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En tant que propriétaire bailleur, il est essentiel de comprendre que l'administration fiscale (HMRC) ne vous impose pas sur le loyer perçu, mais sur votre bénéfice locatif. Ce dernier correspond au montant restant après déduction de vos charges déductibles. Maîtriser ce calcul est fondamental pour une déclaration fiscale exacte et tout propriétaire bailleur se doit de le comprendre, qu'il gère lui-même ses impôts ou qu'il fasse appel à un expert-comptable.
Ce guide vous accompagne pas à pas dans le calcul, avec des exemples concrets, afin que vous puissiez voir exactement comment est calculé votre bénéfice locatif imposable et ce que vous devez déclarer dans votre déclaration de revenus.
Votre point de départ est le revenu locatif brut total que vous avez perçu au cours de l'année fiscale. Cela correspond à tous les loyers effectivement encaissés entre le 6 avril et le 5 avril, et non aux loyers dus (sauf si vous établissez votre comptabilité selon la méthode de la comptabilité d'exercice, auquel cas vous utilisez les montants acquis plutôt que les montants perçus).
Pour la plupart des propriétaires, c'est simple. Si votre locataire paie 1 500 £ par mois, votre revenu locatif annuel est de 18 000 £. Si vous possédez plusieurs biens, vous additionnez les revenus de chacun d'eux, car le HMRC considère l'ensemble de votre activité de location résidentielle au Royaume-Uni comme une seule et même entreprise immobilière, et non comme une série d'activités distinctes.
Vous devez également ajouter au loyer toutes les autres sommes perçues au titre de la location. Cela inclut la rémunération des services fournis en lien avec le logement, toute prime versée pour la signature du bail et tout dépôt de garantie, qui peut être retenu en fin de bail si le locataire a causé des dommages ou n'a pas payé son loyer. Si vous avez versé un dépôt de garantie que vous prévoyez de restituer intégralement, celui-ci ne doit pas être inclus dans le loyer.
Une fois votre revenu locatif total calculé, l'étape suivante consiste à identifier les dépenses déductibles. L'administration fiscale britannique (HMRC) autorise les déductions pour les dépenses engagées exclusivement dans le cadre de l'activité de location immobilière. Voici les dépenses déductibles les plus courantes.
Les réparations et l'entretien couvrent les frais de maintien du bien en état, la réparation d'une chaudière, la réfection d'une toiture, la remise en état des locaux entre deux locations, et autres travaux similaires. La principale distinction réside entre les réparations (déductibles) et les améliorations (qui constituent des dépenses d'investissement et ne sont pas déductibles des charges courantes). Le remplacement d'une fenêtre à simple vitrage par une fenêtre à double vitrage de qualité équivalente est généralement considéré comme une réparation ; en revanche, la construction d'une extension ou l'aménagement des combles sont clairement des dépenses d'investissement.
Que vous payiez à un agent un pourcentage du loyer pour un service de « gestion complète » ou des frais uniques pour un locataire, les honoraires d'agent immobilier sont déductibles à 100 %.
Les honoraires comptables directement liés à l'établissement de vos comptes locatifs ou de votre déclaration de revenus sont déductibles. Les conseils fiscaux généraux ne le sont pas, mais la partie des honoraires de votre comptable qui se rapporte spécifiquement à votre activité immobilière l'est.
Les primes d'assurance pour l'assurance des bâtiments, l'assurance du contenu et les polices spécifiques aux propriétaires, telles que l'assurance garantie de loyer, sont toutes des dépenses admissibles.
Les charges de service et le loyer foncier sont déductibles lorsque vous, en tant que propriétaire, êtes tenu de les payer, par exemple, pour un bien en location où le propriétaire foncier facture l'entretien des parties communes.
Les taxes d'habitation et les factures d'énergie sont déductibles lorsque vous les payez vous-même plutôt que le locataire. C'est courant pendant les périodes de vacance locative ou lorsque le bail stipule que le propriétaire est responsable de certaines factures.
