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Cuando alquilas tu propiedad en el Reino Unido, normalmente tributas sobre las ganancias del alquiler, no sobre el alquiler recibido. El importe a pagar dependerá de tus ingresos totales, tu tramo impositivo y las deducciones o desgravaciones que puedas reclamar sobre tus ingresos por alquiler en tu declaración de la renta personal. El primer paso para gestionar tu situación fiscal de forma eficaz es comprender cómo funciona el impuesto sobre la renta del alquiler para los propietarios, y esta página explica las normas básicas en términos sencillos.
Sí, pero la palabra clave es beneficio. La Hacienda Pública británica (HMRC) no grava el alquiler bruto que pagan los inquilinos, sino el beneficio que queda después de deducir los gastos deducibles. Si sus ingresos por alquiler son de 20 000 £ y sus gastos deducibles son de 5 000 £, tributará sobre 15 000 £, no sobre 20 000 £.
Esa ganancia por alquiler se suma a todos tus demás ingresos del año fiscal, como salario, pensión, dividendos, etc., y el total combinado determina cuánto impuesto sobre la renta pagas. Esto significa que la tasa impositiva sobre tu ganancia por alquiler depende de tu situación general de ingresos. Si tus otros ingresos ya alcanzan el límite de la tasa básica, tu ganancia por alquiler se gravará al 40 % o más.
Si un matrimonio o una pareja de hecho son copropietarios de un inmueble, la Hacienda Pública británica (HMRC) presume que los ingresos por alquiler se reparten a partes iguales (50/50), aunque en realidad no se dividan así. Si la titularidad efectiva es diferente y la pareja desea tributar como tal, deberá presentar la declaración Formulario 17 ante la HMRC, junto con la prueba de la división real de la propiedad. No se trata simplemente de una transferencia de ingresos al cónyuge con menores ingresos y una titularidad inalterada.
Sus ingresos por alquiler incluyen todos los importes que recibe en relación con el arrendamiento de la propiedad. El elemento más obvio es el alquiler en sí, los pagos periódicos que sus inquilinos realizan según el contrato de arrendamiento. Pero los ingresos por alquiler también incluyen cualquier importe adicional que reciba en relación con el arrendamiento, como los cargos por los servicios que presta junto con la vivienda, y cualquier depósito que retenga al finalizar el contrato de arrendamiento si el inquilino causó daños o no pagó el alquiler.
Los depósitos de garantía que usted retiene y que tiene la intención de devolver en su totalidad no se consideran ingresos y no deben incluirse. Del mismo modo, si un inquilino paga directamente ciertas facturas, como impuestos municipales o servicios públicos, esos importes no pasan por sus manos y no forman parte de sus ingresos ni gastos por alquiler.
El cálculo es muy sencillo. Sus ingresos totales por alquiler menos sus gastos de alquiler permitidos equivalen a la ganancia imponible por alquiler. Dicha ganancia se incluye en sus otros ingresos para calcular su renta imponible total.
Ejemplo práctico
| Ingresos por alquiler | £18,000 |
| Gastos permitidos | £4,500 |
| beneficio por alquiler imponible | £13,500 |
Estos 13.500 £ se suman a cualquier otro ingreso que el arrendador perciba durante el mismo año fiscal. El tipo impositivo aplicable depende de la situación económica total del arrendador.
También conviene conocer la deducción por renta de alquiler si alquila su propiedad a un tercero. Si sus ingresos brutos totales por alquiler son de 1000 £ o menos en un año fiscal, están totalmente exentos del impuesto sobre la renta. Si sus ingresos superan las 1000 £, puede optar por utilizar la deducción de 1000 £ en lugar de sus gastos reales, aunque para la mayoría de los propietarios con gastos de funcionamiento significativos, deducir los gastos reales resultará más ventajoso.
Los gastos admisibles son aquellos que puede deducir de sus ingresos por alquiler antes de calcular su beneficio imponible. La regla general es que el gasto debe incurrirse total y exclusivamente para los fines del negocio de alquiler de propiedades. Las principales categorías de gastos admisibles son las siguientes:
Las reparaciones y el mantenimiento cubren el costo de conservar la propiedad en su estado actual, arreglar la caldera, reparar el tejado y redecorar entre inquilinos. El trabajo debe restaurar, no mejorar; retomaremos esta distinción más adelante.
Los honorarios de la agencia inmobiliaria son totalmente deducibles, tanto si se paga una comisión de gestión basada en un porcentaje como si se trata de un cargo único por la búsqueda de inquilinos.
Los honorarios de contabilidad son deducibles cuando están relacionados con la preparación de sus cuentas de alquiler o con la cumplimentación de las páginas de la propiedad de su declaración de la renta.
Los seguros para propietarios, incluidos los seguros de edificios, los seguros de contenido, los seguros de garantía de alquiler y los seguros de gastos legales, son gastos admisibles cuando la póliza se refiere a la propiedad alquilada.
Los gastos de comunidad y el alquiler del terreno son deducibles cuando usted, como propietario, está obligado a pagarlos, normalmente en propiedades arrendadas.
