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Für Vermieter ist es besonders wichtig zu wissen, dass das Finanzamt nicht die Mieteinnahmen selbst besteuert, sondern den Mietgewinn. Dieser ergibt sich aus dem Betrag, der nach Abzug der abzugsfähigen Ausgaben von den Mieteinnahmen übrig bleibt. Die korrekte Berechnung ist die Grundlage für eine korrekte Steuererklärung und sollte von jedem Vermieter verstanden werden, unabhängig davon, ob er seine Steuerangelegenheiten selbst regelt oder mit einem Steuerberater zusammenarbeitet.
Dieser Leitfaden führt Sie Schritt für Schritt durch die Berechnung und enthält durchgerechnete Beispiele, damit Sie genau sehen können, wie Ihr steuerpflichtiger Mietgewinn ermittelt wird und was Sie in Ihrer Steuererklärung angeben müssen.
Ausgangspunkt ist Ihr gesamtes Bruttomieteinkommen im Steuerjahr. Das bedeutet die gesamte Miete, die tatsächlich zwischen dem 6. April und dem 5. April eingegangen ist, nicht die fällige, sondern die erhaltene (es sei denn, Sie erstellen Ihre Buchhaltung nach dem Prinzip der periodengerechten Gewinnermittlung; in diesem Fall verwenden Sie die verdienten statt der erhaltenen Beträge).
Für die meisten Vermieter ist das unkompliziert. Zahlt Ihr Mieter beispielsweise 1.500 £ pro Monat, betragen Ihre jährlichen Mieteinnahmen 18.000 £. Besitzen Sie mehrere Immobilien, werden die Einnahmen aus allen Objekten addiert, da die britische Steuerbehörde HMRC Ihre gesamte Vermietungstätigkeit im Vereinigten Königreich als ein einziges Immobiliengeschäft und nicht als eine Reihe separater Unternehmungen behandelt.
Zur Miete müssen Sie außerdem alle weiteren Beträge hinzurechnen, die Sie im Zusammenhang mit der Vermietung erhalten. Dazu gehören Zahlungen für Dienstleistungen, die Sie im Zusammenhang mit der Unterkunft erbringen, etwaige Prämien für die Erteilung des Mietvertrags sowie Kautionen, die gegebenenfalls am Ende des Mietverhältnisses einbehalten werden, wenn der Mieter Schäden verursacht oder die Miete nicht gezahlt hat. Falls Sie eine Kaution hinterlegt haben, die Sie vollständig zurückzahlen möchten, darf diese nicht hinzugerechnet werden.
Sobald Sie Ihre gesamten Mieteinnahmen ermittelt haben, gilt es, die abzugsfähigen Ausgaben zu bestimmen. Die britische Steuerbehörde HMRC erlaubt den Abzug von Ausgaben, die ausschließlich und vollständig im Zusammenhang mit der Vermietung von Immobilien angefallen sind. Die häufigsten abzugsfähigen Ausgaben sind die folgenden.
Reparaturen und Instandhaltung umfassen die Kosten für die Erhaltung des bestehenden Zustands der Immobilie, die Reparatur eines defekten Heizkessels, die Instandsetzung eines Daches, Renovierungsarbeiten zwischen Mieterwechseln und ähnliche Arbeiten. Der entscheidende Unterschied liegt zwischen Reparaturen (die abzugsfähig sind) und Modernisierungen (die als Investitionsausgaben gelten und nicht als Betriebsausgaben abzugsfähig sind). Der Austausch eines einfach verglasten Fensters gegen ein doppelt verglastes Fenster mit vergleichbarer Qualität wird in der Regel als Reparatur behandelt; ein Anbau oder der Ausbau des Dachbodens hingegen sind eindeutig Investitionsausgaben.
Egal ob Sie einem Makler einen Prozentsatz der Miete für eine „Komplettverwaltung“ zahlen oder eine einmalige Gebühr für einen Mieter entrichten, die Maklergebühren sind zu 100 % abzugsfähig.
