Selbstbewertung für ausländische Vermieter

Sie sind verpflichtet, eine Einkommensteuererklärung abzugeben, wenn Sie nicht in Großbritannien ansässig sind und dort eine Immobilie vermieten. Diese kurze Übersicht soll ausländischen Vermietern mehr Klarheit verschaffen und aufzeigen, welche Steuern sie zu zahlen haben und welche Unterlagen sie gemäß den Vorgaben der britischen Steuerbehörde (HMRC) einreichen müssen.

Das Steuerjahr läuft jährlich vom 6. April bis zum 5. April des Folgejahres. Als Steuerzahler sind Sie verpflichtet, die britische Steuerbehörde (HMRC) bis zum 5. Oktober des Folgejahres darüber zu informieren, dass Sie für das Jahr, in dem die Einkünfte erstmals anfallen, eine Steuererklärung abgeben werden.

Falls für ein bestimmtes Steuerjahr (Jahr eins) Steuerverbindlichkeiten bestehen, sind diese am 31. Januar des folgenden Jahres (Jahr zwei) fällig.

Zahlungen auf Rechnung

Wenn Ihre Schulden mehr als 1000 £ betragen, müssen Sie am 31. Januar des zweiten Jahres die Hälfte Ihrer Verbindlichkeit aus dem ersten Jahr und am 31. Juli des dritten Jahres die Hälfte Ihrer Verbindlichkeit aus dem ersten Jahr zahlen.

Falls Ihre Verbindlichkeiten für das zweite Jahr Ihre Anzahlungen übersteigen, ist der Saldo am 31. Januar des dritten Jahres fällig (zusammen mit etwaigen Anzahlungen, die für dieses Jahr erwartet werden).

Ihre Verbindlichkeit für das zweite Jahr wird Ihnen zurückerstattet, zuzüglich eines kleinen Rückzahlungszuschlags, falls Ihre Verbindlichkeit geringer ist als die zuvor geleistete Anzahlung.

Vorauszahlungen können reduziert werden, wenn Sie davon ausgehen, dass Ihre Steuerschuld im zweiten Jahr geringer ausfällt und Sie dies in einem entsprechenden Antrag angeben. Es ist ratsam, sich dessen sicher zu sein, da im Falle einer Unterzahlung Zinsen anfallen.

Lassen Sie uns dies an einem Beispiel erläutern:

Nachdem Jennifer mehrere Jahre in Australien gearbeitet hatte, vermietete sie im September 2022 ihre Immobilie in Großbritannien für 15.000 Pfund, wobei jährliche Nebenkosten in Höhe von 3.000 Pfund anfielen.

Neben den Mieteinnahmen erzielt sie weitere Einkünfte aus Großbritannien, die nicht der Lohnsteuer unterliegen, aber von ihrem persönlichen Steuerfreibetrag abgezogen werden. Daher wird ihr Einkommen mit dem Grundsteuersatz (derzeit 20 %) besteuert. Aus diesem Grund hat sie bisher noch nie eine Einkommensteuererklärung abgegeben.

Welche Aufgaben hat sie?

Da Jennifer nicht in Großbritannien ansässig ist, muss ihr Verwalter oder Mieter (falls kein Verwalter vorhanden ist) die Steuer zum Grundsteuersatz einbehalten und an die britische Steuerbehörde (HMRC) abführen. Jennifer muss sich bei der HMRC mit dem Formular NRL1 registrieren, wenn sie ihr Bruttoeinkommen ohne Steuerabzug erhalten möchte.

Vor dem 5. Oktober 2023

Innerhalb von sechs Monaten nach Ende des Steuerjahres muss Jennifer die britische Steuerbehörde (HMRC) über ihre unversteuerten Einkünfte informieren, falls sie das Formular NRL1 für das betreffende Steuerjahr nicht ausgefüllt hat. Jennifer muss die HMRC bis zum 5. Oktober 2023 über ihre ersten Mieteinnahmen informieren, da sie diese im Steuerjahr bis zum 5. April 2023 erhalten wird.

Um dem Finanzamt (HMRC) ihre Steuerschuld mitzuteilen, wurde das Formular SA1 entwickelt. Ebenso wird das Formular SA1 auch von Personen verwendet, die Geschäftsführer geworden sind oder jährliche Einkünfte aus Trusts und Stiftungen beziehen.

Vor dem 31. Oktober 2023 (optional)

Die Steuererklärungen für 2022/23 müssen in Papierform bis zum 31. Oktober 2023 eingereicht werden, wenn Jennifer möchte, dass die britische Steuerbehörde HMRC ihre Steuerschuld berechnet.