Los impuestos municipales y los gastos de suministros son deducibles durante los períodos en los que usted, como propietario, sea responsable, generalmente durante los períodos en que la vivienda esté desocupada o cuando el contrato de arrendamiento le haga responsable de ciertas facturas.
La sustitución de artículos domésticos, como sofás, camas, electrodomésticos, cortinas y otros enseres similares, da derecho a la deducción fiscal cuando se reemplaza un artículo existente por otro de calidad similar. Esto se aplica a las propiedades amuebladas o parcialmente amuebladas, pero no cubre el coste inicial de amueblar una propiedad desde cero.
Los intereses hipotecarios representan uno de los mayores gastos para la mayoría de los arrendadores, pero su tratamiento es muy diferente al de los gastos mencionados anteriormente. Según las normas de la Sección 24, vigentes desde abril de 2020, los arrendadores no pueden deducir los intereses hipotecarios de sus ingresos por alquiler al calcular su beneficio imponible. En su lugar, reciben una reducción del impuesto a la tasa básica equivalente al 20 % de sus gastos financieros elegibles, que se aplica después de calcular el impuesto sobre sus beneficios por alquiler, no antes.
Esta distinción es de suma importancia. Una deducción reduce la renta sobre la que se calcula el impuesto; una reducción de impuestos simplemente disminuye el importe final en un porcentaje fijo. Para los contribuyentes con tipos impositivos más altos o adicionales, esto significa que la desgravación efectiva sobre los intereses hipotecarios es del 20%, en lugar del 40% o el 45%, lo que supone un aumento real y permanente de los impuestos en comparación con las normas vigentes antes de 2017.
La amortización del capital de una hipoteca no es deducible de ninguna forma; se trata simplemente de una reducción del saldo pendiente del préstamo y no tiene ninguna relevancia fiscal.
Esta restricción no se aplica si la propiedad pertenece a una sociedad limitada. Una sociedad puede deducir los intereses hipotecarios como gasto empresarial de la forma habitual, pagando el impuesto de sociedades únicamente sobre su beneficio neto. Esta es una de las principales razones por las que la constitución de una sociedad se ha convertido en una estrategia cada vez más común para los propietarios de carteras inmobiliarias, si bien la decisión de constituir una sociedad implica un análisis minucioso de los costes puntuales, incluidos el impuesto sobre las ganancias de capital y el impuesto de transmisiones patrimoniales, frente al ahorro fiscal recurrente.
Varios gastos importantes relacionados con la propiedad no son deducibles de los ingresos por alquiler, y es fundamental comprender el motivo. Los gastos de adquisición de una propiedad —el precio de compra, el impuesto de timbre sobre la propiedad, los honorarios legales de la escritura, los costos de la inspección del edificio y los costos de adquisición en subasta— son todos gastos asociados a la adquisición de un activo de capital. Si bien pueden ser relevantes al calcular la plusvalía en caso de venta, no pueden compensarse con los ingresos por alquiler.
El coste de cualquier mejora de capital que incremente el valor de la propiedad por encima del estándar original no es deducible como gasto de explotación. Una ampliación, la reforma de la cocina (con especificaciones mucho más altas que las anteriores) y la construcción de una habitación adicional se consideran gastos de capital. El trabajo personal del arrendador no es deducible; y la deducción por la reposición de enseres domésticos no se aplica al coste inicial de amueblar una propiedad desde cero.
La tabla que figura a continuación resume la principal distinción entre costes admisibles y no admisibles.
| Deducible de los ingresos por alquiler | No deducible de los ingresos por alquiler |
|---|---|
| Reparaciones y mantenimiento | Precio de compra de la propiedad |
| Honorarios del agente de alquiler | Impuesto de timbre sobre transacciones inmobiliarias |
| Honorarios de contabilidad (relacionados con el alquiler) | honorarios legales por la transmisión de la propiedad |
| Seguro de edificios y contenido | Costes de inspección del edificio (compra) |
| Gastos de servicio y renta del terreno | Costos de adquisición en subasta |
| Impuestos municipales y servicios públicos (cuando los paga el propietario) | Mejoras de capital |
| Sustitución de artículos domésticos | Costes iniciales de mobiliario |
| Intereses hipotecarios (como deducción fiscal del 20%) | Amortización de capital |
La tasa impositiva sobre sus ganancias por alquiler depende de sus ingresos totales anuales, no solo de dichas ganancias. Estas se suman a sus demás ingresos (salario, pensión, dividendos) y el total resultante se grava tras deducir su deducción personal. Los ingresos comprendidos en el tramo impositivo básico tributan al 20%, los del tramo superior al 40% y los que superan el umbral del tramo adicional al 45%.
Dado que los ingresos por alquiler se suman a otros ingresos, suelen tributar en el tramo impositivo más alto incluso para los arrendadores que no se consideran personas con altos ingresos, sobre todo si un salario a tiempo completo ya cubre el tramo impositivo básico. La interacción entre los ingresos por alquiler, los ingresos totales y la limitación de los gastos financieros implica que el tipo impositivo efectivo sobre los ingresos por alquiler puede ser significativamente superior al que parece a primera vista, por lo que conviene analizar la situación en su conjunto en lugar de centrarse únicamente en los ingresos por alquiler.
