Costos admisibles contra ingresos por alquiler

Es una de las preguntas más frecuentes que recibimos, y es comprensible. Muchos propietarios malinterpretan, sin darse cuenta, la diferencia entre un de capital y un corriente . En particular, confunden una reparación con una mejora y solo reclaman los intereses hipotecarios, no los reembolsos de capital de los préstamos.

La idea común es que, debido a que usted ha gastado dinero en su propiedad, automáticamente se deduce que puede descontarlo de sus ingresos por alquiler.

Tener cuidado…!

Algunos gastos nunca califican para ninguna desgravación fiscal

Algunos gastos sólo son deducibles de la ganancia cuando se vende la propiedad.

Algunos gastos pueden deducirse de los ingresos por alquiler al calcular el ingreso tributable.

Algunos gastos no pueden deducirse sino que están sujetos a reglas especiales.

Tomemos las cosas una a la vez.

Cuando compras una propiedad

Los costos y gastos asociados a la compra se consideran parte del precio de compra y no pueden imputarse a los ingresos por alquiler. Le recomendamos preparar una declaración simple de todos los costos, como se indica a continuación:

Precio de compra

Impuesto de timbre

Honorarios legales

cargos por inspección de edificios

cargos de inspección independientes

Costos de los subastadores (para aquellos que han comprado a través de subastas)

La declaración de finalización de sus abogados debe contener la mayoría de los costos

Estos gastos pueden deducirse de la ganancia (o sumarse a la pérdida) al vender la propiedad. Debe llevar un registro de todos los gastos, junto con los comprobantes, para poder solicitar la desgravación fiscal sobre las ganancias de capital por los gastos al vender.

¿Qué pasa si el acuerdo fracasa?

En resumen, cualquier costo o gasto asociado con un acuerdo que fracasa nunca es admisible.

Entonces, si está pensando en comprar una propiedad y gasta dinero contratando abogados y organizando estudios de mercado y luego decide no seguir adelante o peor aún, el vendedor se retira, no hay alivio fiscal para los costos.

Entonces, ¿cuáles son los costos permitidos contra los ingresos por alquiler?

La regla general es que el gasto debe destinarse total y exclusivamente al negocio de Rentas por Alquiler. A continuación, una lista:

Costos financieros (restringidos para la mayoría de las propiedades residenciales)

Los intereses pagados y las comisiones de apertura de cualquier préstamo obtenido para la compra o mejora de la propiedad de alquiler, junto con cualquier comisión bancaria en una cuenta bancaria separada para la propiedad de alquiler, constituyen costos financieros. Si se trata de una hipoteca de amortización, solo se consideran costos financieros los intereses, no los pagos totales.

En el caso de propiedades comerciales, alquileres vacacionales amueblados (ver más arriba) y propiedades residenciales propiedad de sociedades de responsabilidad limitada, los costos financieros se permiten en su totalidad.

Para otras viviendas propiedad de particulares o sociedades, a partir del 6 de abril de 2020, los gastos financieros están restringidos y solo el 20 % de estos se puede deducir de la obligación tributaria sobre los ingresos netos por alquiler, tras deducir todos los demás gastos y pérdidas acumulados, pero antes de cualquier gasto financiero. Antes del 6 de abril de 2020, la restricción se implementó gradualmente a lo largo de tres años.

La mejor manera de explicar esto es con un ejemplo:
Joe es profesor y tiene 49 años; es contribuyente del 40%. Ha comprado una propiedad para alquilar como inversión. Como es propietario de la propiedad desde hace tiempo, la deuda pendiente es relativamente baja. Así es como se calcula el coste financiero:

Como puede ver, la tasa impositiva efectiva es del 53,51%, superior a la tasa marginal de Joe del 40%. Cuando los arrendadores tienen un alto apalancamiento, la obligación tributaria podría ser superior a los ingresos netos por alquiler recibidos.

Los contribuyentes con tasa básica (20%) deberían recibir efectivamente un alivio total siempre que el ingreso por alquiler antes de intereses no les haga pasar a la tasa impositiva más alta.

Los contribuyentes con tipos impositivos más altos podrían considerar la compra de nuevas propiedades en una sociedad de responsabilidad limitada, ya que los costos financieros son íntegramente deducibles. Sin embargo, las entidades crediticias suelen aplicar un tipo de interés más alto a los préstamos a sociedades de responsabilidad limitada.

