Warum Sie die Übertragung Ihres Eigentums an eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung in Betracht ziehen sollten

Die Übertragung einer Immobilie an eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung kann erhebliche Einsparungen bei der Einkommen- und Erbschaftssteuer ermöglichen, jedoch muss jeder Fall individuell und unter sorgfältiger Abwägung der damit verbundenen Kosten geprüft werden.

In den buchstäblich Hunderten von Fällen, mit denen ich mich in den letzten 3 Jahren befasst habe, lassen sich die Hauptgründe, warum ein Vermieter die Übertragung einer Immobilie in eine Kapitalgesellschaft erwägt, auf vier Hauptgründe eingrenzen:

• Um die Grunderwerbsteuer zu sparen
• Um die Zinsbefreiungsbeschränkungen gemäß Abschnitt 24 zu vermeiden
• Um einen höheren Einkommensteuersatz zu vermeiden
• Um die Erbschaftssteuer abzuschaffen

Wie würde die Übertragung einer Immobilie auf eine Kapitalgesellschaft die Grunderwerbsteuer (SDLT) senken?

Dies lässt sich vielleicht am besten anhand eines praktischen Beispiels veranschaulichen. Frau Fotiades wandte sich an mich, um ihre Situation hinsichtlich der Grunderwerbsteuer (SDLT) beurteilen zu lassen. Sie besaß eine Wohnung im Wert von 322.000 £, die ihr Hauptwohnsitz war. Sie unterlag dem Spitzensteuersatz (45 %) und plante den Kauf eines neuen Hauptwohnsitzes für 900.000 £. Sie wollte die Wohnung behalten und im Rahmen einer langfristigen Kapitalanlage vermieten und wünschte sich Rat, ob sie die Wohnung in ihrem persönlichen Namen behalten oder auf eine GmbH übertragen sollte. Sie glaubte, dadurch auch Grunderwerbsteuer sparen zu können.

Seit März 2016 wird beim Kauf einer weiteren Wohnimmobilie ein Zuschlag von 3 % auf die Grunderwerbsteuer erhoben. Würde Frau Fotiades lediglich ihren neuen Hauptwohnsitz erwerben und die Wohnung weiterhin besitzen, betrüge ihre Grunderwerbsteuer auf 900.000 £ lediglich 59.000 £. 

Durch die gleichzeitige Übertragung der Wohnung auf ihre GmbH oder innerhalb von drei Jahren nach dem Auszug würde die GmbH zwar Grunderwerbsteuer in Höhe von 13.260 £ zahlen, sie könnte aber den 3%igen Zuschlag auf 900.000 £, also 27.000 £, vermeiden. Daraus ergäbe sich eine Ersparnis von 13.740 £. 

Vermeiden Sie die Zinsbefreiungsbeschränkungen gemäß § 24 und den höheren Einkommensteuersatz

In seinem Haushaltsplan vom 8. Juli 2015 kündigte der damalige Schatzkanzler George Osbourne eine Maßnahme an, die die Steuererleichterung für Finanzierungskosten (einschließlich Hypothekenzinsen und Bankgebühren) für Privatpersonen auf 20 % beschränkte. Diese Maßnahme, die in Abschnitt 24 des Finanzgesetzes (Nr. 2) 2015 aufgenommen wurde, hatte erhebliche Auswirkungen sowohl auf Vermieter als auch auf neue Investoren.

Die Beschränkung gilt nicht für Kapitalgesellschaften. Dies hat sich in der Folge für viele Vermieter, insbesondere für Steuerzahler mit hohem Einkommen, zu einem wichtigen Faktor entwickelt, der sie dazu veranlasst, den Kauf oder die Übertragung von Immobilien über eine Kapitalgesellschaft in Betracht zu ziehen. 

Viele Vermieter wissen jedoch nicht, dass die Zinsen für eine Hypothek in einer GmbH derzeit etwas höher sind als für dieselbe Hypothek bei privatem Eigentum. Typischerweise beträgt der Unterschied etwa 0,8 bis 1 Prozentpunkte. So kann beispielsweise der Zinssatz für einen fünfjährigen Festzinskredit für einen Kauf auf den Namen einer Einzelperson bei 4,9 % liegen, während derselbe Kredit an eine GmbH 5,7 % betragen würde. 

Für Steuerzahler mit niedrigem Steuersatz könnte der Kauf über eine GmbH unter Umständen schlechter ausfallen. Für Steuerzahler mit hohem Steuersatz hingegen sind die Steuerersparnisse selbst bei einem höheren Zinssatz so hoch, dass der Kauf über eine GmbH immer noch deutlich vorteilhafter ist. 

Nehmen wir beispielsweise John Denvar, einen Steuerzahler mit hohem Einkommen. Er möchte eine vermietete Immobilie erwerben und überlegt, ob er dies in seinem Namen oder über eine GmbH tun soll. Die Immobilie kostet 150.000 £, und er strebt einen Beleihungsauslauf von 70 % an. Die monatlichen Mieteinnahmen betragen 850 £. Ihm wurde ein Zinssatz von 4,9 % bei einem Kauf in seinem Namen angeboten, im Vergleich zu 5,7 % bei einem Kauf über eine GmbH. Wie sieht seine Nettoliquidität in beiden Fällen aus?

Trotz höherer Zinsen ist John mit einer Beteiligung an einer GmbH um 1.095 £ pro Jahr hinsichtlich des verbleibenden Nettovermögens besser gestellt. Der Körperschaftsteuersatz von 19 % kompensiert die höheren Zinsen mehr als ausreichend im Vergleich zum Verlust der Steuervergünstigungen und der 40%igen Körperschaftsteuer, die er persönlich zahlen muss.

Abschaffung der Erbschaftssteuer

Eine Kapitalgesellschaft kann, wenn sie richtig gegründet wird, eine effektive Möglichkeit bieten, die Erbschaftssteuer zu vermeiden und sicherzustellen, dass Ihr Vermögen an zukünftige Generationen weitergegeben werden kann und Ihre Blutlinie geschützt ist.

Dies ist ein wichtiger und ernstzunehmender Aspekt für viele Vermieter, insbesondere angesichts der steigenden Immobilienwerte und der Tatsache, dass die Erbschaftssteuer heute weit mehr Menschen erfasst als je zuvor. 

Dies ist ein Thema für sich; bitte konsultieren Sie die folgende Quelle zur Erbschaftsteuer auf Häuser, um einen Vergleich der erbschaftsteuerlichen Behandlung von Immobilienbesitz im persönlichen Namen im Vergleich zu einer Kapitalgesellschaft zu erhalten.

Wenn Sie weitere Informationen zu diesem Thema benötigen, kontaktieren Sie uns unter 0800 907 8633 , per E-Mail an enquiries@uklandlordtax.co.uk oder über unser Online-Kontaktformular, um mit einem unserer spezialisierten Steuerberater zu sprechen.

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