Apartamentos en alquiler en subarriendo en Airbnb – ¿IVA – TOMS o no?

Fondo

La decisión del Tribunal de Primera Instancia, publicada el 5 de julio de 2023, que establecía que el uso del Régimen de Margen para Operadores Turísticos [TOMS] era aplicable en el caso de Sonder Europe Ltd ([2023] UKFTT 00610 (TC)), fue recibida con cierto entusiasmo en algunos círculos, ya que se consideró una oportunidad para reducir significativamente los costes del IVA para algunas empresas del sector del alquiler de propiedades.

En resumen, esto significaba que el IVA soportado a pagar a HMRC por la provisión de alojamiento vacacional de corta duración podía calcularse únicamente con referencia al margen obtenido, en lugar del precio de venta total. La diferencia de IVA sería significativa, ya que los proveedores de servicios compraban arrendamientos residenciales de larga duración exentos de IVA a propietarios/arrendadores, pero revendían alojamiento vacacional sujeto al tipo general del IVA del 20%, por lo que no había impuesto soportado que compensar con el impuesto soportado a pagar a HMRC.

Las diferentes características de lo que se compró [arrendamientos residenciales exentos] y lo que se volvió a suministrar a sus clientes [alojamiento vacacional sujeto a impuestos] fueron fundamentalmente la base del argumento de HMRC de que TOMS no podía aplicarse, basándose en el Artículo 3(1)(b) de la Orden del Impuesto sobre el Valor Añadido (Operadores Turísticos) de 1987 que estipula que, para calificar para TOMS, los servicios de viaje deben ser suministrados (i) para el beneficio directo de un viajero y (ii) sin alteración material o procesamiento adicional.

Si bien Sonder pudo haber amueblado pisos vacíos y prestado servicios de limpieza y mantenimiento, el FTT adquirió alojamiento residencial y lo suministró posteriormente para beneficio de sus clientes, tanto viajeros de negocios como de placer, y el suministro o la prestación de otros servicios fue superficial, por lo que no constituyó una alteración sustancial ni una transformación posterior. Por lo tanto, el FTT concluyó que la TOMS debía aplicarse en el caso de Sonder, por lo que su recurso fue estimado.

Última posición

El Tribunal Superior puede haber enfriado el entusiasmo inicial, ya que la apelación de HMRC ([2025] UKUT 14 (TCC)) tuvo éxito y anuló la decisión del FTT, confirmando que las circunstancias de Sonder no cumplían los criterios para que sus suministros quedaran comprendidos en el marco del TOMS.

La decisión del Tribunal de Arbitraje se publicó el 14 de enero de 2025 y se centró en los temas de «beneficio directo» y «alteración sustancial», con un énfasis e interpretación ligeramente diferentes al enfoque considerado por el Tribunal de Arbitraje Fiscal. El Tribunal de Arbitraje se centró en los derechos adquiridos por los destinatarios de ambos tipos de transacción y concluyó que los servicios recibidos por el viajero eran notablemente diferentes.

Por una parte, los derechos del viajero se concretaban en la concesión de una licencia para ocupar el alojamiento durante noches específicas, de forma no muy distinta a la base sobre la que un hotel podría ofrecer alojamiento para el beneficio directo de los viajeros.

Sonder, por otro lado, al suscribir contratos de arrendamiento internos de reparación y seguro con los arrendadores por períodos de varios años, recibió un conjunto de derechos muy diferente. En opinión del Tribunal de Arbitraje, estas diferencias son suficientes para constituir una alteración sustancial de los servicios inicialmente prestados por los arrendadores, por lo que dichos suministros no podrían beneficiar inmediatamente a los viajeros. Dado que los suministros posteriores de Sonder deben clasificarse como «internos», quedan fuera del ámbito de aplicación de la Ley de Transporte de Mercancías (TOMS).

¿Y ahora qué?

Por supuesto, aún está por verse si Sonder solicitará permiso para apelar este caso más a fondo, pero mientras tanto, HMRC inevitablemente estará muy satisfecho con el resultado de la apelación de UT y, cuando sea identificable, casi con certeza tratará a las empresas de alquiler similares que hayan adoptado TOMS como resultado de la decisión de 2023 del FTT como si hubieran cometido errores en sus declaraciones de IVA y tratarán de evaluar y emitir sanciones en consecuencia, o tal vez esperen una avalancha de revelaciones de las empresas de este sector.

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