À propos des allégements fiscaux pour la cession d'actifs commerciaux liés à la vente de biens immobiliers résidentiels

L'exonération pour cession d'actifs professionnels (BADR) permet aux particuliers de bénéficier d'un allègement fiscal sur les plus-values ​​immobilières soumises à l'impôt sur les plus-values ​​(CGT). En règle générale, la plus-value réalisée lors de la cession d'un bien immobilier résidentiel est imposée à 18 % pour les contribuables imposés au taux de base et à 28 % pour ceux imposés au taux supérieur. L'éligibilité à la BADR permet de réduire le taux d'imposition à 10 %, au lieu de 18 % ou 28 %. Le montant total des plus-values ​​pouvant bénéficier de cette exonération est plafonné à 1 million de livres sterling par personne.

Les conjoints ou partenaires civils sont des personnes distinctes et peuvent tous deux faire une réclamation.  

Il existe un délai pour faire une demande, c'est-à-dire au plus tard le premier anniversaire du 31 janvier suivant l'année d'imposition au cours de laquelle la cession d'entreprise admissible a eu lieu.

Il convient de noter que, pour être éligibles au BADR, les actifs doivent être détenus pendant une période minimale de deux ans. La cession d'actifs utilisés dans le cadre d'une activité éligible doit intervenir dans les trois ans suivant la cessation de cette activité.

Aux fins de BADR, une activité commerciale est définie comme suit :

Activité commerciale, professionnelle ou artisanale exercée dans un but lucratif. [Art. 169, al. (1) TCGA 1992]

Les formes les plus courantes de propriété résidentielle sont :

1. Investissement immobilier : détention de biens immobiliers à long terme et génération de revenus locatifs. 
2. Promotion immobilière - Bien immobilier acquis dans le but d'être rénové en vue de réaliser un profit à la revente.
3. Commerce immobilier : l’acquisition d’un bien immobilier implique généralement peu ou pas de travaux de rénovation avant sa revente ultérieure en vue de réaliser un profit.

Les activités de promotion et de négoce immobilier génèrent des profits et des pertes sur les cessions soumis à l'impôt sur le revenu, les biens étant considérés comme des stocks acquis dans le cadre d'une activité commerciale. Dans ces deux domaines, le bénéfice imposable (BADR) ne concerne que les actifs utilisés pour les besoins de l'activité, tels que les locaux commerciaux. Cette disposition s'étend à la cession de parts d'une société exerçant des activités de promotion et/ou de négoce immobilier. Dans ce cas, la société sera vraisemblablement considérée comme exerçant une activité commerciale.

En matière d'investissement immobilier, très peu de cas répondront aux critères de l'article 169, paragraphe 1, ci-dessus. Les biens détenus à titre d'investissement et destinés à générer des revenus locatifs seront très probablement considérés comme des actifs exclus

a) les actions et les titres, et

b) les actifs, autres que les actions ou les titres, qui sont détenus à titre d’investissements.

[ Art. 169L(4) TCGA 1992]

En résumé, le BADR n'est généralement pas accessible aux particuliers propriétaires d'un bien immobilier résidentiel. La principale exception concerne les biens loués en location meublée de vacances (FHL)

Les locations meublées de tourisme (FHL), comme leur nom l'indique, sont des locations où le propriétaire fournit le mobilier pour un usage résidentiel normal et où certains critères d'occupation sont remplis :

• Disponible à la location 210 jours par an
• En réalité, la location dure 105 jours par an
• Ne pas louer pendant 31 jours ou plus au même locataire

La disponibilité de BADR pour FHL se trouve dans TCGA92/S241A(4), (5) et (11) :

Aux fins du BADR en vertu de l'article 169H TCGA 1992, 

• Toute activité immobilière au Royaume-Uni qui consiste, ou dans la mesure où elle consiste, en la location commerciale de logements de vacances meublés sera considérée comme une activité commerciale.
• Toute activité immobilière à l'étranger qui consiste, ou dans la mesure où elle consiste, en la location commerciale de logements de vacances meublés dans un ou plusieurs États membres de l'EEE sera considérée comme une activité commerciale.
• Toutes ces locations de vacances meublées effectuées par une même personne ou un même partenariat sont considérées comme une seule et même activité commerciale.

Le dernier point ci-dessus peut être source de litige, c'est-à-dire que lorsqu'il n'y a qu'un seul FHL et qu'il est cédé, alors clairement l'ensemble de l'activité est cédée et soumise à des critères de propriété, ce qui la rend admissible au BADR.

Lorsqu'un propriétaire détient plusieurs FHL et que l'une d'entre elles est cédée, l'administration fiscale britannique (HMRC) peut considérer que l'activité dans son ensemble n'est pas cédée et, par conséquent, le dispositif BADR n'est pas applicable à cette cession unique. Comme toujours, les circonstances spécifiques sont déterminantes et il est conseillé de solliciter un avis juridique avant de céder une FHL appartenant à un portefeuille.

Bien que l'investissement immobilier ne bénéficie généralement pas du BADR (Brevet de Location avec Frais Résidentiels), il existe parfois des opportunités liées à des changements d'usage du bien, par exemple la transformation d'un logement non meublé en location meublée de tourisme (LMT). Dans ces cas, et sous réserve du respect des autres critères d'éligibilité, il est possible d'obtenir le BADR.

étant potentiellement complexe, il est conseillé aux lecteurs de se renseigner spécifiquement avant toute cession. Pour toute question, veuillez nous contacter – Fiscalité des propriétaires au Royaume-Uni

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