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Una de las cosas más importantes que debe entender un arrendador es que la Hacienda Pública británica (HMRC) no grava el alquiler que recibe, sino la ganancia obtenida. Esta última es la cantidad que queda después de deducir los gastos deducibles de sus ingresos por alquiler. Calcular correctamente este dato es fundamental para una declaración de impuestos precisa, y es algo que todo arrendador debe comprender, tanto si gestiona sus propios asuntos fiscales como si trabaja con un contable.
Esta guía le explica paso a paso el cálculo, con ejemplos resueltos, para que pueda ver exactamente cómo se calcula su beneficio por alquiler imponible y qué debe declarar en su declaración de la renta.
El punto de partida son los ingresos brutos totales por alquiler que recibió durante el año fiscal. Esto significa todos los alquileres efectivamente percibidos entre el 6 y el 5 de abril, no lo que se debía, sino lo que se recibió (a menos que prepare sus cuentas sobre la base del devengo, en cuyo caso utilizará los importes devengados en lugar de los recibidos).
Para la mayoría de los propietarios, esto es sencillo. Si su inquilino paga 1500 libras al mes, sus ingresos anuales por alquiler son de 18 000 libras. Si posee varias propiedades, debe sumar los ingresos de todas ellas, ya que la Hacienda Pública británica (HMRC) considera toda su actividad de alquiler residencial en el Reino Unido como una única propiedad, en lugar de una serie de negocios independientes.
También debe sumar al alquiler cualquier otro pago que reciba en relación con el arrendamiento. Esto incluye el pago por los servicios que presta junto con la vivienda, cualquier prima pagada al otorgar el contrato de arrendamiento y cualquier depósito, que puede retenerse al finalizar el contrato si el inquilino ha causado daños o ha incumplido con el pago del alquiler. Si tiene un depósito de garantía que planea devolver íntegramente, no debe incluirlo en el alquiler.
Una vez que tenga sus ingresos totales por alquiler, el siguiente paso es identificar los gastos que puede deducir. HMRC permite deducciones por gastos incurridos total y exclusivamente para fines del negocio de alquiler de propiedades. Los gastos deducibles más comunes son los siguientes.
Las reparaciones y el mantenimiento cubren el costo de conservar la propiedad en su estado actual, arreglar una caldera averiada, reparar un tejado, redecorar entre inquilinos y trabajos similares. La distinción clave radica en la diferencia entre reparaciones (que son deducibles) y mejoras (que son gastos de capital y no deducibles como gastos corrientes). Reemplazar una ventana de vidrio simple por una de doble vidrio de calidad similar generalmente se considera una reparación; construir una ampliación o convertir un ático es claramente un gasto de capital.
Tanto si pagas a un agente un porcentaje del alquiler por un servicio de "gestión integral" como si pagas una tarifa única por cada inquilino, los honorarios del agente inmobiliario son 100% deducibles.
Los honorarios de contabilidad directamente relacionados con la preparación de sus cuentas de alquiler o su declaración de la renta son deducibles. El asesoramiento fiscal general personal no lo es, pero sí lo es la parte de los honorarios de su contable que se relaciona específicamente con el negocio inmobiliario.
Las primas de los seguros de edificios, los seguros de contenido y las pólizas específicas para propietarios, como el seguro de garantía de alquiler, son gastos admisibles.
Los gastos de comunidad y el alquiler del terreno son deducibles cuando usted, como propietario, está obligado a pagarlos, por ejemplo, en una propiedad arrendada donde el propietario del terreno cobra por el mantenimiento de las áreas comunes.
Los impuestos municipales y las facturas de servicios públicos son deducibles cuando los pagas tú, no el inquilino. Esto es habitual durante los periodos en que la vivienda está desocupada o cuando el contrato de alquiler hace que el propietario sea responsable de ciertas facturas.
