Locations meublées de vacances - Taxe sur les propriétaires au Royaume-Uni

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Introduction

Les bénéfices tirés des propriétés répondant aux critères d'éligibilité à la location meublée de vacances sont imposés selon les règles de calcul applicables aux activités locatives. Si des prestations matérielles sont fournies (comme dans un hôtel), il s'agit d'une activité commerciale et elle sera considérée comme une activité indépendante et non comme une location meublée de vacances.

Bien qu'il ne s'agisse pas d'activités commerciales à proprement parler, les locations meublées de vacances sont considérées comme telles à certains égards fiscaux et bénéficient donc d'avantages fiscaux par rapport aux autres types de locations. Ces avantages, prévus par les règles spécifiques, sont les suivants :
• Amortissements pour le mobilier, les équipements, etc.
• Exonération de l'impôt sur les plus-values pour les professionnels
• Prise en compte des bénéfices dans le calcul des pensions

Les profits ou les pertes provenant des locations de vacances meublées doivent être calculés pour chaque année se terminant le 5 avril et séparément de tout autre bien locatif afin de garantir que les avantages particuliers soient limités aux locations de vacances meublées qui répondent aux critères d'admissibilité ci-dessous.

Quels types d'hébergement sont considérés comme des locations de vacances meublées ?

Pour être considéré comme une location meublée de vacances, le logement doit se situer au Royaume-Uni ou dans l'Espace économique européen et être loué à des fins commerciales. Tous les biens que vous possédez au Royaume-Uni sont imposés comme une seule activité de location meublée de vacances, tandis que tous les biens que vous possédez dans les autres États membres de l'EEE sont imposés comme des activités distinctes. Une comptabilité séparée devra être tenue pour chaque activité.

« Commercial » signifie loué à des fins commerciales et dans un but lucratif. Les locations hors saison peuvent ne pas générer de profit, mais contribuent généralement à couvrir les frais d'entretien du bien. Ces locations peuvent néanmoins être considérées comme commerciales. En revanche, les locations à des amis ou à des proches à un loyer nul ou symbolique ne sont pas considérées comme commerciales.

Un logement est considéré comme « meublé » si le visiteur a le droit d'utiliser le mobilier. Le mobilier fourni doit être suffisant pour un séjour normal.

Si le logement répond à ces critères, il devra ensuite réussir les tests de qualification suivants qui permettent de déterminer :

Comment un logement peut-il être considéré comme une location de vacances meublée ?

Pour qu'une location soit considérée comme une location meublée de vacances, les quatre critères suivants doivent être remplis :

Le bien doit être disponible à la location commerciale, notamment comme hébergement de vacances, pendant au moins 210 jours au cours de l'année fiscale. Un bien occupé par son propriétaire une partie de l'année ne peut être considéré comme disponible à la location pendant cette période. Toutefois, le propriétaire peut quitter son domicile pendant la saison touristique et y revenir une fois celle-ci terminée. C'est ce qu'on appelle la condition de disponibilité .
Le bien doit être loué à titre commercial comme hébergement de vacances au public pendant au moins 105 jours au cours de l'année fiscale. Il existe une option de lissage (si le propriétaire possède plusieurs locations meublées de tourisme) ou une option de période de grâce qui peut s'avérer utile si cette condition n'est pas remplie chaque année. Cette option est appelée « condition de location » .
Le bien ne doit pas être loué pour des périodes d'occupation de longue durée (normalement 31 jours ou plus) pendant plus de 155 jours au cours de l'année. C'est ce qu'on appelle la condition relative au régime d'occupation.
Le logement doit être meublé.

Propriété fermée une partie de l'année ou location partielle seulement

Lorsqu'un bien est conservé uniquement pour être loué comme hébergement de vacances meublé mais est en fait fermé une partie de l'année faute de clients, vous pouvez déduire la totalité des dépenses telles que l'assurance, les intérêts, etc., à condition qu'il n'y ait pas d'utilisation privée.

