Befreiung von der Befreiung für den Hauptwohnsitz

Für Vermieter und Immobilieneigentümer ist die Befreiung vom Hauptwohnsitz (Principal Private Residence Relief, PPR) eine der wertvollsten Steuervergünstigungen im Rahmen der britischen Kapitalertragsteuer (Capital Gains Tax, CGT). Sie befreit Gewinne aus dem Verkauf des Hauptwohnsitzes von der CGT. Wenn jemand jedoch häufig umzieht – insbesondere nach kurzer Besitzdauer –, kann die britische Steuerbehörde (HMRC) hinterfragen, ob die PPR tatsächlich berechtigt ist oder ob sie zur Steuervermeidung genutzt wird.

Dieses Thema rückte in einem kürzlich vor dem Tribunal verhandelten Fall in den Mittelpunkt: Ives v HMRC [2023] UKFTT 968 (TC).

Der Fall von Herrn Ives: Ein Bauunternehmer, drei Häuser, fünf Jahre

Herr Ives, von Beruf Bauunternehmer, kaufte und verkaufte zwischen 2008 und 2013 drei Wohnimmobilien in London. In allen Fällen wohnte er während umfangreicher Renovierungsarbeiten in den Objekten und behauptete, jedes Haus sei als langfristiger Familienwohnsitz gedacht. Seine Bewegungen stellten sich wie folgt dar:

1. Ringmer Property (2008–2010): Erworben als zwei Wohnungen und zu einem Wohnhaus umgebaut. Verkauft für 1,775 Mio. £, was einen Gewinn von 1,015 Mio. £ erzielte.
2. Immobilie in Wandsworth (2010–2012): Kaufpreis 750.000 £, Renovierung, anschließend Verkauf für 1,5 Mio. £. Gewinn: 750.000 £.
3. Crondace Property (2012–2013): Für 1,73 Mio. £ erworben, renoviert, anschließend für 3,25 Mio. £ verkauft. Gewinn: 1,52 Mio. £.

Herr Ives erzielte einen Gesamtgewinn von ca. 3,285 Millionen Pfund und zahlte keine Kapitalertragssteuer, da er bei jeder Veräußerung die volle Steuerbefreiung für den Hauptwohnsitz (PPR) in Anspruch nahm.

Die britische Steuerbehörde HMRC warf die Frage auf: Wurde diese Immobilie verschleiert gehandelt?

Die britische Steuerbehörde HMRC vertrat eine andere Ansicht. Sie argumentierte, dass Herr Ives faktisch mit Immobilien handelte und seine Gewinne daher nicht als Kapitalertrag, sondern als Einkommen steuerpflichtig seien. Auf dieser Grundlage erließ sie Steuerbescheide und Strafzahlungen in Höhe von insgesamt rund einer Million Pfund.

Alternativ argumentierte die britische Steuerbehörde HMRC, dass, wenn es sich bei den Gewinnen nicht um Einkünfte aus gewerblicher Tätigkeit handele, die PPR-Regelung nicht anwendbar sei und eine Kapitalertragsteuer in Höhe von 400.000 £ zuzüglich einer Strafe von 160.000 £ fällig werden sollte.

Ihre Argumentation konzentrierte sich auf die Häufigkeit der Verkäufe, das Muster des kurzfristigen Besitzes und die erzielten Gewinne. Sie stellten in Frage, ob Herr Ives tatsächlich beabsichtigt hatte, jedes Haus als Hauptwohnsitz zu nutzen.

Die Ansicht des Tribunals: Lebensstilmotive, nicht gewinnorientierte Absicht

Herr Ives betonte, dass jede Immobilie mit der Absicht erworben wurde, ein langfristiges Familienheim zu werden, und dass die Umzüge durch persönliche Umstände bedingt waren – Nähe zur Familie, Unzufriedenheit mit dem Standort und die sich verändernden Bedürfnisse der erwachsenen Kinder.

Seine Verteidigung umfasste Folgendes:

• Aussagen von Freunden und Familie bestätigen, dass alle drei Häuser vollständig möbliert und für das Familienleben genutzt wurden
  
• Der Beweis dafür, dass er Dinnerpartys und Übernachtungsgäste veranstaltete, ist ein weiterer Beweis dafür, dass er Dinnerpartys und Übernachtungsgäste ausrichtete
  
• Die übereinstimmende Darstellung besagt, dass die Immobilien nicht mit Blick auf kurzfristigen Gewinn erworben wurden
  

Der Richter des Tribunals stimmte dem zu und urteilte, dass die Immobilien nicht als Handelsware erworben worden seien und die Gewinne Kapitalerträge darstellten. Wichtiger noch: Der Richter akzeptierte, dass Herr Ives jede Immobilie als Hauptwohnsitz genutzt hatte, wenn auch nur für kurze Zeit.

