Was Vermieter über ATED wissen müssen

Die jährliche Steuer auf in Immobilien befindliche Wohnungen (Annual Tax on Enveloped Dwellings, ATED) wurde im April 2013 eingeführt. Sie betrifft nicht-natürliche Personen, die in Großbritannien hochwertige Immobilien besitzen.

Eine nicht-natürliche Person ist im Allgemeinen ein Unternehmen oder ein bestimmtes Anlagevehikel, z. B. Investmentfonds oder Personengesellschaften, die Unternehmen und/oder Anlagevehikel als Partner einschließen.

Eine Wohnung ist typischerweise ein Wohnsitz, z. B. ein Haus oder eine Wohnung, und umfasst Gärten/Grundstücke und Gebäude, die sich auf diesem Grundstück befinden.

Die ATED-Regelung wurde eingeführt, um die Nutzung von Unternehmen zum Erwerb und Besitz von Immobilien zu verhindern und so die Grunderwerbsteuer zu senken. Wird eine Immobilie von einem Unternehmen gehalten, fällt beim Verkauf der Unternehmensanteile in der Regel eine Grunderwerbsteuer von 0,5 % an. Erfolgt der Verkauf hingegen außerhalb eines Unternehmens, würden bei einem Kaufpreis von über 500.000 £ mindestens 15 % Grunderwerbsteuer fällig. Mangels spezifischer gesetzlicher Regelungen wäre der Verkauf von Anteilen an einer Immobiliengesellschaft daher üblicherweise die am häufigsten genutzte Option.

Die ATED-Gebühr basiert auf Immobilienwertkategorien, und diese Bewertungen müssen alle fünf Jahre überprüft werden:

Die ATED-Steuererklärungen gelten für den Zeitraum vom 1. April bis zum 31. März. Fällt eine Immobilie am 1. April unter die ATED-Regelung, sind die Steuererklärung und die Steuerzahlung am 30. April fällig. Tritt die Immobilie erst nach dem 1. April in die ATED-Regelung ein, sind Steuererklärung und Zahlung innerhalb von 30 Tagen nach Erwerb der Immobilie fällig. Bei nicht fristgerechter Abgabe der Steuererklärungen fallen steuerabhängige und pauschale Strafen an.

Es gibt Steuererleichterungen, die dazu führen, dass keine ATED-Steuer fällig wird, z. B. wenn eine Wohnung gewerblich vermietet wird. In solchen Fällen muss die Steuererklärung dennoch abgegeben und die Steuererleichterung beantragt werden.

Für 2025/26 basiert die Gebühr auf den Bewertungen zum 1. April 2022, während die Gebühr für 2027/28 auf den Immobilienwerten zum April 2027 basiert. Die Bewertung erfolgt erwartungsgemäß auf Basis des Verkehrswerts. Wurde eine Immobilie nur einen Teil des Jahres gehalten, wird die Gebühr anteilig berechnet.

Sollte sich die Bewertung als fehlerhaft erweisen, kann die britische Steuerbehörde (HMRC) Zinsen und Strafen erheben. Auf Anfrage führt die HMRC Vorabprüfungen zur Einstufung durch, wenn Immobilien innerhalb von 10 % der Schwellenwerte einer Steuerklasse liegen.

Die Strafen für Fehler werden gemäß Anhang 24 des Finanzgesetzes 2007 gehandhabt und können bis zu 100 % der in der ATED-Erklärung fälschlicherweise festgesetzten Steuer betragen.

Das ICAEW hat bekannt gegeben, dass die britische Steuerbehörde HMRC nun prüft, ob in bestimmten ATED-Steuererklärungen die korrekten Steuerklassen verwendet wurden.

Unternehmen mit Immobilienbesitz in Großbritannien werden aufgefordert, ATED zu überprüfen | ICAEW

Im Fünfjahreszeitraum bis April 2022 sind die Preise für Wohnimmobilien deutlich gestiegen, und die britische Steuerbehörde HMRC will damit eindeutig ein Zeichen setzen, dass sie die Verwendung falscher Bewertungen und damit verbundene Unterzahlungen der ATED-Steuer untersuchen will.

Die Nachteile einer fehlerhaften Abgabe der ATED-Meldungen können kostspielig sein, daher sollte man sich fachkundige Hilfe suchen, um die vollständige Einhaltung der Vorschriften zu gewährleisten.

Bei Fragen zur ATED oder wenn Sie Hilfe bei der Erfüllung Ihrer Meldepflichten benötigen, kontaktieren Sie uns bitte – UK Landlord Tax.

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