La sustitución de artículos domésticos, como sofás, camas, electrodomésticos y cortinas, da derecho a una deducción fiscal cuando se reemplaza un artículo existente por otro de calidad similar. Esta deducción se conoce como deducción por sustitución de artículos domésticos y se aplica a viviendas amuebladas o parcialmente amuebladas. No cubre el coste inicial de amueblar una vivienda desde cero, ni se aplica a las instalaciones fijas que forman parte del propio edificio, como cocinas o baños equipados (que se consideran reparaciones o gastos de capital según las circunstancias).
Este es el paso que suele confundir a muchos propietarios, y es fundamental hacerlo bien. Los intereses hipotecarios y otros gastos financieros no se tratan de la misma manera que los gastos mencionados anteriormente. No se deducen de los ingresos por alquiler en el cálculo de las ganancias.
El pago del capital de su hipoteca nunca ha sido un gasto deducible; simplemente reduce el saldo pendiente del préstamo y no tiene ninguna relevancia fiscal. Sin embargo, los intereses, que antes eran totalmente deducibles, ahora están sujetos a la restricción del artículo 24 para los arrendadores individuales. En lugar de deducirse de sus ingresos por alquiler, los intereses hipotecarios y otros gastos financieros elegibles se tratan por separado como una reducción fiscal, que se aplica después de calcular su obligación tributaria. Esta reducción fiscal equivale al 20 % de sus gastos financieros elegibles.
La implicación práctica de este paso es que, al enumerar sus gastos deducibles, debe excluir por completo los intereses hipotecarios. No los incluya en el total de sus gastos. Deben ir en una casilla aparte en su declaración de la renta y el sistema los trata de forma diferente.
Una vez identificados sus ingresos por alquiler y los gastos deducibles, el cálculo es sencillo. Simplemente reste el total de sus gastos deducibles del total de sus ingresos por alquiler para obtener su beneficio imponible.
Utilizando las cifras de nuestro ejemplo actual:
Esta cifra, 14.500 £, es su beneficio imponible por alquiler antes de cualquier deducción fiscal por gastos financieros. Es la cantidad que se sumará a sus otros ingresos al calcular su obligación tributaria anual. Si tiene intereses hipotecarios, se tratarán por separado en el siguiente paso.
Si sus gastos deducibles superan sus ingresos por alquiler, incurre en una pérdida inmobiliaria. Las pérdidas de una actividad inmobiliaria en el Reino Unido pueden compensarse con beneficios futuros de la misma actividad, pero generalmente no pueden compensarse con otros ingresos, como los salarios.
Sus ganancias por alquiler sujetas a impuestos se suman a todos sus demás ingresos del año fiscal, como salario, pensión, dividendos, etc., y el total combinado determina la cantidad de impuesto sobre la renta que paga. Por lo tanto, la tasa impositiva sobre sus ganancias por alquiler depende de su situación general de ingresos, no solo de las ganancias por alquiler en sí.
Tras deducir su deducción personal de sus ingresos totales, el saldo se grava según los tipos impositivos aplicables. Los ingresos comprendidos en el tramo impositivo básico tributan al 20%, los del tramo impositivo superior al 40% y los que superan el umbral del tipo impositivo adicional al 45%.
Si tiene intereses hipotecarios u otros gastos financieros, aplique la deducción fiscal por gastos financieros en este momento. La deducción equivale al 20 % del menor de los siguientes importes: sus gastos financieros del año, sus beneficios de la actividad inmobiliaria y sus ingresos totales ajustados que superen la deducción personal. Los gastos financieros no utilizados que no puedan absorberse en el ejercicio actual se trasladan al siguiente.
Los arrendadores están obligados a declarar sus ingresos y beneficios por alquiler mediante la autoliquidación de la renta. Si aún no está registrado, debe hacerlo antes del 5 de octubre siguiente al final del año fiscal en el que recibió sus primeros ingresos por alquiler. Una vez registrado, deberá completar anualmente la sección correspondiente a propiedades en el Reino Unido de su declaración de la renta.
