Planification successorale pour les propriétaires bailleurs : comment éviter les droits de succession sur les biens immobiliers locatifs

L'une des principales préoccupations des propriétaires est d'éviter les droits de succession sur les biens immobiliers locatifs. Comme moi, ils recherchent une plus-value à long terme et souhaitent compléter leurs revenus actuels et leur retraite afin de protéger leur patrimoine immobilier et de le transmettre à leurs enfants, tout en évitant une imposition personnelle élevée sur ces revenus.

Leur principale préoccupation est de conserver la maîtrise de leurs biens immobiliers de leur vivant, afin de continuer à percevoir les revenus tout en protégeant leur patrimoine pour leurs descendants et en le mettant à l'abri des futurs conjoints de leurs enfants en cas de divorce. En matière de fiscalité, les droits de succession sont considérés comme un impôt optionnel : on peut choisir de les payer ou non. En consultant un conseiller au plus tôt, il est possible de mettre en place une stratégie successorale efficace pour optimiser la situation et garantir la transmission
et la protection de votre patrimoine aux générations futures. Nous allons examiner ici le régime fiscal successoral applicable à la détention de biens immobiliers en nom propre et par le biais d'une société.

Nom personnel

L'attitude du « ne rien faire » ou « je ne serai plus là, donc ça ne me concerne pas »… !
Au décès, la valeur nette de vos biens immobiliers d'investissement sera incluse dans votre succession pour le calcul des droits de succession. Par exemple, si vous décédez en laissant un portefeuille d'une valeur de 2 millions de livres sterling, dont l'encours de dette s'élève à 1 million de livres sterling, vos droits de succession seront de 40 % de 1 million de livres sterling, soit 400 000 livres sterling. Vous bénéficiez d'un abattement de 325 000 livres sterling, qui peut atteindre 500 000 livres sterling si vous léguez votre résidence principale à vos enfants et petits-enfants. Cet abattement peut aller jusqu'à 1 million de livres sterling pour les couples mariés, mais dans le cadre de cet exemple, nous avons supposé que ces abattements avaient déjà été utilisés pour votre résidence principale. De nos jours, il est facile de posséder une résidence principale d'une valeur supérieure à 650 000 livres sterling.

Faire don d'un bien immobilier à vos enfants :
Vous pouvez faire don de l'un de vos biens locatifs à vos enfants à tout moment. Les conséquences seraient toutefois les suivantes :

• Imposition immédiate au titre des plus-values, la valeur de transfert étant toujours réputée correspondre à la valeur marchande au moment de la donation. Cette imposition devra être déclarée et payée dans un délai de 60 jours.
• Perte des revenus locatifs. Une fois la donation effectuée, vous ne pourrez plus percevoir les revenus locatifs, faute de quoi il s'agirait d'une donation avec réserve d'usufruit, réintégrée à votre succession pour le calcul des droits de succession.
• Vous devrez survivre pendant 7 ans pour que le bien soit totalement exclu de votre succession pour le calcul des droits de succession.
• Vos enfants pourraient ne pas souhaiter être propriétaires du bien à leur nom, car les revenus les feraient basculer dans une tranche d'imposition supérieure, ou bien ils sont déjà imposés à un taux élevé.
• La protection du bien contre les contestations des futurs conjoints de vos enfants en cas de divorce est limitée.
• Si un prêt hypothécaire est en cours, une autorisation sera nécessaire pour le transfert. Cette situation étant peu probable, vos enfants devront contracter des prêts hypothécaires, ce qui vous limite concrètement aux biens non hypothéqués.

En résumé, une perspective peu engageante.

Transfert à une fiducie discrétionnaire :
Cette option peut convenir à certains propriétaires, mais il convient de prendre en compte les limitations suivantes :

• Il faudrait survivre 7 ans pour que le bien soit totalement exclu de votre succession aux fins de l'impôt sur les successions (IHT).
• Si un prêt hypothécaire est en cours, l'autorisation d'un prêteur sera nécessaire pour le transfert dans la fiducie. Cette autorisation étant peu probable, vous êtes donc limité, en pratique, aux biens immobiliers non hypothéqués.
• Un maximum de 650 000 £ (par couple marié) peut être transféré sans être immédiatement taxé à hauteur de 20 % sur tout excédent. Un montant supplémentaire de 650 000 £ peut ensuite être transféré après 7 ans, et ainsi de suite. Pour une personne souhaitant transférer, par exemple, un portefeuille d'un million de livres sterling, il faudrait donc survivre au moins 14 ans pour éliminer l'IHT.
• L'impôt sur les plus-values ​​lors d'un transfert à une fiducie peut être reporté et le bien transmis à vos enfants qui acceptent également ce report. Cependant, cela ne fait que repousser l'échéance. Si vos enfants souhaitent vendre le bien, ils seront redevables de l'impôt sur les plus-values ​​calculé sur votre prix d'achat initial.
• Les revenus locatifs d'un trust sont imposés à 45 %.
• Des droits de succession seront dus en cas de transfert du bien du trust aux enfants.
• Les actifs détenus par le trust sont soumis à une taxe de succession décennale (IHT) à un taux maximal de 6 %, renouvelable tous les 10 ans pendant toute la durée du trust.
• Le trust doit s'enregistrer auprès du HMRC et déposer une déclaration fiscale annuelle.
• Lors du transfert d'un bien au trust, vous ne percevrez plus aucun revenu si vous souhaitez éviter l'IHT.