Lorsqu'une partie seulement d'un bien est louée comme hébergement de vacances meublé, les recettes et les dépenses doivent être réparties de manière raisonnable. Une répartition similaire sera nécessaire lors de la cession du bien aux fins des allégements fiscaux sur les plus-values.

Traitement spécial pour les locations de vacances meublées

déductions pour amortissement

Les entreprises de location meublée de vacances bénéficient d'amortissements sur le mobilier, l'électroménager, etc. présents dans le logement, contrairement aux entreprises de location non meublée. En cas d'utilisation privée d'un bien, un ajustement approprié doit être effectué.

Aucune déduction pour amortissement n'est prévue pour le coût du bien lui-même ni pour le terrain sur lequel il est construit.

Impôt sur les gains en capital

Les avantages suivants peuvent être accordés si le bien est considéré comme une location meublée de vacances :
• Exonération pour cession d’actifs professionnels
• Report d’imposition sur les actifs professionnels
• Exonération pour donations et opérations similaires

allégements en matière de pensions

Les bénéfices tirés de la location meublée de vacances sont considérés comme des revenus britanniques pris en compte pour le calcul des cotisations de retraite. Les cotisations de retraite (y compris les cotisations patronales) peuvent atteindre le montant le plus faible entre le total des revenus pris en compte et 40 000 £ (sauf si le revenu dépasse 200 000 £ ou si des prestations de retraite ont déjà été perçues, auquel cas un plafond de cotisation supplémentaire peut s'appliquer). Des règles encadrent l'utilisation des abattements non utilisés des années précédentes.

Impôt sur les successions

Dans une affaire récente (HMRC c. Nicolette Vivian Pawson), la contribuable a perdu suite à sa demande d'exonération pour biens professionnels (Business Property Relief) pour une location de vacances classique. Pour bénéficier de cette exonération, des services supplémentaires doivent être fournis, s'apparentant davantage à une prestation hôtelière qu'à une simple location meublée. À défaut, la valeur du bien sera intégrée à la succession et soumise aux droits de succession.

T.V.A

La fourniture d'un hébergement de vacances par un assujetti à la TVA sera généralement soumise à la TVA au taux normal*, qu'il s'agisse ou non d'un hébergement de vacances répondant aux critères d'éligibilité des locations meublées de vacances, mais cela peut ne pas être le cas pour les locations hors saison.

Comme la plupart des clients ne pourront pas récupérer la TVA, il n'est pas rentable de s'inscrire à la TVA, sauf si votre chiffre d'affaires dépasse 95 000 £ sur une période de douze mois.

*En raison de la crise du Covid-19, un taux de TVA exceptionnellement réduit de 5 % est appliqué aux livraisons effectuées entre le 15 juillet 2020 et le 30 septembre 2021, et de 12,5 % aux livraisons effectuées entre le 1er octobre 2021 et le 31 mars 2022, avant de repasser à 20 %.

Cotisations d'assurance nationale de classe 4

Étant donné que le bénéfice est imposable en tant que revenu locatif, les cotisations de sécurité sociale de classe 4 ne sont pas dues.

Pertes

Si votre entreprise de location meublée de vacances au Royaume-Uni enregistre une perte, celle-ci ne peut que sur les bénéfices de cette même entreprise. De même, une perte enregistrée dans une entreprise de location meublée de vacances au sein de l'EEE ne peut être reportée que sur les bénéfices de cette même entreprise.

Que se passe-t-il lorsqu'un bien cesse d'être une location de vacances meublée ?

Les revenus et les dépenses liés à un bien qui ne remplit plus les conditions requises pour être considéré comme une location meublée de vacances sont considérés comme des revenus fonciers britanniques ou non britanniques. Ils seront ajoutés aux revenus provenant d'autres locations meublées de vacances.

Les pertes seraient normalement annulées, mais des règles spéciales s'appliquent en cas d'interruption temporaire.

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