En la declaración, deberá ingresar sus ingresos totales por alquiler, los gastos deducibles por categoría y los costos financieros por separado (en la casilla correspondiente a los costos financieros residenciales). El sistema calcula su ganancia imponible por alquiler y deduce automáticamente la reducción fiscal por costos financieros. También deberá incluir cualquier costo financiero arrastrado de años anteriores.
Mantener registros claros y organizados durante todo el año (recibos de alquiler, facturas de gastos, extractos hipotecarios y extractos de la agencia inmobiliaria) facilita considerablemente la cumplimentación de la declaración y garantiza que pueda justificar sus cifras si la Hacienda Pública (HMRC) realiza alguna consulta.
Ejemplo 1 – Contribuyente con tasa básica
Rachel trabaja a tiempo parcial y gana 18.000 libras esterlinas al año. Además, alquila una vivienda y recibe 12.000 libras esterlinas anuales de renta. Sus gastos deducibles ascienden a 2.200 libras esterlinas. No tiene hipoteca.
Su beneficio imponible por alquiler es de 12 000 £ menos 2200 £, lo que da un total de 9800 £. Sus ingresos totales son de 18 000 £ más 9800 £, para un total de 27 800 £. Tras deducir su deducción personal de 12 570 £, su renta imponible es de 15 230 £. Su beneficio por alquiler tributa al 20 %.
Como Rachel no tiene hipoteca, la Sección 24 no le afecta en absoluto.
Ejemplo 2 – Propietario con interés hipotecario
David trabaja y gana 45.000 libras esterlinas. Alquila una vivienda que le reporta 18.000 libras esterlinas anuales. Sus gastos deducibles ascienden a 3.500 libras esterlinas, lo que resulta en un beneficio imponible por alquiler de 14.500 libras esterlinas. Los intereses de su hipoteca son de 8.000 libras esterlinas.
Sus ingresos totales ascienden a 45.000 libras esterlinas más 14.500 libras esterlinas, lo que da un total de 59.500 libras esterlinas. Tras su deducción personal, su renta imponible es de 46.930 libras esterlinas. Su impuesto sobre la renta antes de la reducción de los gastos financieros es de 11.232 libras esterlinas.
David aplica entonces la deducción fiscal por gastos financieros. El menor de los siguientes importes, entre sus gastos financieros (8000 £), sus ganancias inmobiliarias (14 500 £) y sus ingresos totales ajustados por encima de la deducción personal (46 930 £), es de 8000 £. Su deducción fiscal es del 20 % de 8000 £, es decir, 1600 £. Su factura fiscal final es de 9632 £.
Según las normas anteriores, David habría recibido una reducción en los tipos de interés de su hipoteca. La diferencia representa el coste directo del artículo 24.
Si sus ingresos totales por alquiler son modestos, podría aplicarse la deducción por renta de la propiedad. Se trata de una deducción anual de 1000 £ que puede utilizarse en lugar de deducir los gastos reales. Si sus ingresos brutos por alquiler son de 1000 £ o menos, están totalmente exentos de impuestos. Si superan las 1000 £, pero sus gastos reales son inferiores a 1000 £, puede optar por utilizar la deducción en lugar de sus gastos reales.
Calcular tus ganancias por alquiler a efectos fiscales es cuestión de seguir una secuencia clara: suma tus ingresos por alquiler, deduce tus gastos deducibles (excluidos los gastos financieros) y obtén tu ganancia imponible por alquiler. Esta ganancia se suma a tus otros ingresos para determinar tu obligación tributaria total. Si tienes intereses hipotecarios u otros gastos financieros, estos se tratan por separado como una reducción fiscal del 20 %.
Una vez comprendida la estructura, el cálculo es sencillo, pero la interacción entre las ganancias por alquiler, los ingresos totales y la restricción de los costos financieros hace que la tasa impositiva efectiva sea más alta para muchos propietarios.
UK Landlord Tax ofrece asesoramiento fiscal especializado para propietarios de viviendas en todo el Reino Unido. Si necesita ayuda para calcular sus ganancias por alquiler o revisar su declaración de la renta, póngase en contacto con nuestro equipo.
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