Reparaciones y mantenimiento

Las reparaciones realizadas en la propiedad pueden reclamarse siempre que no se trate de una mejora de capital. Si vivía en la propiedad antes de alquilarla, las obras realizadas antes del arrendamiento se consideran mantenimiento de la propiedad como resultado de su uso privado y no para fines de alquiler, por lo que no pueden reclamarse.
Las reparaciones del mobiliario no pueden reclamarse si el alquiler es de vivienda amueblada.
No olvide incluir el coste del certificado de seguridad del gas, si corresponde.

Honorarios legales, de gestión y de contabilidad

No podrá reclamar honorarios legales relacionados con la compra de la propiedad ni honorarios por el arrendamiento inicial si este es superior a un año. Sí podrá reclamar honorarios legales relacionados con la renovación de un arrendamiento, un arrendamiento de corta duración inferior a un año, el desalojo de clientes, el cobro de alquileres o los honorarios de administración y contabilidad.

Seguro

Es importante asegurar la propiedad para que se pueda reclamar la prima de los edificios y/o el contenido. Las primas del seguro de vida no son reclamables.

Alquiler, tasas e impuestos municipales

Puede pagar renta del suelo si la propiedad es un piso. Normalmente, el inquilino paga las tasas o el impuesto municipal, pero si usted paga estos gastos o hay periodos de carencia en los que los paga, puede reclamarlos.

Servicios

Si paga algún cargo por servicios o por cualquier otro servicio relacionado con el alquiler, como la electricidad en las zonas comunes, deberá reclamarlo. Si la propiedad es un alquiler vacacional amueblado, es probable que pague electricidad, gas, agua, licencia de televisión, teléfono y otros servicios.

Salarios

Si necesita que alguien le realice un servicio habitual, como la limpieza, le recomendamos pagar una tarifa fija por dicho servicio y no proporcionar herramientas ni materiales para que se le considere autónomo. Sin embargo, si, por ejemplo, contrata a un empleado de limpieza durante una hora a la semana y proporciona todos los materiales, probablemente sea un empleado. Tenga en cuenta que, si contrata a un empleado, debe asegurarse de cumplir con la normativa laboral, incluyendo la Directiva sobre el tiempo de trabajo, el salario mínimo nacional, la salud y la seguridad y la prestación por desempleo (PAYE/NIC). El salario mínimo nacional a partir del 1 de abril de 2024 es de 11,44 libras esterlinas por hora para adultos mayores de 21 años.

Le recomendamos que solicite a su empleado que complete la "Lista de verificación inicial", disponible en el sitio web del Gobierno. Si paga menos de 123 £ semanales, no tiene otros empleados y su empleado marca el certificado A o B, puede conservar la Lista de verificación inicial y no tomar ninguna medida. Si marca el certificado C o no marca ninguna casilla, o si paga 123 £ o más semanales, será necesario contar con un sistema PAYE. Si cuenta con un sistema PAYE, deberá pagar al empleado mediante RTI (Información en Tiempo Real), incluso si gana menos de 123 £ semanales.

Gastos de viaje

¿Viaja a la propiedad para realizar tareas de mantenimiento o resolver problemas con los inquilinos? En ese caso, debería reclamar el coste del viaje. Debe ser razonable: si vive en Londres y pasa una semana de vacaciones en Cornualles, pasarse diez minutos para comprobar que la casa de vacaciones de al lado está en buen estado no convertiría el viaje en un viaje de negocios. Si viaja en coche, ahora puede reclamar las tarifas por kilometraje autorizadas, que son de 45 peniques por milla durante las primeras 10.000 millas comerciales de un año fiscal y de 25 peniques por milla por cada milla comercial adicional.

Gastos de administración

Estos pueden incluir gastos de envío, papelería, llamadas telefónicas y otros gastos administrativos. Las normas para reclamar el uso del domicilio como oficina cambiaron el 6 de abril de 2013. Se debe realizar un cálculo complejo que justifique el cargo o se puede reclamar lo siguiente, dependiendo de las horas trabajadas en la oficina:

Es poco probable que se justifique un cargo por utilizar su casa como oficina a menos que usted mismo administre varias propiedades.