Buchhaltungskosten, die direkt mit der Erstellung Ihrer Mietabrechnungen oder Ihrer Einkommensteuererklärung zusammenhängen, sind abzugsfähig. Allgemeine private Steuerberatung ist nicht abzugsfähig, wohl aber der Teil der Gebühr Ihres Steuerberaters, der sich speziell auf das Immobiliengeschäft bezieht.
Versicherungsprämien für Gebäudeversicherungen, Hausratversicherungen und vermieterspezifische Policen wie z. B. Mietgarantieversicherungen sind allesamt zulässige Ausgaben.
Servicegebühren und Erbpacht sind abzugsfähig, wenn Sie als Vermieter zur Zahlung dieser Gebühren verpflichtet sind, beispielsweise bei einem Erbbaurecht, bei dem der Eigentümer die Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen in Rechnung stellt.
Die Grundsteuer und Nebenkosten sind steuerlich absetzbar, wenn Sie diese bezahlen, anstatt der Mieter. Dies ist üblich bei Leerstand oder wenn der Mietvertrag den Vermieter für bestimmte Kosten verantwortlich macht.
Der Ersatz von Haushaltsgegenständen wie Sofas, Betten, Haushaltsgeräten und Vorhängen ist steuerlich absetzbar, wenn ein vorhandener Gegenstand durch einen gleichwertigen ersetzt wird. Diese sogenannte Ersatzkostenbeihilfe für Haushaltsgegenstände gilt für möblierte und teilmöblierte Wohnungen. Sie deckt jedoch nicht die Kosten für die Ersteinrichtung einer Wohnung ab und gilt auch nicht für fest mit dem Gebäude verbundene Einbauten wie Küchen oder Badezimmer (diese werden je nach Sachlage als Reparaturen oder Investitionsausgaben behandelt).
Dieser Schritt bereitet vielen Vermietern Schwierigkeiten und ist daher unbedingt zu beachten. Hypothekenzinsen und andere Finanzierungskosten werden nicht wie die oben genannten Ausgaben behandelt. Sie werden bei der Gewinnberechnung nicht von Ihren Mieteinnahmen abgezogen.
Die Tilgung Ihrer Hypothekenzahlung war nie als Betriebsausgabe abzugsfähig; sie reduziert lediglich Ihren ausstehenden Darlehensbetrag und hat keinerlei steuerliche Relevanz. Die Zinsen hingegen, die früher voll abzugsfähig waren, unterliegen nun für private Vermieter den Bestimmungen des Paragraphen 24. Anstatt von Ihren Mieteinnahmen abgezogen zu werden, werden Hypothekenzinsen und andere abzugsfähige Finanzierungskosten separat als Steuerermäßigung behandelt, die nach Berechnung Ihrer Steuerschuld angewendet wird. Die Steuerermäßigung beträgt 20 % Ihrer abzugsfähigen Finanzierungskosten.
Die praktische Konsequenz dieses Schrittes ist, dass Sie bei der Auflistung Ihrer abzugsfähigen Ausgaben die Hypothekenzinsen vollständig ausklammern sollten. Berücksichtigen Sie diese nicht in Ihrer Gesamtausgabenübersicht. Sie werden in einem separaten Feld Ihrer Steuererklärung angegeben und vom System anders behandelt.
Sobald Ihre Mieteinnahmen und abzugsfähigen Ausgaben feststehen, ist die Berechnung selbst unkompliziert. Sie ziehen Ihre gesamten abzugsfähigen Ausgaben von Ihren gesamten Mieteinnahmen ab, um Ihren steuerpflichtigen Mietgewinn zu ermitteln.
