Sollte ich Immobilien über eine Kapitalgesellschaft besitzen?
Das ist eine der häufigsten Fragen, die uns gestellt werden.
Die Antwort lautet: Es gibt keine Einheitslösung.
Es hängt von vielen weiteren Faktoren ab, die für Sie und Ihre Ziele individuell sind. Diese Ziele können sich ändern, wenn sich Ihre Lebensumstände aufgrund von Kindern, Scheidung, Krankheit, Steueränderungen oder finanziellen Veränderungen ändern.
Betrachten wir zunächst den Unterschied zwischen dem Besitz von Immobilien über eine GmbH und dem Besitz von Immobilien im persönlichen Namen. Dies ist ein guter Ausgangspunkt, um die Vor- und Nachteile des Immobilienbesitzes im persönlichen Namen bzw. über eine GmbH zu verstehen.
Eigentum im eigenen Namen
Hier einige der Vorteile:
- Attraktive Beleihungswerthypotheken mit niedrigeren Zinssätzen im Vergleich zu Hypotheken für Kapitalgesellschaften.
- Sie können auf das Einkommen zugreifen, wann immer Sie es benötigen.
- Es gelten Kapitalertragsteuersätze von 18 % oder 28 %. Wenn Sie die Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt bewohnt haben, kann unter Umständen eine Befreiung von der Steuerpflicht für den Hauptwohnsitz gewährt werden.
- Die Anzahl der Hypothekengeber war und ist immer noch sehr groß und der Wettbewerb groß.
- Die Meldung der jährlichen Einnahmen und Ausgaben an die britische Steuerbehörde HMRC ist relativ unkompliziert.
Was sind also die Nachteile?
- Der Hauptunterschied besteht darin, dass für Steuerzahler mit höherem/zusätzlichem Steuersatz die Steuerermäßigung für Hypothekenzinsen auf den Grundsteuersatz beschränkt ist, wodurch die Steuerlast höher ausfällt. Bei hoher Verschuldung kann die Steuer sogar höher sein als der Nettogewinn.
- Die Erbschaftssteuerplanung ist nicht ganz einfach. In einer GmbH können Aktien mit unterschiedlichen Bezeichnungen verwendet werden. Viele Vermieter entscheiden sich jedoch für eine Kombination aus dem Verkauf ihrer Immobilien im Ruhestand, dem Behalten einiger weniger und dem Schenken von Geld an ihre Kinder innerhalb von sieben Jahren vor ihrem Tod.
Immobilienbesitz über eine GmbH?
Im Vergleich zum Eigentum an Immobilien im eigenen Namen ergaben sich beim Eigentum an Immobilien über eine Kapitalgesellschaft folgende Nachteile:
- Früher gab es nur wenige Hypothekengeber, und wenn man überhaupt einen fand, musste man deutlich höhere Zinsen zahlen. Das ändert sich nun, und immer mehr Kreditgeber drängen auf den Markt, da sie erkennen, dass die geänderte Steuererleichterung für Hypothekenzinsen die Rahmenbedingungen verändert.
- Wenn Sie eine Immobilie verkaufen und den gesamten Erlös abheben möchten, müssten Sie den höheren Steuersatz zahlen, falls Sie im selben Steuerjahr bereits andere Einkünfte erzielt haben, die Ihre niedrigeren Steuersätze ausgeschöpft haben. Im Vergleich zum Höchststeuersatz von 28 % für Kapitalerträge ist dies ein erheblicher Nachteil, wenn die Immobilie in Ihrem persönlichen Namen gehalten wurde.
- Die Kosten für die Einhaltung der Vorschriften, die die Erstellung und Einreichung von Jahresabschlüssen mit sich bringen, sind wesentlich höher.
Vorteile, die auch heute noch bestehen:
- Die Körperschaftsteuer beträgt 19 % (ab dem 1. April 2023 werden die ersten 50.000 £ mit 19 %, die nächsten 200.000 £ mit 26,5 % und der Rest mit 25 % besteuert, sofern Sie nur ein Unternehmen kontrollieren). Demgegenüber stehen Einkommensteuersätze von 20 %, 40 % und einem Höchstsatz von 45 %. Durch die Nichtentnahme von Gewinnen bietet eine Kapitalgesellschaft mehr Flexibilität. Nach Zahlung der Körperschaftsteuer können die einbehaltenen Gewinne zur Tilgung von Krediten oder für Anzahlungen auf weitere Immobilien verwendet werden.
- Eine Kapitalgesellschaft bietet mehr Möglichkeiten zur Erbschaftssteuerplanung. Lesen Sie dazu unseren Artikel über Familieninvestmentgesellschaften.
- Für Hypothekenzinsen wird eine vollständige Steuerbefreiung gewährt. Dies ist mittlerweile einer der Hauptgründe, warum sich Steuerzahler mit hohem Einkommen für die Rechtsform der Kapitalgesellschaft entscheiden.
Um die Frage zu beantworten: Sollte ich Immobilien über eine Kapitalgesellschaft besitzen?
Sprechen Sie mit uns, wir helfen Ihnen, alle relevanten Faktoren zu berücksichtigen und die richtige Wahl für Sie jetzt und Ihre zukünftigen Pläne zu treffen.