Les fiducies discrétionnaires ont un rôle à jouer dans la planification successorale, notamment si vous souhaitez assurer un soutien financier à un enfant vulnérable ou handicapé après votre décès. Elles ne doivent donc pas être négligées.

Vente et réinvestissement :
Cette opération consiste à vendre les biens immobiliers puis à réinvestir les plus-values ​​dans un portefeuille d'investissement bénéficiant de l'exonération d'impôt sur les plus-values ​​immobilières professionnelles. Comme pour tout investissement boursier, cette stratégie comporte des risques. Toutefois, si vous survivez deux ans, l'investissement peut être transmis à vos bénéficiaires en cas de décès sans droits de succession. Néanmoins, l'impôt sur les plus-values ​​reste dû lors de la vente ; il convient donc d'évaluer avec réalisme le rapport coût/bénéfice par rapport au risque. De nombreux véhicules d'investissement sont cotés sur l'AIM ou le Footsie 350. Le risque réside dans la possibilité que la valeur des actions diminue de votre vivant ou que la société fasse faillite et soit liquidée, auquel cas vous perdriez tout votre patrimoine. Ce risque peut être atténué en investissant dans des fonds spécialisés qui diversifient le portefeuille d'entreprises.

Impôt sur les successions et sociétés à responsabilité limitée

Correctement structurée, une société à responsabilité limitée (SARL) peut réduire votre exposition aux droits de succession. Parallèlement, vous conservez le contrôle total de votre société de votre vivant, un accès complet aux dividendes et pouvez mettre en place un pacte d'actionnaires afin de protéger votre patrimoine pour vos enfants et vos descendants. Dans ce contexte, il peut être judicieux d'envisager une planification successorale par actions « gelées ». L'objectif est de bloquer la valeur de vos actions afin que la plus-value future revienne à leur bénéficiaire désigné, généralement la génération suivante. Ceci est réalisé en modifiant les statuts de la société pour scinder son capital en deux catégories : les actions A et les actions B. Les actions A vous donnent droit à des dividendes et/ou à un remboursement du capital en cas de
liquidation, équivalents à la valeur actuelle de la société, et vous les conservez.

Il est important de noter que lors de la constitution de la société, votre patrimoine actuel correspond à la valeur nominale de vos actions A, soit 1 £ par action, car la société ne possède aucun autre actif. Toute plus-value future de la société sera attribuée aux actions B, qui seront transmises à vos enfants ou éventuellement à une fiducie au profit des générations futures. À ce stade, cette planification ne devrait avoir aucune incidence sur les droits de succession. Les nouvelles actions de catégorie B n'auront qu'une valeur nominale, car elles ne confèrent initialement aucun droit de vote, aucun droit aux dividendes et aucune plus-value.

Il n'y a pas eu de transfert de valeur significatif car la valeur des actions existantes n'a pas été sensiblement réduite. À votre décès, vous ne serez imposé que sur la valeur de la société à la date
de création des deux catégories d'actions. La même approche peut être utilisée si vous avez déjà acquis des biens immobiliers. Dans ce cas, une évaluation préalable sera nécessaire pour déterminer la valeur actuelle de vos actions.

Avant de décider d'acquérir un bien immobilier à titre personnel ou par le biais d'une société, il est essentiel de connaître les implications en matière de droits de succession. Pour les investisseurs immobiliers soucieux de protéger leur patrimoine, l'étape suivante consiste à prendre contact avec l'un de nos conseillers fiscaux expérimentés afin de convenir d'un rendez-vous.

Comment Sam et Sarah ont sauvé IHT

Sam, 43 ans, et Sarah, 43 ans, ont deux enfants mineurs âgés de 8 et 6 ans. Ils souhaitaient constituer un portefeuille immobilier pour obtenir un revenu supplémentaire à la retraite, mais aussi pour transmettre ce patrimoine immobilier à leurs enfants.