Anhand der Zahlen aus unserem laufenden Beispiel:
Dieser Betrag von 14.500 £ ist Ihr steuerpflichtiger Mietgewinn vor Abzug etwaiger Steuerermäßigungen für Finanzierungskosten. Er wird zu Ihren übrigen Einkünften hinzugerechnet, um Ihre Einkommensteuerschuld für das Jahr zu berechnen. Falls Sie Hypothekenzinsen zahlen, werden diese im nächsten Schritt separat behandelt.
Übersteigen Ihre abzugsfähigen Ausgaben Ihre Mieteinnahmen, entsteht Ihnen ein Immobilienverlust. Verluste aus einem britischen Immobiliengeschäft können vorgetragen und mit künftigen Gewinnen aus demselben Geschäft verrechnet werden, jedoch in der Regel nicht mit anderen Einkünften, wie beispielsweise Arbeitsentgelten.
Ihr steuerpflichtiger Mietgewinn wird zu all Ihren übrigen Einkünften des Steuerjahres hinzugerechnet, beispielsweise zu Gehalt, Rente, Dividenden usw. Die Gesamtsumme bestimmt die Höhe Ihrer Einkommensteuer. Der Steuersatz für Ihren Mietgewinn hängt daher von Ihrer gesamten Einkommenssituation ab, nicht nur vom Mietgewinn selbst.
Nach Abzug Ihres persönlichen Freibetrags von Ihrem Gesamteinkommen wird der verbleibende Betrag mit den jeweils geltenden Steuersätzen besteuert. Einkommen innerhalb des Grundfreibetrags wird mit 20 % besteuert, Einkommen im höheren Steuersatzbereich mit 40 % und Einkommen oberhalb der Grenze zum Spitzensteuersatz mit 45 %.
Wenn Sie Hypothekenzinsen oder andere Finanzierungskosten haben, können Sie jetzt die Steuerermäßigung für Finanzierungskosten geltend machen. Diese Ermäßigung beträgt 20 % des niedrigsten Wertes Ihrer Finanzierungskosten des Jahres, Ihres Gewinns aus dem Immobiliengeschäft oder Ihres bereinigten Gesamteinkommens über dem persönlichen Freibetrag. Nicht genutzte Finanzierungskosten, die nicht im laufenden Jahr verrechnet werden können, werden vorgetragen.
Vermieter sind verpflichtet, ihre Mieteinnahmen und Gewinne im Rahmen der Selbstveranlagung anzugeben. Falls Sie noch nicht registriert sind, müssen Sie sich bis zum 5. Oktober nach Ende des Steuerjahres, in dem Sie erstmals Mieteinnahmen erzielt haben, registrieren. Nach der Registrierung füllen Sie jedes Jahr die entsprechenden Seiten Ihrer Selbstveranlagung für Immobilien in Großbritannien aus.
In der Steuererklärung müssen Sie Ihre gesamten Mieteinnahmen, die abzugsfähigen Ausgaben nach Kategorien und die Finanzierungskosten separat (im Feld für Wohnimmobilienfinanzierungskosten) angeben. Das System berechnet Ihren steuerpflichtigen Mietgewinn und zieht die Steuerermäßigung für die Finanzierungskosten automatisch ab. Etwaige vorgetragene Finanzierungskosten müssen ebenfalls angegeben werden.
Wenn Sie das ganze Jahr über klare und übersichtliche Aufzeichnungen führen – Mietquittungen, Ausgabenrechnungen, Hypothekenabrechnungen und Abrechnungen des Vermietungsagenten – wird das Ausfüllen der Steuererklärung erheblich einfacher und Sie können Ihre Angaben belegen, falls die britische Steuerbehörde (HMRC) eine Anfrage stellt.
Beispiel 1 – Steuerzahler mit dem Grundtarif
Rachel arbeitet in Teilzeit und verdient 18.000 £ im Jahr. Zusätzlich vermietet sie eine Immobilie und erhält dafür jährlich 12.000 £ Mieteinnahmen. Ihre abzugsfähigen Ausgaben betragen 2.200 £. Sie hat keine Hypothek.
