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Si usted es propietario de una vivienda de alquiler a su nombre y tiene una hipoteca sobre ella, la Sección 24 es probablemente la normativa fiscal más importante que afecta a sus finanzas. Sin embargo, a pesar de estar en plena vigencia desde abril de 2020, sigue sorprendiendo a los propietarios, especialmente a aquellos que no han revisado su situación fiscal desde que cambiaron las normas. Este artículo explica en qué consiste la Sección 24, cómo afecta a su factura fiscal en la práctica y qué opciones tienen los propietarios que se ven afectados.
Si usted es propietario de una vivienda de alquiler a su nombre y tiene una hipoteca sobre ella, la Sección 24 es probablemente la normativa fiscal más importante que afecta a sus finanzas. Sin embargo, a pesar de estar en plena vigencia desde abril de 2020, sigue sorprendiendo a los propietarios, especialmente a aquellos que no han revisado su situación fiscal desde que cambiaron las normas. Este artículo explica en qué consiste la Sección 24, cómo afecta a su factura fiscal en la práctica y qué opciones tienen los propietarios que se ven afectados.
La Sección 24 hace referencia a las disposiciones introducidas por la Ley de Finanzas (n.º 2) de 2015, que modificó radicalmente la forma en que los arrendadores individuales reciben desgravaciones fiscales por los intereses hipotecarios y otros gastos financieros. Antes de que los cambios se implementaran gradualmente entre 2017 y 2020, los arrendadores podían deducir los intereses hipotecarios directamente de sus ingresos por alquiler antes de calcular su beneficio imponible. Esto significaba que un contribuyente con un tipo impositivo alto, con 20 000 £ de ingresos por alquiler y 12 000 £ de intereses hipotecarios, pagaría impuestos sobre 8 000 £ de beneficio, un cálculo sencillo e intuitivo.
La Sección 24 ha eliminado por completo esa deducción para los propietarios individuales. En su lugar, ahora reciben una reducción del impuesto a la tasa básica equivalente al 20% de sus gastos financieros. A primera vista, podría parecer un ajuste insignificante. Sin embargo, representa un aumento considerable en los ingresos por alquiler para quienes pagan tasas más altas y adicionales.
Para comprender el impacto real, conviene analizar un ejemplo concreto. Supongamos que usted es un contribuyente con un tipo impositivo alto y que tiene unos ingresos por alquiler de 20.000 libras esterlinas y unos intereses hipotecarios de 12.000 libras esterlinas en el ejercicio fiscal 2025/26.
Según las normas anteriores, habrías deducido los 12.000 £ de intereses de tus ingresos por alquiler, lo que te dejaría un beneficio imponible de 8.000 £. Con un tipo impositivo del 40 %, tu factura fiscal sobre los ingresos por alquiler habría sido de 3.200 £.
Según la Sección 24, no puede realizar esa deducción. Sus ingresos por alquiler imponibles son los 20.000 £ completos (menos cualquier gasto admisible que no sean los gastos financieros). Suponiendo que no haya otros gastos deducibles, usted paga un impuesto del 40 % sobre 20.000 £, que son 8.000 £. Luego recibe una reducción fiscal del 20 % de sus gastos financieros: el 20 % de 12.000 £ son 2.400 £. Por lo tanto, su factura fiscal neta sobre los ingresos por alquiler es de 8.000 £ menos 2.400 £, que son 5.600 £. Esto supone 2.400 £ más que con las normas anteriores, sobre exactamente los mismos ingresos y gastos subyacentes.
Para los contribuyentes con una tasa impositiva adicional, la disparidad es aún mayor. Y, lo que es crucial, la reducción de impuestos siempre es fija en un 20%, independientemente de su tasa marginal; por lo tanto, cuanto mayor sea su tasa impositiva, mayor será la diferencia entre lo que recibe y lo que habría recibido con el sistema anterior.
