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Si eres propietario y estás pensando en vender una propiedad de alquiler, o si has vendido una recientemente, el Impuesto sobre las Ganancias de Capital (IGC) es probablemente la mayor incógnita en tus cálculos. La buena noticia es que las normas, aunque detalladas, siguen una estructura bastante lógica una vez que las analizas.
Es importante ser organizado, pero primero deberá calcular la ganancia obtenida por la venta de su propiedad, luego verificar qué deducciones y exenciones están disponibles y, finalmente, declarar los detalles y pagar los impuestos correspondientes a HMRC dentro del plazo establecido. Esta guía explica qué significa realmente el impuesto sobre las ganancias de capital (CGT) en propiedades de alquiler, cuándo se aplica, cómo funcionan las tasas y exenciones actuales, qué deducciones podrían reducir su factura y el plazo de declaración que suele sorprender a más propietarios. (Impuesto sobre las ganancias de capital: qué se paga, tasas y exenciones, 2026)
El impuesto sobre las ganancias de capital es el impuesto que se paga sobre la ganancia obtenida al vender o deshacerse de un activo cuyo valor ha aumentado, no sobre el precio de venta en sí. Para un arrendador, el "activo" suele ser un piso o una casa destinados al alquiler, y la "ganancia de capital" es, en términos generales, la diferencia entre lo que se pagó por él (más ciertos gastos) y el precio de venta.
Esta distinción es más importante de lo que parece. Una propiedad que se vende por 350.000 libras esterlinas podría generar un impuesto sobre las ganancias basado en una ganancia de 40.000 libras o de 150.000 libras, dependiendo exclusivamente del precio de compra original y de los gastos posteriores. El impuesto sobre las ganancias de capital nunca se calcula sobre el total de la venta.
También conviene tener claridad en la terminología, ya que los términos "propiedad de alquiler", "segunda vivienda" y "residencia principal" se utilizan de forma imprecisa, y el tratamiento fiscal difiere notablemente entre ellos:
El denominador común es el siguiente: si no has vivido en una propiedad como tu única o principal residencia durante todo el tiempo que la has poseído, es probable que parte o la totalidad de la ganancia esté sujeta a impuestos.
El impuesto sobre las ganancias de capital no solo se activa con una venta en el mercado abierto. Puede aplicarse siempre que usted “se deshaga” de una propiedad residencial, lo que incluye:
Las transferencias entre cónyuges o parejas de hecho que conviven están, por lo general, exentas del impuesto sobre las ganancias de capital, independientemente del uso que se le dé a la propiedad. Esta es una herramienta útil de planificación que se abordará más adelante en esta guía.
Para el año fiscal 2026/27 (del 6 de abril de 2026 al 5 de abril de 2027), el impuesto sobre las ganancias de capital (CGT) sobre la propiedad residencial en el Reino Unido, que incluye propiedades de compra para alquilar, segundas residencias y propiedades residenciales heredadas, se aplica a dos tipos impositivos en función de sus ingresos:
| Banda del contribuyente | Tasa del impuesto sobre las ganancias de capital en las ganancias de propiedades residenciales |
|---|---|
| Tarifa básica (dentro de su rango de tarifa básica restante) | 18% |
| Tarifa más alta o adicional | 24% |
Estas tarifas se han mantenido sin cambios desde el 6 de abril de 2024, y las tarifas para el año fiscal 2026/27 son las mismas que las del año anterior.
Aquí viene la parte que suele confundir a mucha gente: tu tipo impositivo no es simplemente «básico» o «superior» en función únicamente de tu salario. La Hacienda Pública británica (HMRC) suma tu ganancia imponible a tus ingresos imponibles del año y calcula dónde se sitúa esa cifra combinada con respecto al tramo del tipo básico (37.700 £ para el ejercicio 2026/27, además de la deducción personal). La parte de la ganancia que se encuentre dentro del tramo restante del tipo básico tributa al 18%; todo lo que supere este límite tributa al 24%. (Impuesto sobre las ganancias de capital: sobre qué se aplica, tipos y deducciones, 2026)
Por ejemplo, una persona con ingresos imponibles anuales de 32 000 £ obtiene una plusvalía de 25 000 £ al vender su propiedad. El tramo impositivo básico es de 37 700 £, por lo que le quedan 5 700 £ de este tramo tras deducir sus ingresos (37 700 £ menos 32 000 £). Los primeros 5 700 £ de su plusvalía tributan al 18 %, y los 19 300 £ restantes (25 000 £ menos 5 700 £) tributan al 24 %. Este cálculo muestra con precisión cómo interactúan sus ingresos y plusvalía para determinar su factura fiscal final.
