquiler, primas de seguros, facturas de servicios públicos, costos de publicidad para encontrar inquilinos.

Los gastos de capital suelen incluir los costos incurridos para adquirir, mejorar o prolongar la vida útil de una propiedad. Estos gastos se consideran inversiones en el valor a largo plazo de la propiedad y no son totalmente deducibles de los ingresos por alquiler a efectos fiscales. Sin embargo, pueden ser elegibles para deducciones de capital, por ejemplo, en alquileres vacacionales amueblados, o pueden reducir la obligación tributaria sobre las ganancias de capital al vender la propiedad.

Los ejemplos de gastos de capital incluirán:

Renovaciones importantes, mejoras estructurales, ampliaciones y actualizaciones significativas que mejoran el valor general o extienden la vida útil de la propiedad.

Ampliaciones o adiciones que aumentan el tamaño general y el valor de la propiedad.

Cambios significativos en la estructura de la propiedad, como quitar o agregar paredes, cambiar la distribución o realizar mejoras estructurales.

Instalación de nuevos accesorios, grifería o elementos integrales que no se consideren reemplazos rutinarios. Esto puede incluir un nuevo sistema de calefacción central, una nueva cocina o un nuevo baño.

Honorarios legales y profesionales asociados a la adquisición de la propiedad, tales como honorarios de transferencia de propiedad y honorarios de perito.

Paisajismo significativo o mejoras externas que mejoran la apariencia y el valor de la propiedad.

Existen situaciones en las que se realizan obras en la propiedad y la línea divisoria entre el capital y los ingresos no está del todo clara. A lo largo de los años se han presentado varias apelaciones sobre dónde deben trazarse los límites. Existe una alternativa al estudio detallado de las apelaciones fiscales resueltas: consultar los manuales de HMRC. Si bien estos manuales no son legalmente vinculantes, en ocasiones pueden ofrecer una guía útil sobre su punto de vista. En cuanto a capital o ingresos, o reparaciones frente a mejoras, el Manual de Ingresos de la Propiedad ofrece información sobre cómo HRMC podría interpretar los gastos. A continuación, se presenta un extracto de consejos sobre cómo identificar las mejoras y, por lo tanto, los gastos de capital:

Es en gran medida una cuestión de hecho y de grado en cada caso si el gasto en una propiedad conduce a una mejora.

A veces, la mejora puede ser tan pequeña que se considera incidental a una reparación. En ausencia de otras indicaciones de capital, el costo total se considera entonces un gasto de ingresos.

Pueden surgir problemas cuando el cliente realiza obras en un activo antiguo. La reparación o sustitución de una parte de un edificio con materiales modernos puede suponer una mejora aparente debido a la mayor durabilidad, las cualidades superiores, etc., del nuevo material. Sin embargo, el coste suele ser un gasto cuando cualquier mejora se produce únicamente porque el cliente utiliza materiales nuevos que son prácticamente equivalentes a los antiguos.

Por ejemplo, los siguientes suelen ser gastos de ingresos en ausencia de otras indicaciones de capital. El coste de sustitución:

• vigas de madera con vigas de acero, y

• tuberías de plomo con tuberías de cobre o plástico.

Es probable que se requieran gastos de capital si, por ejemplo, las vigas de acero se diseñaron para soportar cargas más pesadas, de modo que el edificio pudiera alojar maquinaria más grande una vez finalizada la obra. Lo mismo ocurre si las nuevas tuberías se diseñan para soportar mayor presión o calor.

Sin embargo, no suele haber mejora si los aumentos insignificantes en el rendimiento o la capacidad se deben únicamente a la sustitución de materiales antiguos por materiales más nuevos, pero prácticamente equivalentes. Por ejemplo, la sustitución de tuberías o tanques de almacenamiento de medidas imperiales por el equivalente métrico más cercano puede resultar en un ligero aumento del diámetro o la capacidad, pero el coste sigue siendo un gasto.

Cuando se produce una mejora significativa a partir del cambio de materiales, el coste total constituye un gasto de capital. Esto incluye aspectos como la redecoración posterior a la obra principal (la redecoración normalmente representaría un gasto de ingresos). El coste total constituye un gasto de capital, incluyendo el gasto de reparación de cualquier daño a la decoración.

De igual manera, las modificaciones debidas a avances tecnológicos suelen considerarse reparaciones admisibles en lugar de mejoras si la funcionalidad y el carácter del activo son prácticamente iguales. Por ejemplo, cuando se sustituye un acristalamiento simple por uno doble.

Si bien el extracto anterior es informativo, observamos varios casos en los que aún existe incertidumbre sobre el tratamiento correcto. Podemos ayudarle con el posible tratamiento de los gastos relacionados con propiedades alquiladas; simplemente contáctenos – Impuestos para Propietarios en el Reino Unido

Thandi Nicholls Ltd
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