Le remplacement d'articles ménagers, tels que canapés, lits, appareils électroménagers et rideaux, ouvre droit à un allègement fiscal lorsqu'il est effectué par un article de qualité globalement équivalente. Cet allègement, appelé « remplacement d'articles ménagers », s'applique aux logements meublés et semi-meublés. Il ne couvre pas les frais initiaux d'ameublement d'un logement neuf, ni les éléments fixes faisant partie intégrante du bâtiment, tels que les cuisines ou salles de bains aménagées (qui sont considérés comme des réparations ou des dépenses d'investissement selon les cas).
C'est cette étape qui piège de nombreux propriétaires, et il est essentiel de bien la maîtriser. Les intérêts d'emprunt et autres frais financiers ne sont pas traités de la même manière que les dépenses mentionnées ci-dessus. Ils ne sont pas déduits de vos revenus locatifs lors du calcul du bénéfice.
La part de remboursement du capital de votre prêt hypothécaire n'a jamais été considérée comme une dépense déductible ; elle correspond simplement à une réduction du capital restant dû et n'a aucune incidence fiscale. En revanche, la part des intérêts, auparavant entièrement déductible, est désormais soumise à la restriction de l'article 24 pour les propriétaires bailleurs individuels. Au lieu d'être déduits de vos revenus locatifs, les intérêts hypothécaires et autres frais financiers éligibles sont traités séparément sous forme de réduction d'impôt, appliquée après le calcul de votre impôt sur le revenu. Cette réduction d'impôt représente 20 % de vos frais financiers éligibles.
Concrètement, cela signifie que lors de la déclaration de vos dépenses admissibles, vous devez exclure totalement les intérêts hypothécaires. Ne les incluez pas dans le total de vos dépenses. Ils doivent être inscrits dans une case distincte de votre déclaration de revenus et sont traités différemment par le système.
Une fois vos revenus locatifs et vos charges déductibles identifiés, le calcul est simple. Il vous suffit de déduire le total de vos charges déductibles de votre revenu locatif total pour obtenir votre bénéfice locatif imposable.
En utilisant les chiffres de notre exemple courant :
Ce montant, 14 500 £, correspond à votre bénéfice locatif imposable avant toute réduction d'impôt sur les frais financiers. Il sera ajouté à vos autres revenus pour le calcul de votre impôt sur le revenu annuel. Si vous avez des intérêts d'emprunt, ceux-ci seront traités séparément à l'étape suivante.
Si vos charges déductibles excèdent vos revenus locatifs, vous subissez une perte immobilière. Les pertes d'une activité immobilière au Royaume-Uni peuvent être reportées et imputées sur les bénéfices futurs de cette même activité, mais elles ne peuvent généralement pas être imputées sur d'autres revenus, tels que les salaires.
Votre bénéfice locatif imposable s'ajoute à tous vos autres revenus de l'année fiscale, tels que votre salaire, votre pension, vos dividendes, etc. Le total de ces revenus détermine le montant de votre impôt sur le revenu. Le taux d'imposition de votre bénéfice locatif dépend donc de votre situation financière globale, et non uniquement du bénéfice locatif lui-même.
Après déduction de votre abattement personnel de votre revenu total, le solde est imposé aux taux applicables. Les revenus situés dans la tranche d'imposition de base sont imposés à 20 %, ceux situés dans la tranche supérieure à 40 % et ceux dépassant le seuil du taux additionnel à 45 %.
Si vous avez des intérêts hypothécaires ou d'autres frais financiers, vous pouvez appliquer la réduction d'impôt pour frais financiers à ce stade. Cette réduction correspond à 20 % du montant le plus faible entre vos frais financiers de l'année, les bénéfices de votre activité immobilière et votre revenu total ajusté excédant l'abattement personnel. Les frais financiers non utilisés et non absorbés au cours de l'année en cours sont reportés à l'année suivante.
Les propriétaires bailleurs sont tenus de déclarer leurs revenus locatifs et leurs bénéfices via l'auto-évaluation. Si vous n'êtes pas encore inscrit, vous devez le faire avant le 5 octobre suivant la fin de l'année d'imposition au cours de laquelle vous avez perçu vos premiers revenus locatifs. Une fois inscrit, vous devrez remplir chaque année les pages relatives aux biens immobiliers situés au Royaume-Uni dans votre déclaration d'auto-évaluation.
