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Si usted es propietario de una vivienda de alquiler a su nombre y tiene una hipoteca sobre ella, la Sección 24 es la normativa fiscal que más influye en su declaración de impuestos. Introducida por la Ley de Finanzas (n.º 2) de 2015 y en vigor desde abril de 2020, esta sección modificó radicalmente la forma en que los propietarios individuales obtienen beneficios fiscales sobre los intereses de su hipoteca y, para muchos, ha incrementado significativamente el impuesto que pagan sobre los mismos ingresos por alquiler. Esta página explica qué es la Sección 24, cómo funciona, a quién afecta y cuáles son sus opciones.
El artículo 24 hace referencia a las disposiciones de la Ley de Finanzas (n.º 2) de 2015 que suprimieron la posibilidad de que los arrendadores individuales dedujeran los intereses hipotecarios y otros gastos financieros de sus ingresos por alquiler al calcular su beneficio imponible. En su lugar, los arrendadores reciben ahora una reducción del impuesto a la tasa básica, un crédito fiscal equivalente al 20 % de sus gastos financieros elegibles. Este cambio se implementó gradualmente entre los ejercicios fiscales 2017/18 y 2019/20 y se aplica en su totalidad desde abril de 2020.
La justificación política ofrecida por el gobierno en aquel momento fue que el antiguo sistema otorgaba a los propietarios que pagaban impuestos a tipos impositivos más altos una ventaja fiscal mayor que a los contribuyentes con tipos impositivos básicos, y que esto contribuía a la inflación de los precios de la vivienda al hacer que la inversión inmobiliaria apalancada resultara desproporcionadamente atractiva. Independientemente de la opinión que se tenga sobre este argumento, el efecto práctico sobre los propietarios ha sido considerable, y comprender las normas es ahora fundamental para cualquiera que alquile una propiedad residencial a su nombre.
Según la normativa anterior, los intereses hipotecarios se trataban como cualquier otro gasto empresarial deducible. Se deducían de los ingresos por alquiler antes de calcular el beneficio imponible, lo que significaba que se obtenía una deducción según el tipo impositivo marginal. Un contribuyente con un tipo impositivo alto recibía una deducción del 40 % sobre los intereses hipotecarios; un contribuyente con un tipo impositivo adicional, del 45 %. El beneficio sobre el que se tributaba reflejaba razonablemente la situación económica real del contribuyente tras deducir los gastos de financiación.
Según la Sección 24, esa deducción ya no existe. Su ganancia imponible por alquiler se calcula sin ninguna deducción por intereses hipotecarios, lo que significa que es mayor que su ganancia real en efectivo. Usted recibe entonces una reducción de impuestos equivalente al 20% de sus costos financieros, pero esa reducción es la misma independientemente de si paga impuestos al 20%, 40% o 45%. Para los contribuyentes con la tasa básica, el resultado es prácticamente el mismo. Para los contribuyentes con tasas superiores y adicionales, la diferencia entre lo que recibían antes y lo que reciben ahora representa un aumento real y permanente en su obligación tributaria.
La reducción del impuesto sobre los gastos financieros equivale al 20 % de la menor de las siguientes tres cifras: sus gastos financieros elegibles para el año fiscal, sus ganancias por negocios inmobiliarios para el año fiscal y sus ingresos totales ajustados para el año fiscal que superen su deducción personal. El motivo por el cual se limita a la menor de estas tres cifras es para evitar que la reducción exceda el impuesto que usted realmente debe pagar sobre sus ingresos inmobiliarios.
Si no puede utilizar la totalidad de los gastos financieros en un año determinado debido a que sus ganancias inmobiliarias o sus ingresos totales son insuficientes, el importe no utilizado no se pierde. Se traslada al siguiente ejercicio fiscal y se suma a los gastos financieros de ese año al calcular la reducción. Este traslado debe registrarse y declararse activamente en su declaración de la renta; no se realiza automáticamente.
Las cifras hacen que el impacto del artículo 24 sea tangible. Supongamos que usted tiene ingresos por alquiler de 22 000 libras esterlinas, gastos deducibles (excluidos los gastos financieros) de 3000 libras esterlinas e intereses hipotecarios de 11 000 libras esterlinas. Su único otro ingreso es un salario de 50 000 libras esterlinas.
Su ganancia de alquiler imponible es de 22.000 £ menos 3.000 £, lo que da 19.000 £. Su ingreso total es de 50.000 £ más 19.000 £, lo que da 69.000 £. Después de su deducción personal de 12.570 £, su ingreso imponible es de 56.430 £. El tramo de tipo básico cubre los ingresos hasta 50.270 £ (después de la deducción personal), por lo que 37.700 £ se gravan al 20% y 18.730 £ se gravan al 40%. Su impuesto sobre la renta antes de la reducción de los costes financieros es (37.700 £ × 20%) más (18.730 £ × 40%), lo que da 7.540 £ más 7.492 £, un total de 15.032 £.
