10 errores comunes que cometen los propietarios con los intereses hipotecarios y las desgravaciones fiscales

Los intereses hipotecarios se encuentran entre los mayores gastos que puede tener un propietario y son uno de los temas más inciertos en materia de impuestos sobre la propiedad. Las normas son ahora mucho más complejas y el riesgo de cometer errores puede ser muy elevado desde la implementación gradual de la Sección 24, que limita la desgravación fiscal por gastos financieros. Estos son los 10 errores más comunes que observamos tanto en propietarios con amplia experiencia como en quienes se inician en el sector inmobiliario.

1. Pensar que aún puede deducir los intereses hipotecarios como gasto

Este es probablemente uno de los malentendidos fiscales más arraigados entre los propietarios. Hasta abril de 2017, los propietarios individuales podían deducir los intereses hipotecarios directamente de sus ingresos por alquiler antes de impuestos. Esto ya no es así. La Ley de Finanzas (n.º 2) de 2015 introdujo nuevas regulaciones en virtud del artículo 24 de la Ley de Finanzas, que prohíben a un propietario individual (incluido el que alquila a través de una sociedad) deducir los gastos financieros de los ingresos por alquiler. Sin embargo, se les concede una deducción fiscal simple equivalente al 20 % del menor de los siguientes importes: sus gastos financieros, las ganancias por alquiler o el ingreso total ajustado. La diferencia es bastante significativa; la reducción de los ingresos sobre los que se pagan impuestos es mucho más importante que la reducción porcentual en la factura final. Este cambio ha hecho que las carteras de propiedades apalancadas estén mucho más gravadas para los contribuyentes con tipos impositivos altos y adicionales.

2. Suponiendo que la restricción se aplica a todos los propietarios

El artículo 24 se aplica a propietarios individuales y sociedades, no a empresas. Una de las razones por las que la constitución de una sociedad se ha convertido en una estrategia más popular para los propietarios de carteras inmobiliarias es que los intereses hipotecarios aún pueden deducirse como gasto empresarial de la forma habitual. La restricción tampoco incluye los alquileres vacacionales amueblados, pero cabe señalar que el régimen de alquileres vacacionales amueblados ha sido sustituido y la nueva legislación entrará en vigor en abril de 2025, lo que significa que cualquier propietario que se acogiera a esta exención debería revisar su situación. No existe ninguna restricción para los inmuebles comerciales; se aplica únicamente a los negocios inmobiliarios residenciales.

3. Cálculo erróneo de la reducción de impuestos

Los arrendadores que saben que reciben una reducción de impuestos en lugar de una deducción, aun así la subestiman. La reducción de impuestos es del 20 % del menor de los tres importes siguientes: los gastos financieros del año, el beneficio de la actividad inmobiliaria o la renta total ajustada obtenida por el individuo, una vez superada la deducción personal. En algunos casos, los gastos financieros totales no generarán ningún beneficio fiscal en el año de la pérdida si el arrendador tiene pérdidas o la renta total es baja. Los gastos financieros pueden compensarse con los ingresos, y cualquier parte no utilizada puede trasladarse a años futuros; sin embargo, a menudo no se compensan con los ingresos, lo que lleva a los arrendadores a pagar más impuestos de los necesarios.

4. Olvidar trasladar los gastos financieros no utilizados a ejercicios futuros

Como consecuencia de lo anterior, muchos arrendadores desconocen que los gastos financieros no utilizados, cuando la reducción fiscal no se pudo aprovechar por completo en un año determinado, pueden trasladarse al ejercicio fiscal siguiente. Esto es especialmente relevante para los arrendadores que registraron pérdidas en años anteriores o cuyos ingresos fluctuaron. El importe a trasladar debe controlarse cuidadosamente cada año e incluirse en la declaración de la renta. De lo contrario, se pierde dinero y la Hacienda Pública no lo aplicará automáticamente.

5. Incluir los reembolsos de capital como un costo financiero

Este es un error sencillo pero sorprendentemente común. Solo los intereses de la hipoteca son deducibles de impuestos; la amortización del capital simplemente reduce el saldo pendiente y no tiene ninguna relevancia fiscal. Los arrendadores con hipotecas de amortización deben obtener anualmente de su entidad financiera un desglose que muestre la distribución entre intereses y capital, y solo los intereses deben incluirse en el cálculo de impuestos. Utilizar el importe total de la cuota mensual sobreestimará los costes financieros y, si esto resulta en una declaración de impuestos incorrecta, podría acarrear sanciones para el arrendador.