El efecto de la Sección 24 no se limita al simple cálculo del impuesto, y esto es lo que realmente sorprende a muchos arrendadores. Los intereses hipotecarios ya no se deducirán de sus ingresos por alquiler, lo que aumentará sus ingresos totales incluso si mantiene la misma cantidad de efectivo en el banco.
Esto importa por varias razones. Si sus ingresos netos ajustados superan las 100.000 libras esterlinas, su deducción personal comienza a disminuir a razón de 1 libra por cada 2 libras de ingresos por encima de ese umbral. Cuando sus ingresos alcanzan las 125.140 libras, su deducción personal desaparece por completo. El tipo impositivo marginal efectivo en este tramo es del 60%, y la Sección 24 puede obligar a los arrendadores a entrar en él, cuando de otro modo no estarían en esa situación. Un arrendador con 90.000 libras de ingresos laborales y 20.000 libras de ingresos por alquiler (antes de deducir los intereses hipotecarios de 15.000 libras) podría haber tenido anteriormente unos ingresos netos ajustados de 95.000 libras, cómodamente por debajo de la reducción. Según la Sección 24, sus ingresos netos ajustados son de 110.000 libras, y pierde 5.000 libras de deducción personal, lo que genera un coste fiscal adicional que no tiene nada que ver con el beneficio del alquiler en sí.
Lo mismo se aplica al recargo por subsidio familiar para personas con altos ingresos, que es relevante si los ingresos netos ajustados superan las 60 000 libras esterlinas. Si un arrendador recibe el subsidio familiar y sus ingresos se acercan al límite establecido, podría verse afectado por un recargo que no tendría si no lo recibiera. Otros factores, como el reembolso de préstamos estudiantiles, la asignación anual para pensionistas y la elegibilidad para ciertos créditos fiscales, también pueden verse afectados.
El artículo 24 se aplica a los propietarios individuales y a las sociedades colectivas cuyos socios sean personas físicas. No se aplica a las sociedades anónimas. Una sociedad limitada puede seguir deduciendo los intereses hipotecarios como gasto empresarial de la forma habitual, pagando el impuesto de sociedades únicamente sobre su beneficio neto después de deducir los gastos financieros. Esta es la razón principal por la que la constitución de una sociedad anónima se ha convertido en una estrategia tan debatida entre los propietarios de inmuebles desde 2017.
La restricción se aplica únicamente a los alquileres residenciales y no a los inmuebles comerciales. Cabe destacar también que la exención anterior del artículo 24 para los alquileres vacacionales amueblados dejó de aplicarse a partir de abril de 2025. Anteriormente, los propietarios de viviendas vacacionales amuebladas tenían derecho a esta exención, pero ahora están sujetos a las normas generales para propietarios de viviendas residenciales y a la restricción completa del artículo 24.
El artículo 24 plantea una situación complicada para los arrendadores cuyos ingresos anuales por alquiler (excluidos los gastos financieros) son inferiores a dichos gastos. La actividad inmobiliaria puede registrar beneficios a efectos fiscales incluso si el arrendador tiene un flujo de caja negativo, ya que los gastos financieros no se deducen de las inversiones. No se trata de un caso aislado; afectará a muchos arrendadores con un alto nivel de endeudamiento, especialmente a aquellos que pagaron precios excesivos por propiedades en el pico del mercado con hipotecas sustanciales.
Cuando la reducción de impuestos no se puede aprovechar por completo en un año determinado, debido a que las ganancias de la propiedad o los ingresos totales ajustados son insuficientes, los costos financieros no utilizados no se pierden. Se pueden trasladar a años fiscales futuros y utilizarse cuando se disponga de ingresos suficientes. Sin embargo, este traslado debe gestionarse y solicitarse activamente; no se produce automáticamente y muchos propietarios lo desconocen.
Para los propietarios con carteras de inmuebles más grandes o tipos impositivos marginales más altos, la constitución de una sociedad —transferir las propiedades de alquiler a una sociedad limitada— suele ser la respuesta a largo plazo más eficaz a la Sección 24. Una sociedad paga el impuesto de sociedades al 19 % (o al 25 % para beneficios superiores a 250 000 £) y puede deducir íntegramente los intereses hipotecarios, lo que puede generar una factura fiscal sustancialmente menor sobre los mismos ingresos por alquiler.
