Immobilienvermietungsgewerbe – Vermietersteuer in Großbritannien

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Gilt eine Mietimmobilie als Gewerbebetrieb?

Wenn Sie eine vermietete Immobilie besitzen, die Ihre Haupteinnahmequelle darstellt, oder wenn Sie mehr als eine vermietete Immobilie besitzen und weitere Immobilien erwerben, um diese zu vermieten, dann gilt dies als Gewerbebetrieb.

In Großbritannien betreiben die meisten Vermieter ein Vermietungsgeschäft. Für Zimmervermietung, möblierte Ferienwohnungen, Hotels und Pensionen gelten spezielle Regelungen, die in diesem Artikel nicht behandelt werden.

Die Grundlage für die Ermittlung der „Miete“

Die Miete wird nach dem Zuflussprinzip berechnet, wenn Ihr Bruttoeinkommen unter 150.000 £ liegt. Alternativ können Sie die periodengerechte Gewinnermittlung wählen, wenn Ihr Einkommen unter 150.000 £ liegt. Liegt Ihr Bruttoeinkommen über 150.000 £, müssen Einnahmen und Ausgaben periodengerecht erfasst werden.

Zulässige Ausgaben

Die wichtigste Regel für abzugsfähige Ausgaben ist, dass diese ausschließlich und vollständig im Rahmen der Vermietungstätigkeit angefallen sein müssen. Es ist wichtig, zwischen laufenden Kosten und Instandhaltungskosten sowie Anschaffungs- und Kapitalkosten zu unterscheiden. Kapital-, Einrichtungs- und Modernisierungskosten der Immobilie werden in der Regel als Erhöhung der Anschaffungskosten der Investition für Zwecke der Kapitalertragsteuer bei der Berechnung des Veräußerungsgewinns der Anlageimmobilie angesetzt.

Die Abgrenzung zwischen Kapital und Ertrag ist nicht immer eindeutig. Wenn Sie beispielsweise eine Immobilie zur Vermietung erwerben und vor der Vermietung Renovierungsarbeiten durchführen, werden die Ausgaben als Ertrag verbucht. Haben Sie hingegen eine Immobilie in schlechtem Zustand erworben und deshalb einen deutlich niedrigeren Preis gezahlt, handelt es sich bei den Renovierungsarbeiten eher um Kapitalaufwand.

Zu den abzugsfähigen Ausgaben zählen Versicherungen, Verwaltungsgebühren, Reparaturen und Instandhaltung, Dienstleistungen, Verwaltungskosten, Reisekosten (ausschließlich zur Immobilie im Rahmen der Geschäftstätigkeit), Finanzierungskosten für Gewerbeimmobilien sowie alle sonstigen mit der Immobilie verbundenen Betriebsausgaben. Bei Wohnimmobilien (ausgenommen möblierte Ferienwohnungen) werden die gezahlten Finanzierungskosten (Zinsen und Bankgebühren) als Steuergutschrift in Höhe von 20 % des gezahlten Betrags auf die Steuerschuld aus den Mieteinnahmen nach Abzug der übrigen Ausgaben angerechnet.

Die Kosten für bewegliche Einrichtungsgegenstände sind auf die Kosten für Ersatzgegenstände beschränkt. Sie können die Kosten für einen neuen Gegenstand, der keinen bereits vorhandenen Gegenstand in der Immobilie ersetzt, nicht geltend machen.

Falls Sie einen Vermietungsagenten haben, können diesem in Ihrem Namen weitere Kosten entstehen, die in der Regel erstattungsfähig sind.

Verluste

Gewinne werden zwar dem zu versteuernden Einkommen eines Steuerpflichtigen hinzugerechnet, Verluste können jedoch in der Regel nicht mit Einkünften aus anderen Quellen verrechnet werden. Verluste werden – mit einigen wenigen Einschränkungen – vorgetragen und mit künftigen Mieteinnahmen verrechnet.

Steuererklärungen

Wenn Sie unversteuerte Einkünfte erhalten haben, die eine Steuerpflicht begründen, sind Sie verpflichtet, die britische Steuerbehörde (HM Revenue and Customs) bis zum 5. Oktober nach dem 5. April des betreffenden Steuerjahres darüber zu informieren. Die Einkommensteuererklärung (Self Assessment Income Tax Return) muss gegebenenfalls die Seite für Immobilien in Großbritannien oder die Seite für ausländische Immobilien enthalten.

Alle Einkommensteuererklärungen für das am 5. April endende Steuerjahr müssen bis zum 31. Oktober des Folgejahres eingereicht werden, wenn die Erklärung in Papierform eingereicht wird, bzw. bis zum 31. Januar des Folgejahres, wenn die Erklärung online eingereicht wird. Die Berechnung der Steuerschuld berücksichtigt alle sonstigen Einkünfte und Freibeträge des Vermieters und ist daher komplex.

Verkauf der Immobilie

Bei Veräußerung einer Immobilie unterliegt ein etwaiger Wertzuwachs der Kapitalertragsteuer. Der Gewinn berechnet sich aus dem Verkaufserlös abzüglich der Anschaffungskosten und der Wertsteigerungsaufwendungen (Wert zum 31. März 1982 zuzüglich der seit diesem Datum angefallenen Wertsteigerungsaufwendungen, sofern die Immobilie am 31. März 1982 im Besitz der Eigentümer war). Es gibt bestimmte Steuererleichterungen und einen jährlichen Freibetrag. Erhebliche Steuererleichterungen sind möglich, wenn der Eigentümer die Immobilie seit dem 31. März 1982 zu irgendeinem Zeitpunkt als seinen einzigen und Hauptwohnsitz genutzt hat. Ein Kapitalverlust wird mit anderen Gewinnen des laufenden Jahres verrechnet oder kann vorgetragen und mit zukünftigen Gewinnen verrechnet werden. Wenn Sie in Großbritannien ansässig sind und Steuern auf eine Wohnimmobilie zahlen müssen oder wenn Sie nicht in Großbritannien ansässig sind und eine Immobilie verkaufen (unabhängig davon, ob Steuern anfallen oder nicht), müssen Sie dies innerhalb von 60 Tagen nach Abschluss des Verkaufs dem britischen Finanzamt (HMRC) melden und die Steuer entrichten.

Residenz

Sie gelten als im Vereinigten Königreich ansässig, wenn Sie Ihren gewöhnlichen Aufenthalt dort haben und nur für Urlaubsreisen oder kurze Geschäftsreisen ins Ausland reisen. Halten Sie sich in einem Steuerjahr 183 Tage oder länger im Vereinigten Königreich auf, gelten Sie für dieses Steuerjahr automatisch als dort ansässig. Sind Sie in einem Steuerjahr gar nicht im Vereinigten Königreich, gelten Sie für dieses Steuerjahr als nicht dort ansässig. Falls Sie vermuten, dass Sie nicht im Vereinigten Königreich ansässig sind, müssen Sie verschiedene Kriterien erfüllen.

Diese Information dient lediglich der allgemeinen Orientierung. Sie sollte nicht als Grundlage für Steuerentscheidungen herangezogen werden, da sie keine vollständige Analyse der Rechtslage in einem konkreten Fall bietet. Das Steuerrecht ist komplex, und Sie sollten sich individuell beraten lassen.

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