Sur votre déclaration, vous devez indiquer le total de vos revenus locatifs, les dépenses admissibles par catégorie et les frais financiers séparément (dans la case prévue à cet effet). Le système calcule votre bénéfice locatif imposable et déduit automatiquement la réduction d'impôt pour frais financiers. Les frais financiers reportés doivent également être inclus.
Tenir des registres clairs et organisés tout au long de l'année (quittances de loyer, factures de dépenses, relevés hypothécaires et relevés d'agents immobiliers) facilite considérablement la déclaration et vous permet de justifier vos chiffres en cas de contrôle du HMRC.
Exemple 1 – Contribuable au taux de base
Rachel travaille à temps partiel et gagne 18 000 £ grâce à son emploi. Elle loue également un logement et perçoit 12 000 £ de loyer par an. Ses dépenses déductibles s'élèvent à 2 200 £. Elle n'a pas d'emprunt immobilier.
Son bénéfice locatif imposable s'élève à 12 000 £ moins 2 200 £, soit 9 800 £. Son revenu total est de 18 000 £ plus 9 800 £, pour un total de 27 800 £. Après déduction de son abattement personnel de 12 570 £, son revenu imposable est de 15 230 £. Son bénéfice locatif est imposé à 20 %.
Comme Rachel n'a pas d'hypothèque, l'article 24 ne la concerne pas du tout.
Exemple 2 – Propriétaire avec intérêts hypothécaires
David est salarié et gagne 45 000 £. Il loue un bien immobilier résidentiel dont il tire un revenu locatif annuel de 18 000 £. Ses charges déductibles s'élèvent à 3 500 £, ce qui lui confère un bénéfice locatif imposable de 14 500 £. Ses intérêts d'emprunt s'élèvent à 8 000 £.
Son revenu total s'élève à 45 000 £ plus 14 500 £, soit 59 500 £. Après déduction de son abattement personnel, son revenu imposable est de 46 930 £. Son impôt sur le revenu, avant réduction pour frais financiers, est de 11 232 £.
David applique ensuite la réduction d'impôt pour frais financiers. Le montant le plus faible entre ses frais financiers (8 000 £), ses plus-values immobilières (14 500 £) et son revenu total ajusté excédant l'abattement personnel (46 930 £) est de 8 000 £. Sa réduction d'impôt est de 20 % de 8 000 £, soit 1 600 £. Son impôt final s'élève à 9 632 £.
Selon les anciennes règles, David aurait bénéficié d'une réduction d'impôt plus importante sur une partie de ses intérêts hypothécaires. La différence représente le coût direct au titre de l'article 24.
Si vos revenus locatifs totaux sont modestes, vous pouvez bénéficier de l'abattement sur les revenus fonciers. Cet abattement annuel de 1 000 £ peut être utilisé à la place de la déduction de vos charges réelles. Si vos revenus locatifs bruts sont inférieurs ou égaux à 1 000 £, ils sont totalement exonérés d'impôt. S'ils sont supérieurs à 1 000 £ mais que vos charges réelles sont inférieures à 1 000 £, vous pouvez choisir d'utiliser cet abattement.
Calculer votre bénéfice locatif imposable est simple : il suffit de suivre une procédure précise : additionnez vos revenus locatifs, déduisez vos charges déductibles (hors frais financiers) et vous obtiendrez votre bénéfice locatif imposable. Ce bénéfice est ensuite ajouté à vos autres revenus pour déterminer votre impôt total. Si vous avez des intérêts d'emprunt ou d'autres frais financiers, ceux-ci sont traités séparément et donnent droit à une réduction d'impôt de 20 %.
Une fois la structure comprise, le calcul est simple, mais l'interaction entre le bénéfice locatif, le revenu total et la restriction des frais financiers fait que le taux d'imposition effectif est plus élevé pour de nombreux propriétaires.
UK Landlord Tax propose des conseils fiscaux spécialisés aux propriétaires bailleurs au Royaume-Uni. Si vous souhaitez obtenir de l'aide pour calculer votre bénéfice locatif ou pour vérifier votre déclaration de revenus, n'hésitez pas à contacter notre équipe.
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