Activité de location immobilière

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Un bien locatif est-il considéré comme une entreprise ?

Si vous possédez un bien locatif qui constitue votre principale source de revenus, ou si vous possédez plusieurs biens locatifs et que vous en acquérez d'autres dans l'intention de les louer, alors cela est considéré comme une activité commerciale.

Au Royaume-Uni, la plupart des propriétaires gèrent une activité de location immobilière. Les locations de chambres meublées, les locations de vacances meublées, les hôtels et les maisons d'hôtes sont soumis à des règles spécifiques et ne sont pas abordées dans cet article.

La base de détermination du « loyer »

Le loyer est calculé selon la comptabilité de caisse si votre revenu brut est inférieur à 150 000 £. Vous pouvez opter pour la comptabilité d'exercice si votre revenu est inférieur à 150 000 £. Si votre revenu brut est supérieur à 150 000 £, les produits et les charges doivent être comptabilisés selon la comptabilité d'exercice.

Dépenses admissibles

La principale règle concernant les dépenses déductibles est qu'elles doivent être engagées intégralement et exclusivement dans le cadre de l'activité de location. Il est important de distinguer les frais d'exploitation et d'entretien des coûts initiaux et des dépenses d'investissement. Les coûts d'investissement, les frais d'installation et les améliorations apportées au bien sont généralement considérés comme augmentant le coût de base de l'investissement pour le calcul de l'impôt sur les plus-values, et donc déductibles du gain réalisé lors de la vente du bien immobilier.

La distinction entre dépenses d'investissement et dépenses courantes est parfois floue. Par exemple, si vous achetez un bien immobilier destiné à la location et que vous effectuez des travaux de rénovation avant de le mettre en location, ces dépenses seront considérées comme des dépenses courantes. En revanche, si vous avez acheté un bien en mauvais état et que vous l'avez payé à un prix nettement inférieur, les travaux de rénovation seront plus probablement considérés comme des dépenses d'investissement.

Les dépenses admissibles comprennent l'assurance, les honoraires du gestionnaire, les réparations et l'entretien, les services, les frais administratifs, les déplacements (sur le lieu de l'activité immobilière uniquement), les frais financiers pour les biens commerciaux et toutes autres charges d'exploitation liées au bien. Pour les biens résidentiels (hors locations meublées de vacances), les frais financiers (intérêts et frais bancaires) sont déductibles à hauteur de 20 % du montant payé, imputable sur l'impôt dû sur les revenus locatifs après déduction des autres dépenses.

Le coût des équipements et meubles mobiles est limité au coût des articles de remplacement. Vous ne pouvez pas réclamer le coût d'un article neuf qui ne remplace pas un article déjà présent dans le logement.

Si vous faites appel à un agent immobilier, celui-ci peut engager d'autres frais en votre nom, qui seront normalement déductibles.

Pertes

Les bénéfices sont ajoutés au revenu imposable du contribuable, mais les pertes ne peuvent généralement pas être compensées par des revenus d'autres sources. Les pertes sont reportées pour être déduites des futurs bénéfices locatifs, sous réserve de quelques restrictions mineures.

déclarations de revenus

Si vous avez perçu des revenus non imposés et que ceux-ci entraînent une obligation fiscale, vous devez en informer le HMRC (administration fiscale britannique) avant le 5 octobre suivant le 5 avril de l'année d'imposition concernée. La déclaration de revenus (Self Assessment Income Tax Statement) doit comporter la page relative aux biens immobiliers au Royaume-Uni ou la page relative aux biens immobiliers à l'étranger, selon le cas.

Toutes les déclarations de revenus pour l'année se terminant le 5 avril doivent être déposées avant le 31 octobre suivant si elles sont effectuées sur papier, ou avant le 31 janvier suivant si elles sont déposées en ligne. Le calcul de l'impôt à payer tient compte de tous les autres revenus et abattements du propriétaire, ce qui le rend complexe.

Vente de la propriété

Lors de la cession d'un bien immobilier, toute plus-value est potentiellement soumise à l'impôt sur les plus-values. Le gain est calculé en déduisant du produit de la vente les frais d'acquisition et les dépenses d'amélioration (valeur au 31 mars 1982 plus les dépenses d'amélioration engagées depuis cette date, si le bien était détenu au 31 mars 1982). Des abattements sont possibles, notamment un abattement annuel personnel. Des abattements importants sont accordés si le propriétaire a occupé le bien comme résidence principale et unique depuis le 31 mars 1982. En cas de moins-value, celle-ci est déduite des autres gains de l'année ou reportée et peut être compensée par les gains futurs. Si vous résidez au Royaume-Uni et que vous devez payer des impôts sur un bien immobilier résidentiel, ou si vous êtes non-résident et que vous vendez un bien immobilier (qu'il soit imposable ou non), vous devez déclarer la vente et payer l'impôt à l'administration fiscale britannique (HMRC) dans les 60 jours suivant la conclusion de la vente.

Résidence

Vous êtes considéré comme résident au Royaume-Uni si vous y résidez habituellement et ne vous rendez à l'étranger que pour des vacances ou de courts voyages d'affaires. Si vous séjournez au Royaume-Uni pendant 183 jours ou plus au cours d'une année fiscale, vous êtes automatiquement considéré comme résident pour cette année. Si vous ne séjournez pas du tout au Royaume-Uni au cours d'une année fiscale, vous êtes considéré comme non-résident pour cette année. Si vous pensez être non-résident, vous devez satisfaire à plusieurs critères.

Cette note est fournie à titre d'aperçu général. Elle ne saurait être utilisée à des fins fiscales, car elle ne peut fournir une analyse complète de la loi applicable dans une situation particulière. La fiscalité est complexe et il est conseillé de consulter un conseiller fiscal pour obtenir des conseils adaptés à votre situation.