A continuación, se aplica la deducción fiscal por gastos financieros. El menor de los siguientes importes es: sus gastos financieros (11 000 £), sus beneficios inmobiliarios (19 000 £) y sus ingresos totales ajustados por encima de la deducción personal (56 430 £), es decir, 11 000 £. La deducción fiscal es del 20 % de 11 000 £, lo que equivale a 2200 £. El importe final de su impuesto anual es de 15 032 £ menos 2200 £, lo que da un total de 12 832 £.
Según la normativa anterior, habrías deducido los 11.000 £ de intereses hipotecarios de tus ingresos por alquiler, reduciendo tu beneficio imponible a 8.000 £ y tus ingresos totales a 58.000 £. El ahorro fiscal derivado de la deducción se habría calculado según tu tipo marginal, en este caso, una combinación del tipo básico y el tipo superior. El coste directo del artículo 24 en este ejemplo es la diferencia entre la desgravación del 40 % sobre la parte de los intereses que se encuentra en el tramo del tipo superior y la reducción del 20 % que realmente recibes. Para muchos arrendadores con perfiles similares, esto supone varios miles de libras al año.
Una de las consecuencias más significativas, y menos comentadas, de la Sección 24 es su efecto en el ingreso neto ajustado. Dado que los intereses hipotecarios ya no se deducen de los ingresos por alquiler, su ingreso imponible total es mayor que su ingreso económico real. Esto es importante por varias razones que van mucho más allá del cálculo del impuesto sobre el alquiler en sí.
Si sus ingresos netos ajustados superan las 100.000 libras esterlinas, su deducción personal comienza a disminuir a razón de 1 libra esterlina por cada 2 libras esterlinas de ingresos por encima de ese umbral. Cuando sus ingresos alcanzan las 125.140 libras esterlinas, su deducción personal desaparece por completo. El tipo impositivo marginal efectivo en este tramo es del 60%, y la Sección 24 puede hacer que los arrendadores entren en él cuando de otro modo no estarían allí. Un arrendador con un salario de 88.000 libras esterlinas y unos ingresos por alquiler de 18.000 libras esterlinas (con 12.000 libras esterlinas de intereses hipotecarios) podría haber tenido anteriormente unos ingresos netos ajustados de 94.000 libras esterlinas, por debajo del umbral de disminución.
Según el artículo 24, sus ingresos netos ajustados son de 106.000 libras esterlinas y pierden 3.000 libras esterlinas de deducción personal, lo que genera un coste fiscal adicional de 1.200 libras esterlinas que no tiene nada que ver con sus beneficios reales por alquiler.
El mismo problema surge en relación con el recargo por prestaciones familiares para familias de altos ingresos, que se aplica cuando los ingresos netos ajustados superan las 60 000 libras esterlinas. La reducción gradual de la asignación anual de pensiones, los reembolsos de préstamos estudiantiles y el derecho a ciertos créditos fiscales también pueden verse afectados de forma similar. Estos costes secundarios suelen pasarse por alto, pero pueden ser tan importantes como el impacto directo del artículo 24, y siempre deben tenerse en cuenta en cualquier evaluación de la situación fiscal general de un arrendador.
El artículo 24 se aplica a los propietarios individuales que alquilan propiedades residenciales en el Reino Unido y a las sociedades cuyos socios son personas físicas. No se aplica a las empresas; una sociedad limitada que posee propiedades residenciales de alquiler puede seguir deduciendo los intereses hipotecarios como gasto empresarial de la forma habitual, pagando el impuesto de sociedades únicamente sobre su beneficio neto después de deducir los gastos financieros.
Esta restricción se aplica específicamente a las propiedades residenciales; los propietarios que alquilan locales comerciales no se ven afectados y pueden seguir deduciendo los gastos financieros en su totalidad.
Cabe destacar que la exención prevista en la Sección 24 para alquileres vacacionales amueblados se eliminó a partir de abril de 2025. Un propietario que anteriormente alquilaba alojamientos vacacionales amueblados ahora estará sujeto a las normas generales para propietarios de viviendas de alquiler y a la restricción completa de la Sección 24.
Para los propietarios con carteras inmobiliarias más grandes o tipos impositivos marginales más altos, transferir propiedades a una sociedad limitada suele ser la respuesta a largo plazo más eficiente desde el punto de vista fiscal en relación con el artículo 24. Una sociedad paga el impuesto de sociedades, actualmente del 19 % para beneficios de hasta 50 000 £, que aumenta al 25 % para beneficios superiores a 250 000 £, y puede deducir los intereses hipotecarios íntegramente antes de calcular su beneficio imponible. Para una cartera con un alto nivel de apalancamiento, la diferencia impositiva entre la propiedad personal y la corporativa puede ser realmente sustancial.