Esto significa que la misma ganancia puede generar una factura de impuestos muy diferente dependiendo de lo que hayas ganado ese año, razón por la cual el momento de la venta puede ser una herramienta de planificación importante (más sobre esto a continuación).
Si un inmueble pertenece a una sociedad limitada en lugar de ser propiedad personal, las normas son diferentes: las empresas no pagan el impuesto sobre las ganancias de capital (CGT, por sus siglas en inglés) por las enajenaciones, sino que pagan el impuesto de sociedades sobre la ganancia, y no tienen acceso al importe anual exento individual.
Cada persona tiene derecho a una exención fiscal anual para las ganancias de capital, denominada Monto Exento Anual (AEA). Para el ejercicio fiscal 2026/27, este monto es de 3000 libras esterlinas por persona. Se ha reducido drásticamente en los últimos años —desde las 12 300 libras esterlinas en 2022/23 y las 6000 libras esterlinas en 2023/24— y actualmente se mantiene en 3000 libras esterlinas.
Algunos puntos prácticos:
La exención por residencia principal (PRR, por sus siglas en inglés) exime de impuestos la ganancia obtenida por la venta de una propiedad que haya sido su única o principal vivienda durante todo el período en que la haya poseído. En ese caso, la ganancia total suele estar exenta de impuestos y no hay nada que declarar.
La situación se complica cuando una propiedad fue su residencia principal durante parte del tiempo que la tuvo y una propiedad alquilada (o simplemente vacía) durante el resto: el clásico caso de "propietario accidental". En ese caso, la exención por alquiler se aplica proporcionalmente: protege la fracción de la ganancia que corresponde al tiempo que usted vivió allí, más una deducción adicional automática por los últimos nueve meses de propiedad, incluso si ya se había mudado y la propiedad estaba alquilada durante ese período.
La exención por alquiler suele malinterpretarse debido a que las normas cambiaron sustancialmente en abril de 2020, y gran parte de la información antigua disponible en línea todavía describe la versión anterior a 2020.
Antes del 6 de abril de 2020, cualquier persona que hubiera vivido en una propiedad como su residencia principal y luego la hubiera alquilado por completo podía solicitar la exención por alquiler. Esta exención podía alcanzar hasta 40 000 libras esterlinas por propietario (80 000 libras esterlinas para una propiedad de propiedad conjunta) y podía compensar una parte significativa de las ganancias.
Desde el 6 de abril de 2020, la exención es mucho más limitada. Ahora solo se aplica cuando compartías la vivienda con tu inquilino; es decir, cuando seguías viviendo en la propiedad como tu residencia principal mientras alojabas a un inquilino o subarrendabas una habitación. Si te mudaste definitivamente y alquilaste toda la propiedad a inquilinos, la exención por alquiler no se aplica a ese período, independientemente del tiempo que hayas vivido allí antes de mudarte.
En la práctica, esto significa que la mayoría de los propietarios que venden una vivienda de alquiler independiente que nunca fue su residencia principal no se benefician en absoluto de la exención por alquiler: la exención por alquiler solo es relevante para las personas que vivieron en la propiedad en algún momento, y cada vez más solo para los propietarios que viven en la propiedad con inquilinos.
Dado que las transferencias entre cónyuges y parejas de hecho están exentas del impuesto sobre las ganancias de capital, transferir la propiedad, total o parcial, de un inmueble al cónyuge antes de la venta es una forma habitual de acceder a una segunda exención anual de 3000 £ y, potencialmente, aprovechar el tramo impositivo básico no utilizado del cónyuge, lo cual resulta especialmente valioso cuando uno de los miembros de la pareja percibe mayores ingresos que el otro. Este trámite debe realizarse antes de la firma de los contratos y conviene consultar con un asesor, dadas las implicaciones legales y prácticas del cambio de titularidad.