6. Solicitud de desgravación fiscal por préstamos no utilizados para el negocio inmobiliario

Los gastos financieros que dan derecho a la deducción fiscal deben estar relacionados con préstamos destinados al negocio de alquiler de propiedades. Esto significa que el préstamo debe haberse solicitado para comprar, mejorar o reparar una propiedad de alquiler.

7. Ignorar el impacto en la deducción personal y los créditos fiscales

El impacto negativo y poco conocido de la Sección 24 se observa en el ingreso neto ajustado. Si bien la posición de efectivo neto de un arrendador puede no variar, la renta imponible podría aumentar, ya que los gastos del arrendador ya no se deducen de los ingresos por alquiler. Este mayor ingreso podría llevar a los arrendadores a la deducción personal, donde la tasa de reducción alcanza el 60% sobre el tipo marginal de la renta en ese tramo. También podría afectar las prestaciones por hijos (a través del recargo por prestaciones por hijos de altos ingresos), los créditos fiscales y los reembolsos de préstamos estudiantiles. Los arrendadores cercanos a estos umbrales deben ser muy cuidadosos al modelar el efecto total, en lugar de solo el impuesto sobre los ingresos por alquiler.

8. No reestructurar antes de que el problema se agrave

Muchos propietarios saben que podrían beneficiarse de la constitución de una sociedad, pero no están seguros de cómo proceder o les preocupan el impuesto sobre las ganancias de capital (CGT) en la transmisión y el impuesto de timbre sobre la propiedad (SDLT). Sin duda, existen preocupaciones válidas, y el análisis es, en realidad, complejo; el problema radica en no modelar las cifras adecuadamente, sino en no tomar una decisión informada. Para algunos propietarios, la carga fiscal constante del artículo 24 compensará el coste inicial de la constitución en un plazo relativamente corto. Para otros, no será así. La clave no es esperar hasta el final para analizarlo. Cuanto más se espere, más limitadas y costosas serán las opciones.

9. Tratar todos los costos financieros por igual

No todos los costos de endeudamiento se tratan de la misma manera. Si bien los intereses hipotecarios son el costo financiero más común, la normativa también abarca otros costos, como las comisiones de apertura, las comisiones del préstamo y los intereses de los préstamos utilizados para financiar depósitos o mejoras. Sin embargo, el tratamiento de estos costos puede variar según su naturaleza y la forma en que se generan.

10. No llevar registros adecuados

Por último, pero no menos importante, y lo más importante, algunos arrendadores no mantienen registros adecuados de las solicitudes de deducción de gastos financieros. En una autoliquidación normal, HMRC dispone de hasta 6 años desde la fecha límite de presentación para investigar una declaración en casos de negligencia. Para justificar una solicitud de deducción de gastos financieros, el arrendador debe demostrar la finalidad del préstamo inicial, el importe de los intereses pagados en cada ejercicio fiscal, cualquier refinanciación, el uso de los fondos liberados y los gastos financieros no utilizados que se hayan arrastrado. Los extractos hipotecarios, los estados de cuenta de finalización de la compraventa y un registro claro y bien documentado del uso de los fondos del préstamo son fundamentales. De lo contrario, el arrendador podría verse fácilmente imposibilitado de demostrar una solicitud legítima.
Reflexiones finales

Las normas sobre intereses hipotecarios para arrendadores se han vuelto realmente complejas desde la introducción del artículo 24, y las consecuencias de no comprenderlas van mucho más allá de simplemente pagar una cantidad incorrecta de impuestos. Para un análisis correcto, es necesario comprender cómo interactúan los costos financieros con los ingresos totales, la deducción personal y otras desgravaciones y cargos. Si su cartera de propiedades en alquiler ha crecido, sus ingresos han cambiado o ha refinanciado su hipoteca en los últimos años, conviene revisar su situación cuidadosamente para asegurarse de no estar pagando de más ni reclamando inadvertidamente menos de lo debido.

Este artículo tiene fines informativos generales. UK Landlord Tax ofrece asesoramiento fiscal especializado para propietarios de inmuebles en todo el Reino Unido. Para obtener asesoramiento personalizado según sus circunstancias específicas, póngase en contacto con nuestro equipo.

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