En la mayoría de los casos, no. Los ingresos por alquiler de una vivienda estándar se consideran renta inmobiliaria y no renta comercial, por lo que no están sujetos a las cotizaciones a la Seguridad Social. La excepción se da cuando la actividad de alquiler se realiza a un nivel y con un grado de prestación de servicios que traspasa los límites de la actividad comercial —por ejemplo, ciertos alojamientos con servicios—, en cuyo caso los ingresos pueden considerarse beneficios comerciales y estar sujetos a las cotizaciones a la Seguridad Social. Para la gran mayoría de los propietarios de viviendas de alquiler, las cotizaciones a la Seguridad Social no suponen ningún problema.
Los arrendadores suelen declarar sus ingresos por alquiler mediante su declaración de la renta. Si sus ingresos brutos por alquiler superan las 1000 libras esterlinas, o si su beneficio neto por alquiler está sujeto a impuestos, deberá presentar una declaración de la renta anualmente. Si aún no está registrado, deberá hacerlo antes del 5 de octubre siguiente al final del ejercicio fiscal en el que recibió sus primeros ingresos por alquiler.
La tributación de los arrendadores puede parecer sencilla en principio, pero en la práctica puede resultar compleja según sus circunstancias personales. Es especialmente importante buscar asesoramiento profesional si usted tributa a un tipo impositivo alto o adicional y desea comprender todas las implicaciones del artículo 24 en su situación, si es propietario de un inmueble a nombre de una sociedad limitada y quiere entender cómo interactúa el artículo 24 con el impuesto de sociedades, o si no está seguro de si ha incurrido en gastos que corresponden a reparaciones o mejoras de capital.
El impuesto sobre la renta para los arrendadores se aplica sobre las ganancias, no sobre el alquiler bruto. Todos los gastos de alquiler se deducen de los ingresos por alquiler para determinar la ganancia imponible, que se incluye en el resto de los ingresos del año. Los intereses hipotecarios ya no se clasifican como un gasto deducible para un arrendador individual; ahora ofrecen una reducción fiscal del 20%, lo que resulta más costoso para los contribuyentes con tipos impositivos más altos que la deducción anterior. Es importante tener una visión global y comprender las interdependencias entre los ingresos por alquiler, los ingresos totales, los distintos umbrales y las diversas exenciones fiscales.
Si desea profundizar en alguno de estos temas, nuestras guías sobre cómo calcular sus ganancias por alquiler a efectos fiscales, los gastos deducibles para los propietariosy la declaración de la renta cubren cada tema en detalle. Si prefiere hablar directamente con un especialista, póngase en contacto con nuestro equipo.
¿Los arrendadores están sujetos a un impuesto sobre el alquiler de terrenos?
Los arrendadores no tributan sobre sus ingresos por alquiler; más bien, el monto se determina después de deducir los gastos permitidos de los ingresos por alquiler recibidos.
¿Cuánto de los ingresos por alquiler está exento de impuestos?
Según la deducción por ingresos inmobiliarios, si sus ingresos brutos totales del ejercicio fiscal son de 1000 £ o menos, no están sujetos al impuesto sobre la renta, siempre que la propiedad se alquile a una persona no vinculada al propietario. Una vez superado ese umbral, se pagan impuestos sobre las ganancias tras deducir los gastos permitidos.
¿Qué gastos pueden reclamar los arrendadores?
Los arrendadores pueden reclamar los gastos de reparaciones y mantenimiento, honorarios de la agencia inmobiliaria, honorarios de contabilidad, seguros, gastos de comunidad, alquiler del terreno, impuestos municipales y servicios públicos cuando los pague el arrendador, así como el coste de la sustitución de artículos domésticos en circunstancias que lo justifiquen.
¿Son deducibles los intereses hipotecarios para los arrendadores?
No, como gasto directo contra los ingresos por alquiler. Sin embargo, los arrendadores individuales pueden beneficiarse de una desgravación fiscal del 20 % sobre los gastos financieros. Las sociedades limitadas no se ven perjudicadas y siguen beneficiándose de la deducibilidad total de los intereses hipotecarios.
¿Los arrendadores deben presentar la autoliquidación de impuestos?
En la mayoría de los casos, sí. Los arrendadores individuales con ingresos por alquiler sujetos a impuestos deben declararlos anualmente mediante la autoliquidación, completando la sección correspondiente a propiedades en el Reino Unido. En el caso de las sociedades limitadas, los ingresos por alquiler deben incluirse en su declaración del Impuesto de Sociedades.
Este artículo tiene fines informativos generales. UK Landlord Tax ofrece asesoramiento fiscal especializado para propietarios de inmuebles en todo el Reino Unido. Para obtener asesoramiento personalizado según sus circunstancias específicas, póngase en contacto con nuestro equipo.
Simón Thandi
Thandi Nicholls Ltd
Centro de Industrias Creativas
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