Esta distinción tiene un impacto real en el cálculo de sus ganancias, y es una de las áreas más comunes donde los propietarios reclaman de más o pasan por alto una deducción legítima:
Además de la obligación legal de conservar los registros durante un mínimo de 6 años, mantener registros detallados facilita enormemente la justificación de su reclamación años después, cuando decida vender. Los documentos más importantes que debe conservar son:
– Comprobante de gastos, por lo que es importante guardar las facturas y recibos de todas las obras de mejora (ampliaciones, reformas, mejoras)
– Contratos que detallen cualquier obra importante de construcción o mejora
– Comprobante de pago, como extractos bancarios o confirmaciones de pago
– Certificados de finalización, garantías o avales de las obras realizadas (como instalaciones eléctricas o de gas)
– Los estados de cuenta del abogado detallan el coste total de una propiedad más los gastos de compra asociados, como el impuesto de timbre, los honorarios legales y los honorarios del agente inmobiliario tanto para la compra como para la venta
– Estados de cuenta y facturas del agente inmobiliario
Mantener estos registros organizados y accesibles le ayudará cuando llegue el momento de calcular sus ganancias y cumplir con los requisitos de declaración de HMRC.
El cálculo básico es:
Ingresos por venta Menos: -
− Gastos de venta (honorarios del agente inmobiliario, honorarios legales)
− Precio de compra
− Gastos de compra (impuesto de timbre, honorarios legales)
− Costos de mejoras de capital elegibles
= Ganancia neta
A partir de la ganancia bruta, se deducen las exenciones aplicables (como la depreciación de la propiedad, si parte de su historial la justifica) y la exención anual de 3000 £ para obtener la ganancia imponible. El impuesto sobre las ganancias de capital se aplica a dicha ganancia imponible al 18 % o al 24 %, según los ingresos anuales.
Sarah compró un piso en 2014 por 180.000 libras, pagando 5.000 libras en gastos asociados. Nunca vivió en él; estuvo alquilado desde el primer día. En 2018, invirtió 20.000 libras en una reforma del ático. En 2026, lo vendió por 310.000 libras, pagando 6.500 libras en gastos de venta. Los demás ingresos imponibles de Sarah para ese año fueron de 60.000 libras (ya tributaba al tipo impositivo más alto).
Sarah tributa a un tipo impositivo más alto, por lo que la totalidad de la ganancia imponible se grava al 24%: 95.500 £ × 24% =22.920 de impuesto sobre las ganancias de capital a pagar.
James compró un piso en 2010 por 220.000 libras. Vivió allí como su residencia principal hasta 2016 (seis años), luego se mudó y lo alquiló. Lo vendió en 2026 por 400.000 libras. En 2014 invirtió 15.000 libras en una ampliación de la cocina y pagó 2.500 libras en honorarios de abogados tanto por la compra como por la venta.
Periodo total de propiedad: 16 años (2010-2026). James vivió allí durante 6 años, y los últimos 9 meses de propiedad (0,75 años) se contabilizan automáticamente según las normas de exención de residencia principal, aunque no residía allí al final de ese periodo. Esto representa 6,75 años que cumplen los requisitos de un total de 16 (6,75 dividido entre 16) = 42,2 % de su periodo de propiedad.
James no compartía vivienda con ningún inquilino, por lo que no se aplica la exención por alquiler. Tras la deducción anual de 3000 £, su ganancia imponible asciende a 89 480 £. Si James tributa a un tipo impositivo superior, el importe a pagar sería aproximadamente de 89 480 £ × 24 % ≈ 21 475 £.
Un matrimonio posee en copropiedad una segunda vivienda al 50%, con una ganancia total de 60 000 £ en la venta y sin derecho a deducción por alquileres vacacionales (nunca fue la vivienda principal de ninguno de los cónyuges). La parte de la ganancia que corresponde a cada cónyuge es de 30 000 £.
Esto ilustra por qué la propiedad conjunta y la sincronización de las ventas con los ingresos son dos de las herramientas más eficaces (y totalmente legítimas) que tienen los propietarios para gestionar el impuesto sobre las ganancias de capital.