Ihr steuerpflichtiger Mietgewinn beträgt 12.000 £ abzüglich 2.200 £, also 9.800 £. Ihr Gesamteinkommen beläuft sich auf 18.000 £ zuzüglich 9.800 £, insgesamt also 27.800 £. Nach Abzug ihres persönlichen Freibetrags von 12.570 £ beträgt ihr zu versteuerndes Einkommen 15.230 £. Ihr Mietgewinn wird mit 20 % besteuert.
Da Rachel keine Hypothek hat, ist sie von Abschnitt 24 überhaupt nicht betroffen.
Beispiel 2 – Vermieter mit Hypothekenzinsen
David ist angestellt und verdient 45.000 £. Er vermietet eine Wohnimmobilie mit jährlichen Mieteinnahmen von 18.000 £. Seine abzugsfähigen Ausgaben betragen 3.500 £, wodurch sich ein steuerpflichtiger Mietgewinn von 14.500 £ ergibt. Seine Hypothekenzinsen belaufen sich auf 8.000 £.
Sein Gesamteinkommen beträgt 45.000 £ zuzüglich 14.500 £, also 59.500 £. Nach Abzug des persönlichen Freibetrags beträgt sein zu versteuerndes Einkommen 46.930 £. Seine Einkommensteuer vor Berücksichtigung der Finanzierungskostenreduzierung beläuft sich auf 11.232 £.
David wendet anschließend die Steuerermäßigung für Finanzierungskosten an. Der niedrigste Wert seiner Finanzierungskosten (8.000 £), seiner Immobiliengewinne (14.500 £) und seines bereinigten Gesamteinkommens über dem persönlichen Freibetrag (46.930 £) beträgt 8.000 £. Seine Steuerermäßigung beträgt 20 % von 8.000 £, also 1.600 £. Seine endgültige Steuerlast beläuft sich auf 9.632 £.
Nach den alten Regeln hätte David einen höheren Zinssatz für einen Teil seiner Hypothekenzinsen erhalten. Die Differenz entspricht den direkten Kosten gemäß Abschnitt 24.
Bei geringen Mieteinnahmen kann der Freibetrag für vermietete Immobilien Anwendung finden. Dieser jährliche Freibetrag von 1.000 £ kann anstelle der tatsächlichen Ausgaben geltend gemacht werden. Liegen Ihre Bruttomieteinnahmen bei 1.000 £ oder darunter, sind sie vollständig steuerfrei. Übersteigen sie 1.000 £, Ihre tatsächlichen Ausgaben jedoch 1.000 £, können Sie den Freibetrag anstelle der tatsächlichen Ausgaben nutzen.
Die Berechnung Ihres Mietgewinns für die Steuererklärung erfolgt in einfachen Schritten: Addieren Sie Ihre Mieteinnahmen, ziehen Sie Ihre abzugsfähigen Ausgaben (ohne Finanzierungskosten) ab und ermitteln Sie so Ihren steuerpflichtigen Mietgewinn. Dieser Gewinn wird dann zu Ihren übrigen Einkünften addiert, um Ihre Gesamtsteuerlast zu bestimmen. Hypothekenzinsen oder andere Finanzierungskosten werden separat als Steuerermäßigung von 20 % behandelt.
Sobald man die Struktur verstanden hat, ist die Berechnung einfach, aber das Zusammenspiel zwischen Mietgewinn, Gesamteinkommen und Finanzierungskostenbeschränkung führt dazu, dass der effektive Steuersatz für viele Vermieter höher ausfällt.
UK Landlord Tax bietet spezialisierte Steuerberatung für Vermieter in ganz Großbritannien. Benötigen Sie Hilfe bei der Berechnung Ihres Mietgewinns oder der Überprüfung Ihrer Steuererklärung? Kontaktieren Sie unser Team.
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