Häufig gestellte Fragen zur Vermietersteuer

Die Freigrenze für Mieteinnahmen bedeutet, dass Ihre gesamten Bruttomieteinnahmen von 1.000 £ oder weniger in einem Steuerjahr vollständig von der Einkommensteuer befreit sind und nicht angegeben werden müssen. Übersteigen Ihre Einnahmen 1.000 £, können Sie die Freigrenze von 1.000 £ anstelle Ihrer tatsächlichen Ausgaben geltend machen. Für die meisten Vermieter mit nennenswerten Betriebskosten ist es jedoch vorteilhafter, die tatsächlichen Ausgaben abzuziehen. Wir empfehlen Ihnen, die aktuellen Richtlinien der britischen Steuerbehörde (HMRC) zu prüfen, um die neuesten Grenzwerte zu erfahren, bevor Sie eine Entscheidung treffen.

Vermieter können verschiedene abzugsfähige Ausgaben von ihren Mieteinnahmen absetzen, darunter Reparaturen und Instandhaltung, Maklergebühren, Buchhaltungskosten, Gebäude- und Hausratversicherung, Nebenkosten, Erbpacht, Grundsteuer und, sofern der Vermieter dazu verpflichtet ist, die Kosten für Versorgungsleistungen sowie die Kosten für die Wiederbeschaffung von Haushaltsgegenständen unter bestimmten Voraussetzungen. Grundsätzlich müssen die Ausgaben ausschließlich und vollständig im Zusammenhang mit der Vermietung der Immobilie entstanden sein. Auf unserer Seite zu abzugsfähigen Ausgaben für Vermieter finden Sie detaillierte Informationen zu allen diesen Punkten.

Nein, nicht so, wie viele Vermieter annehmen. Die Tilgung einer Hypothekenzahlung ist grundsätzlich keine abzugsfähige Betriebsausgabe; sie reduziert lediglich Ihren ausstehenden Darlehensbetrag und hat keine steuerliche Relevanz. Die Zinsen werden anders behandelt und können nach den geltenden Bestimmungen zu einer Steuerermäßigung von 20 % führen, werden aber nicht als reguläre Betriebsausgabe von den Mieteinnahmen abgezogen. Die Funktionsweise wird in der folgenden Frage erläutert.

Eine Reparatur stellt den vorherigen Zustand der Immobilie wieder her und ist in der Regel als Betriebsausgabe abzugsfähig. Eine Modernisierung geht über die Wiederherstellung hinaus und wertet die Immobilie über ihren ursprünglichen Standard hinaus auf. Diese Kosten gelten als Kapitalaufwand und sind nicht von den Mieteinnahmen abzugsfähig, können aber bei der Berechnung eines Veräußerungsgewinns relevant sein. Der Austausch eines Heizkessels gegen einen baugleichen ist eine Reparatur; die Installation einer Fußbodenheizung, wo zuvor keine vorhanden war, ist eine Modernisierung. Diese Unterscheidung ist einer der am häufigsten umstrittenen Punkte im Bereich der Vermieterbesteuerung. Unsere Seite zu abzugsfähigen Betriebsausgaben für Vermieter erläutert dies ausführlicher.

Nein. Die Kosten für die Ersteinrichtung einer Immobilie sind nicht als Betriebsausgabe abzugsfähig und können nicht von den Mieteinnahmen abgezogen werden. Sobald eine Immobilie jedoch eingerichtet ist, können die Kosten für den Ersatz von Haushaltsgegenständen wie Sofas, Betten, Haushaltsgeräten und Vorhängen in den Folgejahren unter die Steuererleichterung für den Ersatz von Haushaltsgegenständen fallen. Diese Steuererleichterung gilt nur für den Ersatz von im Wesentlichen gleichwertigen Gegenständen, nicht für die ursprüngliche Ausstattung, und erstreckt sich nicht auf fest mit dem Gebäude verbundene Einbauten.