Wird die Steuererklärung nach diesem Datum in Papierform eingereicht (es sei denn, Sie werden ausdrücklich zur Einreichung einer Steuererklärung in Papierform aufgefordert), wird eine Strafe in Höhe von 100 £ erhoben.

Vor dem 31. Januar 2024

Wenn sie bis zum 31. Oktober 2023 keine Steuererklärung in Papierform einreicht, muss sie bis zum 31. Januar 2024 eine elektronische Steuererklärung abgeben, andernfalls wird eine Strafe von 100 £ fällig. In bestimmten Fällen (z. B. bei politisch sensiblen Personen) ist die elektronische Abgabe unter Umständen nicht möglich; in diesem Fall muss die Steuererklärung in Papierform eingereicht werden. Die elektronische Abgabe einer Steuererklärung aus dem Ausland ist in der Regel nicht möglich. Daher müssten Sie einen spezialisierten Steuerberater damit beauftragen.

Vor dem 5. August 2024 und danach vierteljährlich

Da Jennifers Bruttomieteinnahmen über 10.000 £ liegen, muss sie ab dem 6. April 2024 digitale Aufzeichnungen führen und ihre Einnahmen und Ausgaben nach Ablauf jedes Quartals an die britische Steuerbehörde (HMRC) melden.

Wie hoch sind Jennifers Steuerverbindlichkeiten?

Da sie die amerikanische Staatsbürgerschaft besitzt, kann sie den britischen persönlichen Freibetrag nicht in Anspruch nehmen, daher stellen sich ihre Verbindlichkeiten wie folgt dar:

Steuerjahr Steuer fällig
2022/23             £1,400          (7,000 @ 20%)
2023/24             £2,400          (12,000 @ 20%)

Wann ist ihre Steuer fällig?

Jennifers Zahlungen würden weiterhin jährlich am 31. Januar und 31. Juli 1.200 £ betragen, sofern ihr Einkommen und ihre Steuerlast gleich blieben. Obwohl dies in der Praxis unwahrscheinlich ist, sollten die Zahlungen im Januar und Juli nach den ersten drei Jahren ähnlich ausfallen, wenn die Einkommensniveaus von Jahr zu Jahr vergleichbar sind.

Kapitalertragsteuer

Seit dem 6. April 2015 unterliegen Nichtansässige der Kapitalertragsteuer auf Verkäufe von Wohnimmobilien im Vereinigten Königreich und seit dem 6. April 2019 auch auf alle anderen Arten von Immobilienverkäufen. Innerhalb von 60 Tagen nach dem Verkauf der Immobilie muss eine Online-Steuererklärung abgegeben und die Kapitalertragsteuer entrichtet werden.

Was passiert, wenn Sie zu spät kommen?

Wird die Steuererklärung nicht bis zum Fälligkeitstermin (in der Regel der 31. Januar nach Ende des Steuerjahres) eingereicht, wird automatisch eine nicht erstattungsfähige Strafe von 100 £ fällig. Diese Strafe wird erlassen, wenn ein triftiger Grund für die Verspätung vorliegt.

Wer überfällige Steuererklärungen einreicht, muss mit einer Geldstrafe von 10 Pfund pro Tag für bis zu 90 Tage rechnen, wenn die Steuererklärungen mehr als drei Monate überfällig sind.

Bei einer Verspätung der Steuererklärung um mehr als sechs Monate wird eine zusätzliche Strafe in Höhe von 300 £ oder 5 % der Steuerschuld (je nachdem, welcher Betrag höher ist) fällig.

Wird die Steuererklärung mehr als zwölf Monate nach dem Abgabetermin (d. h. 22 Monate nach Ende des Steuerjahres) eingereicht, fällt zusätzlich zur Strafe für den 31. Juli des Vorjahres eine weitere Strafe von 300 £ oder 5 % der Steuerschuld an. In schwerwiegenden Fällen kann die Strafe bis zu 100 % der geschuldeten Steuer betragen.

Bei verspäteter Zahlung werden Zinsen fällig. Wird die Steuerschuld des vorangegangenen Steuerjahres nicht bis zum 1. März des Folgejahres und anschließend bis zum 31. Juli des Folgejahres beglichen, fällt jeweils eine zusätzliche Säumnisgebühr von 5 % an. Zudem wird eine weitere Säumnisgebühr erhoben, wenn die geschuldete Steuer nicht bis zum 31. Januar des Folgejahres entrichtet wird.

Was tun, wenn Sie nicht zahlen können?

Wenden Sie sich an die britische Steuerbehörde HMRC und versuchen Sie, eine Ratenzahlungsvereinbarung zu treffen. Die Telefonnummer der HMRC-Hotline für Zahlungsfragen von Unternehmen lautet 0300 200 3835.

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