Otros gastos

Se pueden reclamar todos los demás gastos incurridos total y exclusivamente para la actividad inmobiliaria. Por ejemplo, se puede reclamar la tasa de licencia para viviendas de ocupación múltiple (HMO).

Deducción por rentas de propiedad (alternativa a las deducciones por gastos y capital)

La deducción por renta de alquiler de 1000 £ se puede deducir de los ingresos por alquiler (siempre que no provengan de una parte vinculada) en lugar de los gastos. Solo conviene solicitar esta deducción si los gastos son inferiores a 1000 £ y a la renta percibida. No deducir gastos si se solicita la deducción por renta de alquiler. Esta deducción está diseñada para evitar que las personas con bajos ingresos por alquiler tengan que declarar y pagar impuestos sobre dichos ingresos, y no como una medida general de ahorro fiscal.

Gastos de capital

El coste de adquirir o mejorar una propiedad (por ejemplo, una ampliación) no puede deducirse como gasto de ingresos de la renta de la propiedad. La distinción entre gastos de capital e ingresos no es clara. Si compra una propiedad y simplemente la redecora antes de alquilarla, esto se considerará un gasto de ingresos. Sin embargo, si compró una propiedad a un precio significativamente inferior al habitual porque estaba en mal estado y posteriormente realizó obras importantes, este gasto probablemente se consideraría gasto de capital.

Sin embargo, la mayoría de los gastos de capital son elegibles para alivio a los fines del Impuesto a las Ganancias de Capital cuando vende la propiedad, por lo que es importante que conserve registros y recibos de los gastos incurridos.

Bonificaciones de capital (no disponibles en alquileres residenciales, excepto en alquileres vacacionales amueblados)

Aunque normalmente no se pueden reclamar las obras estructurales, se pueden obtener deducciones de capital para la compra de instalaciones, plantas y maquinaria. Existe una Deducción por Inversión Anual para gastos de hasta £1,000,000. Dado que la mayoría de los arrendadores no gastarán más del límite anual ni solicitarán la compra de un coche, no se incluyen los coches ni los gastos subvencionables que superen el límite anual.

Los siguientes son algunos ejemplos de gastos que pueden acogerse a la Deducción Anual por Inversión (no para propiedades residenciales):

La lista no es exhaustiva y usted debe obtener más asesoramiento de nosotros, especialmente si sus gastos superan el límite anual.

Si vende un activo sobre el cual ya ha solicitado deducciones de capital, las ganancias se tienen en cuenta y pueden crear un cargo por ingresos adicional.

Alivio por reemplazo de artículos domésticos

Cuando una vivienda residencial no se alquila para vacaciones amueblada o no se solicita la exención por alquiler de habitación, el gasto de reemplazo de muebles y electrodomésticos se contabilizará como gasto, menos cualquier beneficio derivado de la venta del artículo reemplazado. El costo de los activos que no sean reemplazos no se contabilizará como gasto.

Uso privado

Si utiliza la propiedad para fines privados, lo que es más probable si se trata de un alquiler vacacional amueblado o no solicita el alivio de Rent a Room en su propia casa, entonces cualquier gasto reclamado debe restringirse a su uso privado.

Si ha ocupado una propiedad previamente, no podrá reclamar ningún gasto relacionado con dicho período. Por lo tanto, cualquier mantenimiento de la propiedad antes del primer alquiler es privado. Por el contrario, si, por ejemplo, hubiera pagado una prima de seguro anual el 1 de abril y hubiera abandonado la propiedad con la intención de alquilarla el 1 de octubre siguiente, reclamaría la mitad de la prima de seguro pagada, aunque la hubiera pagado al ocupar la propiedad.

Preguntas frecuentes

¿Puedo reclamar gastos de un año fiscal anterior?

Las cuentas de alquiler se preparan según el criterio de caja, lo que significa que se puede incluir cualquier gasto relacionado con la propiedad en alquiler pagado durante el año fiscal. Sin embargo, la única forma de reclamar los gastos incurridos el año anterior es a través de los gastos previos a la comercialización. Si la propiedad aún no se ha alquilado y el arrendador debe realizar obras de reparación, incluidas las reparaciones y los costos de mantenimiento, que se clasifican como gastos de ingresos y no de capital, se pueden reclamar los costos de ingresos incurridos para acondicionar la propiedad para el alquiler. Sin embargo, una vez que el arrendador comienza a recibir dinero del negocio de alquiler, se aplica el criterio de caja

¿El propietario tiene que proporcionar recibos por las reparaciones?