Nous avons pu créer une société d'investissement immobilier familiale (PFIC) pour Sam et Sarah, qui en sont les directeurs et les seuls actionnaires disposant de droits de vote, leur permettant ainsi de conserver le contrôle de la société. Parallèlement, leurs actions sont assorties de droits restreints quant à toute plus-value future, ce qui les rend de fait non valorisées.

La PFIC a acquis des biens immobiliers d'une valeur de 1 million de livres sterling sur trois ans grâce à un financement de 750 000 livres sterling par le biais de prêts hypothécaires BTL et à un apport de 250 000 livres sterling consenti par Sam et Sarah à la PFIC. Ces apports sont considérés comme des prêts aux dirigeants de la PFIC et pourront être remboursés à Sam et Sarah sans imposition lorsque la PFIC disposera de fonds suffisants grâce aux revenus locatifs.

Nous avons créé une catégorie d'actions distincte pour les enfants, leur conférant un droit au capital sur la plus-value future de la société. Ainsi, la plus-value des actifs immobiliers leur revient directement, au lieu d'être intégrée au patrimoine de Sam et Sarah et soumise aux droits de succession. Cette opération a permis à Sam et Sarah de réaliser d'importantes économies sur les droits de succession, comparativement à une situation où ils auraient conservé les actifs à leur nom jusqu'à leur transmission aux enfants.

Par exemple, si Sam et Sarah détenaient ces biens à titre personnel jusqu'au décès du dernier conjoint survivant, alors qu'ils étaient évalués à 3 millions de livres sterling, leur impôt sur les successions pourrait atteindre 1,2 million de livres sterling (en supposant que leurs abattements fiscaux soient déjà utilisés pour d'autres actifs). Grâce à la PFIC, seuls les 250 000 livres sterling initialement investies dans la PFIC seraient soumises à l'impôt sur les successions, plafonné à 100 000 livres sterling. La PFIC permettra donc à Sam et Sarah d'économiser 1,1 million de livres sterling d'impôt sur les successions dans ces circonstances. Cet impôt pourrait être encore réduit si Sam et Sarah effectuaient un retrait de 250 000 livres sterling sur le compte courant d'associé de la PFIC de leur vivant.

De plus, Sam et Sarah peuvent percevoir des dividendes de la PFIC pour couvrir leurs besoins de revenus courants et se les répartir de manière flexible en fonction de leur taux marginal d'imposition respectif pour chaque année fiscale. S'ils décident de ne pas percevoir de revenus de la PFIC, les fonds restants dans la société peuvent être investis pour rembourser les prêts hypothécaires sur les biens immobiliers ou financer l'acquisition de nouveaux biens sans imposition supplémentaire. Nous avons permis à Sam et Sarah de réaliser d'importantes économies sur les droits de succession et l'impôt sur le revenu, et nous pouvons également aider votre famille à optimiser sa fiscalité. N'hésitez pas à nous contacter dès aujourd'hui pour plus d'informations.

Comment pouvons-nous vous aider ?

Nous sommes l'un des principaux cabinets d'experts-comptables spécialisés au Royaume-Uni pour les propriétaires immobiliers, que vous débutiez dans la location ou que vous soyez un gestionnaire chevronné de plusieurs biens. Chez UK Landlord Tax, nous sommes à votre écoute pour comprendre vos objectifs et vous aider à les atteindre en vous fournissant des conseils pratiques et pertinents, formulés dans un langage clair et sans jargon technique.

Nous pouvons vous donner les conseils suivants :

Déterminer si le PFIC est un véhicule adapté à votre famille en fonction de votre situation personnelle

Incidences fiscales de l'acquisition de biens immobiliers via une PFIC

Incidences fiscales du transfert de biens existants à la PFIC

Quels membres de la famille inclure dans la PFIC et quels droits accorder à chacun en fonction de vos objectifs ?

Les économies potentielles en matière d'impôt sur les successions (IHT) réalisables grâce à la mise en place d'une PFIC

Comment inclure les grands-parents pour optimiser les économies d'impôt sur le revenu en famille

Établir une convention d'actionnaires afin de protéger le patrimoine accumulé au sein de la PFIC pour la famille contre toute réclamation future potentielle

Comment retirer des fonds de la PFIC pour chaque membre de la famille de la manière la plus avantageuse fiscalement ?

D'autres options s'offrent aux propriétaires concernant leur portefeuille immobilier existant

Conseils en matière de droits de succession concernant votre exposition à ces droits, en fonction de votre patrimoine total, y compris les biens détenus à votre nom en dehors de la PFIC

Pour une consultation sans engagement, veuillez nous contacter – Impôt sur les propriétaires au Royaume-Uni

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