Cuando una propiedad es de propiedad conjunta (por cónyuges, socios comerciales o familiares), cada propietario tributa individualmente sobre su parte de la ganancia, en proporción a su participación. Cada propietario tiene su propio límite anual de exención y tributa según su situación fiscal del año, por lo que la venta de una misma propiedad puede generar resultados fiscales muy diferentes para cada propietario.
Si hereda una propiedad, su "costo de adquisición" a efectos del impuesto sobre las ganancias de capital (CGT, por sus siglas en inglés) es su valor de mercado en la fecha de su fallecimiento, no lo que el fallecido pagó originalmente por ella. Esto se conoce a veces como "incremento" del CGT: cualquier ganancia acumulada durante la vida del fallecido se elimina a efectos del CGT (aunque aún puede ser relevante para el impuesto de sucesiones sobre la herencia). Si posteriormente conserva la propiedad y la alquila antes de venderla, el CGT se aplica a cualquier ganancia adicional desde la fecha de la herencia hasta la fecha de la venta.
Las transferencias a personas vinculadas (hijos, otros familiares, fideicomisos o empresas que usted controla) son consideradas por la HMRC como transferencias a valor de mercado, independientemente del precio real pagado o de si hubo o no intercambio de dinero. Esto evita vender una propiedad a un familiar por debajo de su valor real para eludir el impuesto sobre las ganancias de capital.
Este es el escenario de propietario accidental que se describe en el Ejemplo práctico 2 anterior. Los puntos clave a recordar: la exención por alquiler se aplica proporcionalmente al período en que realmente vivió allí, los últimos nueve meses de propiedad cuentan automáticamente incluso si ya se había mudado, y la exención por alquiler solo se aplicará adicionalmente si compartió la vivienda con un inquilino en algún momento, lo cual, para la mayoría de las personas que se mudaron y alquilaron toda la propiedad, no sucederá.
Esta es la parte del proceso que genera la mayoría de las sanciones innecesarias, porque funciona de forma totalmente independiente de la declaración de la renta a la que están acostumbrados los propietarios.
Desde el 27 de octubre de 2021, cualquier persona que venda una propiedad residencial en el Reino Unido y deba pagar el impuesto sobre las ganancias de capital (CGT, por sus siglas en inglés) debe declarar la ganancia y pagar el impuesto dentro de los 60 días posteriores a la fecha de finalización de la transacción (no la fecha de la firma del contrato ni la fecha de mudanza, sino la fecha en que se transfiere legalmente la titularidad). Esto se realiza en línea a través de la cuenta de HMRC "Impuesto sobre las ganancias de capital en propiedades del Reino Unido", a la que se accede mediante Government Gateway, y es independiente de la declaración anual de la renta.
Si se incumple el plazo de 60 días, HMRC aplica una multa automática —a partir de 100 libras— más intereses sobre los impuestos pagados con retraso, antes incluso de que se celebre cualquier conversación sobre las circunstancias.
Algunos puntos que conviene destacar:
Dado que el plazo comienza a contar desde la finalización de la obra, el mejor momento para reunir las cifras es antes de poner la propiedad en el mercado, no después de haber encontrado un comprador. Una vez firmados los contratos, el compromiso es definitivo y no hay posibilidad de reestructurar la propiedad ni modificar los planes urbanísticos.
Lista de verificación para propietarios antes de una venta
Si planea vender una propiedad de alquiler, vale la pena seguir estos pasos clave antes de ponerla a la venta:
– Reúna los registros del precio de compra original, incluyendo los estados de cuenta y los honorarios legales.
– Conserve las facturas y recibos de las mejoras realizadas a la propiedad. Debe guardarlos durante al menos 6 años después de la venta.
– Prepare la documentación justificativa de los gastos de compraventa deducibles, como el impuesto de timbre sobre la propiedad y los honorarios de la agencia inmobiliaria.
– Analice si la transferencia de bienes a su cónyuge o pareja de hecho podría ayudarle a reducir su exposición total al impuesto sobre las ganancias de capital (CGT) y realice los cambios necesarios antes de formalizar la venta.
