Die bevorstehende Grundsteuer-Zeitbombe bricht herein!

Laut HMRC wartet für Immobiliensteuerzahler eine Zeitbombe

Die britische Steuerbehörde HMRC weist proaktiv auf die Bewertungsfalle bei der jährlichen Steuererklärung für sogenannte „Enveloped WGs“ (ATED) hin, die bei verspäteter Abgabe und Zahlung zu erheblichen Strafen führen kann. Wie der Name schon sagt, handelt es sich bei einer „Enveloped WG“ um eine Immobilie, die im Besitz einer juristischen Person ist oder von dieser verwaltet wird.

Wichtig zu beachten ist, dass, wenn sich eine britische Wohnimmobilie im Besitz einer Gesellschaft (oder einer anderen nicht natürlichen Person) befindet, diese zum Zeitpunkt des Erwerbs bewertet werden muss, um festzustellen, ob sie der ATED-Gebühr unterliegt oder nicht, was die Abgabe einer jährlichen ATED-Erklärung zur Folge hat.

Als diese Steuer im April 2013 eingeführt wurde, betrug der niedrigste Immobilienwert, der unter diese Steuer fallen konnte, 2 Millionen Pfund. Ab April 2015 wurde dieser Betrag auf 1 Million Pfund und ab April 2016 auf den aktuellen Wert von 500.000 Pfund reduziert.

Für das ATED-Berichtsjahr, das am 1. April beginnt, erfolgt nach Einführung der neuen Bewertungsmethode eine neue Immobilienbewertung. Demnach wird der am 1. April 2022 ermittelte Wert der Immobilie zur Berechnung der ATED-Rückerstattung und -Zahlung für 2023/24 herangezogen.

Ausgestellte Warnungen

Die britische Steuerbehörde HMRC schreibt derzeit Steuerzahler an, die für die automatische Immobilienbewertung (ATED) registriert sind, um sie daran zu erinnern, dass sie ihre Immobilien zum 1. April 2022 auf Basis des Verkehrswerts neu bewerten müssen. Sofern vorhanden, wird dem Bevollmächtigten des Steuerzahlers ebenfalls ein Exemplar zugesandt.

In den fünf Jahren bis April 2022 zeigten die Statistiken des Grundbuchamts, dass der durchschnittliche Preis für Wohnimmobilien in Großbritannien von 218.000 £ auf 281.000 £ gestiegen ist – ein Anstieg von 29 %. Insgesamt ist in Großbritannien ein durchschnittlicher Anstieg der Immobilienwerte zu verzeichnen, wobei der Anstieg in einigen Regionen sogar noch stärker ausfallen kann.

Aufgrund dieser Wertsteigerungen kann die Immobilie für 2023/24 in eine höhere ATED-Steuerklasse eingestuft werden. Obwohl die ATED-Gebühren für 2023/24 noch nicht bekannt gegeben wurden, wird sich die Höhe der ATED-Gebühren für das Jahr mindestens verdoppeln, was in die Budgetplanung einkalkuliert werden muss. 

Wie Sie den Wert Ihrer Immobilie ermitteln

Je nach Art der Immobilie muss die Bewertung nicht unbedingt auf das nächste Pfund genau sein. Es genügt, wenn der Eigentümer weiß, in welche ATED-Kategorie die Immobilie fällt. 

Sie können bei der britischen Steuerbehörde HMRC eine kostenlose Vorabprüfung Ihrer Steuerklasse (Pre-Return Banding Check, PRBC) beantragen, wenn Ihr Steuerwert innerhalb von 10 % einer der ATED-Steuerklassen (500.000 £, 1 Mio. £, 2 Mio. £, 5 Mio. £, 10 Mio. £ und 20 Mio. £) liegt. Die HMRC benötigt nach Eingang Ihres Online-Antrags mindestens 30 Werktage, um zu antworten. Reichen Sie Ihren Antrag daher rechtzeitig vor Fälligkeit der ATED-Steuer ein, um Strafgebühren zu vermeiden.   

Der Haken dabei ist jedoch, dass der Steuerzahler wissen muss, ob für die Immobilie tatsächlich eine ATED-Abgabe fällig wird und ob eine Steuerermäßigung geltend gemacht werden kann, um die Abgabe auf null zu reduzieren. Eine Vorabprüfung der Steuerklasse durch die britische Steuerbehörde (HMRC) wird nicht durchgeführt, wenn keine ATED-Abgabe anfällt. 

ATED-Warnungen

Die britische Steuerbehörde HMRC warnt Steuerzahler zu Recht vor den potenziellen Auswirkungen einer Wertsteigerung ihrer Immobilie auf ihre ATED-Verbindlichkeiten. Es ist sehr erfreulich, dass die Behörde proaktiv handelt, um sicherzustellen, dass Steuerzahler die korrekte Steuer fristgerecht entrichten. Das Schreiben wird jedoch nur an diejenigen Steuerzahler versandt, die bereits für ATED registriert sind. 

Die Eigentümer von Immobilien, die derzeit nicht unter die ATED-Meldepflicht fallen, sind sich möglicherweise nicht des Risikos bewusst, in Zukunft unter die ATED-Meldepflicht zu fallen, wenn ihre Immobilien für jeweils weniger als 500.000 Pfund erworben wurden.  

Die ATED-Gebühr kann vollständig erlassen werden, wenn die Gewerbeimmobilie an Personen vermietet wird, die nicht mit den Eigentümern des Unternehmens verbunden sind. Darüber hinaus gibt es eine Reihe weiterer Vergünstigungen und Befreiungen, die bei gewerblicher Vermietung der Immobilie in Anspruch genommen werden können.

Es ist außerdem wichtig zu beachten, dass selbst bei Anspruch auf die volle ATED-Steuerbefreiung eine ATED-Steuerbefreiungserklärung bis zum 30. April des jeweiligen Jahres eingereicht werden muss, um diese Befreiung in Anspruch nehmen zu können. Es gibt zwar eine Steuerbefreiungserklärung, die ein ganzes Immobilienportfolio abdecken kann, jedoch muss für jede einzelne Immobilie eine separate ATED-Steuererklärung ausgefüllt und die ATED-Gebühr entrichtet werden.   

Strafen können leicht erhöht werden

Es ist zu beachten, dass die verspätete Abgabe einer ATED-Erklärung (oder einer ATED-Befreiungserklärung) automatisch zu Verspätungszuschlägen führt. Bei einer Verspätung von mehr als sechs Monaten kann der Zuschlag, selbst wenn keine ATED-Steuer fällig ist, bis zu 1.600 £ betragen. 

In einem etwas umstrittenen Schritt wird die britische Steuerbehörde HMRC eine Strafe von 10 Pfund pro Tag für ATED-Steuererklärungen verhängen, die mehr als drei Monate verspätet sind, und zwar für einen Zeitraum von bis zu 90 Tagen. 

Wenn Sie die ATED-Gebühr nicht fristgerecht entrichten, werden Ihnen zusätzlich eine Verspätungsgebühr und Zinsen berechnet.

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