Sin embargo, la constitución de una sociedad no es una solución sencilla ni gratuita. La transferencia de propiedades de propiedad personal a una empresa se considera una enajenación a efectos del impuesto sobre las ganancias de capital, lo que puede generar una importante obligación tributaria en función del incremento del valor de las propiedades desde su adquisición. Además, se debe pagar el impuesto de timbre sobre la transmisión de bienes inmuebles, calculado sobre el valor de mercado de las propiedades. Por lo tanto, la decisión de constituir una sociedad requiere un análisis minucioso de los costes iniciales frente al ahorro fiscal continuo, teniendo en cuenta el tamaño de la cartera, el nivel de endeudamiento hipotecario, el coste base de las propiedades y las intenciones a largo plazo del propietario.
Para algunos propietarios, la carga fiscal continua del artículo 24 superará los costos únicos de la constitución de la sociedad en un plazo relativamente corto. Para otros, especialmente aquellos con saldos hipotecarios bajos, propiedades con grandes plusvalías o planes de venta a corto plazo, los números podrían no cuadrar. No existe una respuesta universal, y la decisión correcta depende completamente de las circunstancias individuales.
La constitución de una sociedad no es la única opción disponible para los propietarios afectados por la Sección 24. Dependiendo de sus circunstancias, existen otras estrategias que pueden ayudar a gestionar el impacto.
Transferir una parte de la propiedad al cónyuge o pareja de hecho que tributa a un tipo impositivo inferior puede reducir la carga fiscal total del hogar, aunque debe hacerse con cuidado para garantizar su efectividad a efectos fiscales y evitar consecuencias no deseadas en materia de impuesto sobre las ganancias de capital o el impuesto sobre sucesiones. Realizar aportaciones a planes de pensiones puede reducir la renta neta ajustada, lo que puede ayudar a mitigar la reducción gradual de la deducción personal u otros umbrales relacionados con los ingresos. Revisar la estructura de financiación de la cartera, por ejemplo, amortizando la deuda con intereses más altos, puede reducir los costes financieros sujetos a la restricción, aunque esto debe sopesarse frente al coste de oportunidad de invertir el capital en otros lugares.
Para los propietarios que se encuentran cerca del umbral del tipo impositivo básico, también puede ser conveniente considerar si es posible gestionar el momento de los ingresos o gastos por alquiler para mantener los ingresos dentro del rango del tipo impositivo básico, donde la restricción del artículo 24 no tiene ningún efecto práctico.
¿Se aplica la Sección 24 si solo tengo una propiedad en alquiler?
Sí. La Sección 24 se aplica a todos los propietarios individuales que alquilan propiedades residenciales, independientemente del tamaño de su cartera. Incluso una sola propiedad hipotecada destinada al alquiler se ve afectada si se tributa a un tipo impositivo superior al básico.
¿Puedo seguir deduciendo los intereses hipotecarios como gasto en mi declaración de impuestos?
No. Los intereses hipotecarios ya no se registran como gasto en la sección de ingresos por propiedades de su declaración de impuestos. Se registran por separado como un costo financiero y el sistema calcula automáticamente la reducción fiscal del 20 %.
¿Qué ocurre si mi propiedad de alquiler genera pérdidas?
Si sus gastos deducibles (excluidos los gastos financieros) superan sus ingresos por alquiler, usted incurre en una pérdida. Dicha pérdida puede compensarse con futuras ganancias de la propiedad. Sus gastos financieros también se compensan y generarán una reducción de impuestos en un año futuro cuando tenga ingresos suficientes para absorberla.
¿Se aplica el artículo 24 a los inmuebles comerciales?
No. La restricción se aplica únicamente a los inmuebles residenciales. Los arrendadores de locales comerciales pueden seguir deduciendo íntegramente los gastos financieros.
¿Se aplica el artículo 24 a las sociedades limitadas?
No. Las sociedades no están sujetas al artículo 24 y pueden deducir los intereses hipotecarios como gasto empresarial de la forma habitual.
La Sección 24 ha transformado radicalmente la economía de la inversión apalancada en propiedades residenciales para los propietarios individuales. Al sustituir la deducción total de los intereses hipotecarios por una reducción del impuesto a la tasa básica, ha incrementado la carga tributaria efectiva para los contribuyentes con tasas impositivas más altas y adicionales, a veces de forma drástica. Sus efectos van mucho más allá del cálculo del impuesto sobre el alquiler, afectando a la renta neta ajustada, la reducción gradual de la deducción personal, las prestaciones por hijos y otros umbrales relacionados con los ingresos.
Comprender cómo afecta la Sección 24 a su situación específica es el primer paso fundamental.
A partir de ahí, las opciones van desde revisar sus reclamaciones de gastos financieros y saldos pendientes, hasta reestructurar su cartera mediante la incorporación de empresas u otras estrategias. El enfoque adecuado depende totalmente de sus circunstancias particulares y el análisis requiere una visión clara de su situación de ingresos total, no solo de sus ganancias por alquiler de forma aislada.
UK Landlord Tax ofrece asesoramiento fiscal especializado para propietarios de inmuebles en todo el Reino Unido. Si necesita ayuda para comprender cómo afecta la Sección 24 a su factura de impuestos o para explorar sus opciones, póngase en contacto con nuestro equipo.
Simón Thandi
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