Sin embargo, la constitución de una sociedad no es una solución sencilla ni económica. La donación o transferencia de la propiedad de un particular a una empresa se considera una enajenación sujeta al impuesto sobre las ganancias de capital (CGT) y puede generar una factura sustancial de dicho impuesto. También se deberá pagar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (SDLT) a los tipos impositivos adicionales sobre la propiedad, calculado en función del valor de mercado de la propiedad en el momento de la transferencia. La rentabilidad financiera de la constitución de una sociedad dependerá del tamaño de la cartera de propiedades, el importe de la hipoteca, los costes iniciales de las propiedades y los planes a largo plazo de los propietarios, como por ejemplo si obtendrán ingresos de la empresa o invertirán en ella.
Para otros, la carga fiscal derivada del artículo 24 será mayor que los costes puntuales de la constitución de la sociedad, lo que supondrá una desventaja para el arrendador. Otros, especialmente si tienen una hipoteca pequeña o si el valor de su vivienda aumenta rápidamente, podrían no obtener una rentabilidad adecuada. Lo importante es desarrollar la situación correctamente y no basarse en la suposición de que la constitución de la sociedad siempre es la solución.
Si aún no ha revisado su situación fiscal a la luz del artículo 24, el primer paso es comprender con exactitud cómo afecta esta restricción a su factura fiscal actual. Esto implica calcular sus ingresos por alquiler y los gastos deducibles, identificar sus costes financieros totales y determinar la reducción fiscal a la que tiene derecho, incluyendo cualquier saldo a favor de años anteriores. A partir de ahí, puede modelar el impacto en su renta neta ajustada e identificar si le afecta alguno de los efectos secundarios mencionados anteriormente.
También conviene revisar el monto de cualquier préstamo garantizado con sus propiedades de alquiler. Si ha refinanciado su hipoteca por un monto que excede el valor de la propiedad cuando se incorporó al mercado inmobiliario, es posible que los intereses hipotecarios sobre esa parte no califiquen para el crédito fiscal.
Finalmente, si su cartera de inversiones ha crecido o sus ingresos personales han cambiado significativamente desde la última vez que revisó su estructura, vale la pena considerar si su estructura de propiedad actual sigue siendo la más eficiente desde el punto de vista fiscal, no solo en términos de la Sección 24, sino también teniendo en cuenta el impuesto sobre las ganancias de capital, el impuesto sobre transmisiones patrimoniales, el impuesto sobre sucesiones y su planificación sucesoria a largo plazo.
La Sección 24 ha transformado radicalmente la economía de la inversión inmobiliaria residencial apalancada para los propietarios individuales. Al sustituir la deducción total de los intereses hipotecarios por una reducción del impuesto a la tasa básica, ha incrementado la carga fiscal efectiva para los contribuyentes con tasas impositivas más altas y adicionales, en ocasiones de forma drástica. El impacto va más allá del cálculo del impuesto nominal, afectando a la renta neta ajustada, la reducción de la deducción personal, las prestaciones por hijos y diversos umbrales relacionados con los ingresos.
Comprender cómo la Sección 24 afecta su situación particular es el primer paso esencial. A partir de ahí, las opciones van desde revisar sus reclamaciones de gastos financieros y arrastres hasta reestructurar su cartera mediante la constitución de una sociedad. Ninguna de estas decisiones debe tomarse sin tener una visión clara de las cifras, y la respuesta correcta será diferente para cada propietario según sus circunstancias particulares.
Este artículo tiene fines informativos generales. UK Landlord Tax ofrece asesoramiento fiscal especializado para propietarios de inmuebles en todo el Reino Unido. Para obtener asesoramiento personalizado según sus circunstancias específicas, póngase en contacto con nuestro equipo.
Simón Thandi
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