Dementsprechend fand die Regelung zur Befreiung vom Hauptwohnsitz Anwendung, und die Gewinne waren vollständig von der Kapitalertragsteuer befreit.

„Herr Ives zog laut seiner Aussage mit der Absicht in die Immobilien ein, sie langfristig zu seinem Wohnsitz zu machen… Die Immobilien wurden dann als Wohnungen genutzt, wenn auch nicht über einen sehr langen Zeitraum.“
– [Urteil des Tribunals, 2023]

Was dies für Vermieter und Immobilieneigentümer bedeutet

Dieser Fall verdeutlicht eindrücklich, dass die Befreiung von der PPR-Regelung nicht allein von der Dauer der Nutzung einer Immobilie abhängt. Entscheidend sind vielmehr die Art und der Zweck der Nutzung.

Wenn Sie häufig zwischen verschiedenen Immobilien wechseln oder umfangreiche Renovierungsarbeiten durchführen, während Sie vor Ort wohnen, ist es unerlässlich, detaillierte Nachweise über Ihre Nutzung der Immobilie als Hauptwohnsitz zu führen. Dazu gehören:

• Anmeldung zur Grundsteuer für das Grundstück
• Eintragung der Adresse in das Wählerverzeichnis
• Aktualisierung Ihrer Bankdaten, Ihres Führerscheins und Ihrer Rechnungen für Versorgungsleistungen
• Die Immobilie einrichten und dort aktiv wohnen

Wenn Ihre Eigentums- und Verkaufsmuster dem Immobilienhandel ähneln, könnten Sie mit Problemen seitens der britischen Steuerbehörde (HMRC) konfrontiert werden – selbst wenn Ihre Absichten persönlicher Natur und nicht gewinnorientiert waren.

Detaillierte Hinweise zur Beurteilung der Nutzung und des Verwendungszwecks von Immobilien durch die britische Steuerbehörde HMRC finden Sie in unseren Leitfäden zur Einkommensteuer für Immobilien.

Besteht für mein Eigenheim das Risiko einer Kapitalertragsteuer?

Wenn Sie in den letzten Jahren mehrere Immobilien gekauft und verkauft haben oder eine Immobilie während der Renovierung vor dem Weiterverkauf bewohnen, kann Unsicherheit hinsichtlich Ihrer Kapitalertragsteuerpflicht bestehen. Die britische Steuerbehörde HMRC akzeptiert Anträge auf Befreiung vom Hauptwohnsitz möglicherweise nicht ohne Weiteres – insbesondere bei häufigen oder lukrativen Verkäufen.

In solchen Fällen sollten Sie sich fachkundig beraten lassen, um festzustellen, ob die Regelung zur Hauptwohnsitzbefreiung (PPR) tatsächlich anwendbar ist und, falls nicht, welche Steuern gegebenenfalls anfallen. Vermieter, die Anlageimmobilien veräußern, können sich auch über unsere Dienstleistungen zur Kapitalertragsteuer für Einwohner Großbritanniens.

Schlusswort

Der Fall Ives verdeutlicht, dass es bei der Steuerbefreiung für den Hauptwohnsitz auf die tatsächliche Nutzung ankommt und nicht nur auf die Erfüllung formaler Kriterien. Die Steuerbefreiung kann – auch bei kurzen Besitzzeiten – vollumfänglich gewährt werden, wenn die Nutzung tatsächlich erfolgt, dokumentiert ist und mit der Nutzung des Hauses als Hauptwohnsitz übereinstimmt.

Jeder Fall wird jedoch individuell beurteilt. Um Streitigkeiten zu vermeiden, sollten Sie die Dokumentation proaktiv gestalten, alle Aufzeichnungen einheitlich führen und sich nicht allein auf die im Objekt verbrachte Zeit verlassen, um Rechtsbehelfe zu erhalten.

Benötigen Sie Hilfe bei Fragen zur Kapitalertragsteuer oder zur Immobiliensteuerplanung? Sprechen Sie mit dem Team von UK Landlord Tax, den vertrauenswürdigen Beratern für Vermieter und Immobilieneigentümer in Großbritannien.

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