In den meisten Fällen nein. Mieteinnahmen aus der Vermietung von Wohnraum gelten als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und unterliegen daher nicht der Sozialversicherung. Eine Ausnahme besteht, wenn die Vermietungstätigkeit in einem Umfang und mit einem Serviceangebot erfolgt, das die Grenze zur gewerblichen Tätigkeit überschreitet, beispielsweise bei bestimmten Serviced Apartments. In diesem Fall können die Einnahmen als Betriebsgewinne gelten und Sozialversicherungsbeiträge fällig werden. Für die überwiegende Mehrheit der Vermieter von Anlageimmobilien sind Sozialversicherungsbeiträge jedoch kein Thema.

In den meisten Fällen ja. Wenn Ihre Mieteinnahmen steuerpflichtig sind, also wenn Ihre Bruttomieteinnahmen 1.000 £ übersteigen oder Ihr Nettogewinn den Freibetrag für Mieteinnahmen übersteigt, müssen Sie diese im Rahmen Ihrer Selbstveranlagung angeben. Falls Sie noch nicht registriert sind, müssen Sie dies bis zum 5. Oktober nach Ende des Steuerjahres tun, in dem Sie erstmals Mieteinnahmen erzielt haben. Vermieter, die bereits aus anderen Gründen an der Selbstveranlagung teilnehmen, müssen lediglich die Seiten für britische Immobilien ihrer bestehenden Steuererklärung jährlich ausfüllen.

Bei gemeinsamem Eigentum eines Ehepaares oder eingetragenen Lebenspartners geht die britische Steuerbehörde HMRC standardmäßig davon aus, dass die Mieteinnahmen unabhängig von den tatsächlichen Eigentumsanteilen hälftig (50/50) aufgeteilt werden. Besteht jedoch tatsächlich eine ungleiche Eigentumsverteilung und möchte das Paar entsprechend besteuert werden, muss es eine Erklärung (Formular 17) bei der HMRC einreichen, der die tatsächliche Eigentumsverteilung beigefügt ist. Die Erklärung muss die wahren rechtlichen und wirtschaftlichen Eigentumsverhältnisse widerspiegeln; sie darf nicht einfach dazu verwendet werden, Einkünfte steuerlich dem weniger verdienenden Ehepartner zuzuordnen, ohne dass sich die Eigentumsverhältnisse tatsächlich geändert haben.

Ja, Buchhaltungskosten sind als Betriebsausgaben abzugsfähig, sofern sie im Zusammenhang mit der Vermietung von Immobilien anfallen. Dies umfasst beispielsweise die Kosten für die Erstellung Ihrer Mietabrechnungen oder das Ausfüllen der entsprechenden Seiten Ihrer Einkommensteuererklärung durch einen Buchhalter. Wenn ein Buchhalter sowohl Ihre privaten als auch Ihre steuerlichen Angelegenheiten im Zusammenhang mit der Vermietung betreut, ist nur der Teil der Gebühr abzugsfähig, der auf die Vermietung entfällt. Allgemeine Finanzplanung oder Anlageberatung sind nicht abzugsfähig.

Einige wesentliche Immobilienkosten sind nicht von den Mieteinnahmen abzugsfähig. Der Kaufpreis der Immobilie, die Grunderwerbsteuer, die Anwaltskosten für die Eigentumsübertragung, die mit dem Kauf verbundenen Vermessungskosten und die Auktionskosten zählen zu den Kosten des Erwerbs eines Anlagevermögens. Sie können bei der späteren Veräußerung für die Kapitalertragsteuer relevant sein, lassen sich aber nicht mit den Mieteinnahmen verrechnen. Wertsteigernde Maßnahmen, die die Immobilie über ihren vorherigen Standard hinaus verbessern, sind ebenfalls nicht als Betriebsausgaben abzugsfähig. Auch die Eigenleistung des Vermieters und die Kosten für die Ersteinrichtung einer Immobilie sind nicht abzugsfähig. Eine detaillierte Berechnung finden Sie auf unserer Seite „So berechnen Sie Ihren Mietgewinn für die Steuererklärung“