– Calcule su renta imponible anual para considerar el impacto en su tipo impositivo del CGT.
– Calcule su posible factura del CGT utilizando las cifras anteriores para estar preparado para el impacto financiero.
– Cree una cuenta en Government Gateway si aún no tiene una, para evitar demoras al momento de declarar sus ganancias.
Tomar estas medidas antes de comenzar a comercializar su propiedad le ayudará a evitar sorpresas desagradables con los impuestos, retrasos en la presentación de informes o sanciones una vez finalizada la venta.
Para obtener una guía completa paso a paso sobre el proceso de declaración, consulte nuestra guía sobre cómo declarar y pagar el Impuesto sobre las Ganancias de Capital (CGT) en propiedades del Reino Unido. Para conocer más detalles sobre los plazos, consulte los plazos del CGT y las normas de 60 días para los propietarios que venden propiedades en el Reino Unido.
Si vende una propiedad de alquiler con la intención de comprar otra, conviene tener en cuenta el Transmisiones Patrimoniales (Stamp Duty Land Tax) en la compra al mismo tiempo que se calcula el Impuesto sobre Ganancias de Capital (CGT) en la venta, especialmente si la nueva adquisición será una segunda vivienda o estará constituida a través de una sociedad limitada, ya que ambas situaciones tienen un tratamiento fiscal diferente para el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Consulte nuestra guía sobre el Transmisiones Patrimoniales para arrendadores para conocer los tipos impositivos aplicables a segundas viviendas y propiedades destinadas al alquiler.
¿Los arrendadores pagan impuesto sobre las ganancias de capital en propiedades de alquiler?
Si ha obtenido una ganancia que supera la exención anual actual del impuesto sobre las ganancias de capital de 3000 £, entonces sí. A menos que una propiedad haya sido su única o principal vivienda durante toda la propiedad (en cuyo caso suele aplicarse la exención por residencia privada), cualquier ganancia obtenida por la venta, donación o cualquier otra forma de enajenación de una propiedad de alquiler está potencialmente sujeta al impuesto sobre las ganancias de capital al 18 % o al 24 %, según sus ingresos. ¿
Cómo se calcula el impuesto sobre las ganancias de capital en una compra para alquilar?
Comience con el producto de la venta, deduzca los gastos de venta, su precio de compra original, los gastos de compra y cualquier coste de mejora de capital que califique, para llegar a su ganancia bruta. Deduzca cualquier exención disponible y su importe exento anual de 3000 £ para llegar a su ganancia imponible, luego aplique el 18 % (tipo básico) y/o el 24 % (tipo superior) según la posición de la ganancia en relación con sus ingresos del año.
¿Debe declarar el impuesto sobre las ganancias de capital (CGT) en un plazo de 60 días?
Sí, si se debe declarar el CGT por la venta de una propiedad residencial en el Reino Unido, debe declararlo y pagarlo en un plazo de 60 días a partir de la fecha de finalización de la transacción, utilizando el servicio en línea de HMRC para el CGT en propiedades del Reino Unido. Esto es independiente y adicional a cualquier declaración de la autoliquidación.
¿Pueden las parejas casadas reducir el impuesto sobre las ganancias de capital (CGT) en propiedades de propiedad conjunta?
A menudo, sí. Cada cónyuge tiene su propio límite anual de exención de 3000 libras esterlinas y su propio tramo impositivo, por lo que dividir la propiedad —o transferir una parte al cónyuge con menores ingresos antes de la venta, que en sí misma está exenta del CGT entre cónyuges— puede reducir la factura fiscal total en comparación con que una sola persona posea la totalidad de la ganancia.
¿Se aplica la exención por residencia principal a una antigua vivienda de alquiler?
Puede aplicarse proporcionalmente, durante el período en que la propiedad fue realmente su residencia principal, más los últimos nueve meses de propiedad automáticamente. No se aplica al período en que la propiedad estuvo alquilada mientras usted vivía en otro lugar, a menos que compartiera la vivienda con un inquilino en ese momento (en cuyo caso, la exención por alquiler, en lugar de la exención por residencia principal, podría cubrir parte de ese período).
Simón Thandi
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