En la documentación oficial, no se especifica si un arrendador está obligado a presentar recibos de las reparaciones en el Reino Unido. Sin embargo, generalmente se recomienda que los arrendadores conserven los registros y recibos de los gastos de reparación y mantenimiento incurridos. Esta documentación puede servir como prueba de los gastos declarados y puede ser solicitada por HMRC durante una auditoría fiscal. Mantener registros organizados puede ayudar a garantizar el cumplimiento de la normativa fiscal y a proporcionar transparencia en caso de disputas o consultas. Siempre es recomendable consultar con un asesor fiscal o contable para obtener orientación específica sobre los requisitos de mantenimiento de registros para arrendadores.

¿Qué porcentaje de mi factura de teléfono móvil puedo reclamar en impuestos?

Vale la pena señalar que la deducción fiscal de las facturas de teléfonos móviles para los propietarios en el Reino Unido depende de si el teléfono se utiliza únicamente para fines comerciales o para una combinación de uso comercial y personal.

A continuación se presentan algunos puntos generales a tener en cuenta:

– Solo para uso comercial: si tiene un teléfono móvil exclusivo que utiliza exclusivamente para su negocio de alquiler de propiedades, es posible que pueda reclamar el costo total de la factura telefónica como gasto comercial.

Uso comercial y personal: Si usa su teléfono móvil tanto para fines comerciales como personales, solo podrá reclamar la parte de la factura correspondiente al uso comercial. Es importante llevar registros precisos y calcular la proporción del uso comercial basándose en el registro de llamadas, mensajes y otros datos relevantes.

– Razonable y necesario: para reclamar cualquier gasto, incluidas las facturas de teléfono móvil, deben considerarse razonables y necesarios para el funcionamiento de su negocio de alquiler de propiedades.

¿Construir una oficina en casa es deducible de impuestos?

Construir una oficina en casa puede ser deducible de impuestos, pero depende de ciertas condiciones, que detallaremos a continuación:

– Para tener derecho a deducciones fiscales, la oficina en casa debe utilizarse exclusivamente para fines comerciales.

– El espacio debe ser un área dedicada y utilizada únicamente para trabajar y no para uso personal.

– Puede reclamar los gastos relacionados con la construcción o conversión de la oficina en casa, como materiales de construcción y costos de mano de obra.

– También se pueden deducir los gastos corrientes como calefacción, electricidad y mantenimiento, pero sólo para la parte de la vivienda utilizada como oficina.

– Es importante mantener registros y recibos precisos para respaldar sus reclamaciones.

¿Qué facturas paga un inquilino al alquilar una casa?

Al alquilar una vivienda, las facturas que paga el inquilino varían según su contrato de alquiler. Sin embargo, a continuación, se presentan algunas facturas comunes de las que son responsables los inquilinos:

– Alquiler: El pago principal que realizas a tu arrendador por ocupar la propiedad.
– Suministros: Esto incluye las facturas de electricidad, gas y agua, que generalmente paga directamente el inquilino.
– Impuesto municipal: Este es un impuesto local que ayuda a financiar servicios locales como la recogida de basura y el mantenimiento de calles. Por lo general, es responsabilidad del inquilino pagarlo.
– Licencia de TV: Si ves televisión en directo o usas BBC iPlayer, necesitas una licencia de TV, que es responsabilidad del inquilino.
– Paquetes de Internet y TV: Si eliges tener servicios de internet o televisión, tendrás que contratarlos y pagarlos por separado.
– Seguro de contenido: Aunque no es obligatorio, es recomendable tener un seguro de contenido para proteger tus pertenencias personales en caso de robo, daños u otros eventos imprevistos.

Finalmente…

Este tema puede resultar confuso para muchos propietarios. Los errores pueden ser costosos si la Hacienda Pública los detecta. Contratar a un especialista en impuestos inmobiliarios para que le ayude a gestionar correctamente su propiedad podría ahorrarle miles de libras. Póngase en contacto con nosotros llamando al 01902 711370 o escribiendo a enquiries@uklandlordtax.co.uk si necesita más ayuda.

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