jours jour
Heures
Min Min
Secs Sec
jours jour
heures heure
minutes minute
secondes
C'est l'une des questions les plus fréquentes que nous posent les propriétaires, et la réponse est simple : cela dépend. Il n'existe pas de taux d'imposition unique sur les revenus locatifs au Royaume-Uni. Le montant à payer dépend de votre revenu imposable total, des dépenses déductibles et des allégements fiscaux auxquels vous avez droit, ainsi que du mode de détention de votre bien. Deux propriétaires percevant des revenus locatifs identiques peuvent se retrouver avec des factures fiscales très différentes ; comprendre pourquoi est la première étape pour une gestion efficace de votre situation.
Les propriétaires sont imposés sur leurs bénéfices locatifs nets (loyers bruts moins charges déductibles) à un taux de 20 %, 40 % ou 45 % selon leur revenu imposable total. L'abattement personnel de 12 570 £ peut permettre de réduire partiellement les bénéfices, mais d'autres revenus peuvent épuiser ces tranches d'imposition avant lui.
Les revenus locatifs ne constituent pas une catégorie d'impôt distincte avec un taux fixe spécifique. En vertu de la loi de 2005 sur l'impôt sur le revenu (revenus commerciaux et autres), les bénéfices d'une activité immobilière au Royaume-Uni sont soumis à l'impôt sur le revenu au même titre que les revenus d'emploi, les pensions ou tout autre revenu imposable. Le point de départ est toujours le montant brut des loyers perçus, duquel sont déduites les charges déductibles afin d'obtenir le bénéfice net imposable. Ce bénéfice est ensuite ajouté à l'ensemble des autres revenus de l'année d'imposition, et le total ainsi obtenu détermine le montant de l'impôt à payer et son taux.
C'est un point crucial que beaucoup de propriétaires négligent lorsqu'ils débutent dans la location. Les revenus locatifs ne sont pas exonérés d'impôt ; ils s'ajoutent à tous vos autres revenus. Si votre salaire, votre pension ou d'autres revenus ont déjà épuisé votre abattement personnel et votre tranche d'imposition de base, chaque livre sterling de bénéfice locatif sera imposée à 40 % voire 45 %. Comprendre cet effet cumulatif est fondamental pour appréhender la fiscalité des revenus locatifs au Royaume-Uni.
Pour l’année fiscale 2025/26, les taux et tranches d’imposition sur le revenu sont les suivants.
L'abattement personnel couvre les premiers 12 570 £ de revenus à un taux de 0 %. Le taux de base de 20 % s'applique aux revenus compris entre 12 571 £ et 50 270 £. Le taux supérieur de 40 % s'applique aux revenus compris entre 50 271 £ et 125 140 £. Le taux additionnel de 45 % s'applique aux revenus supérieurs à 125 140 £. Lorsque le revenu total dépasse 100 000 £, l'abattement personnel est réduit progressivement de 1 £ pour chaque tranche de 2 £ de revenu au-delà de ce seuil, ce qui crée un taux marginal effectif de 60 % sur les revenus compris entre 100 000 £ et 125 140 £ – un piège dans lequel tombent de nombreux propriétaires bailleurs dont le portefeuille immobilier est en expansion
Les tranches d'imposition sur le revenu ne sont pas cloisonnées par source. Votre abattement personnel, votre tranche d'imposition de base et votre tranche d'imposition supérieure sont calculés sur l'ensemble de vos revenus, et l'ordre dans lequel les différents types de revenus sont cumulés est important. Les revenus non issus de l'épargne — qui comprennent les revenus d'emploi et les revenus locatifs — sont calculés en premier, avant les revenus d'épargne et les dividendes. Ainsi, si vous avez déjà un salaire de 40 000 £, votre abattement personnel est entièrement utilisé et il vous reste 10 270 £ de tranche d'imposition de base. Vos premiers 10 270 £ de revenus locatifs atteignent ce plafond à 20 %, et tout montant supérieur est imposé à 40 %. En revanche, un propriétaire bailleur sans autre revenu dispose de l'intégralité de son abattement personnel et de sa tranche d'imposition de base pour absorber les revenus locatifs avant que l'impôt au taux supérieur ne s'applique.
Divers facteurs personnels peuvent modifier considérablement le calcul de l'impôt, au-delà du simple calcul du taux de base. La réduction progressive de l'abattement personnel au-delà de 100 000 £ induit un taux marginal effectif de 60 %, ce qui peut alourdir considérablement la charge fiscale des revenus locatifs pour les propriétaires aux revenus les plus élevés. L'abattement de 1 000 £ pour frais de propriété – qui peut être déduit des revenus locatifs bruts à la place des dépenses réelles – peut être avantageux pour un propriétaire aux charges très faibles, mais sans intérêt pour un propriétaire aux dépenses importantes. L'exonération de 7 500 £ par an pour la location d'une chambre meublée permet d'exonérer totalement d'impôt les revenus tirés de la location d'une chambre meublée dans son propre logement. Enfin, l'interaction entre les pertes d'un bien et les bénéfices d'un autre au sein de la même entreprise immobilière au Royaume-Uni peut également influencer la situation globale.
Le mode de détention d'un bien immobilier est l'un des facteurs les plus déterminants dans le calcul de l'impôt. Un bien détenu à titre personnel est soumis à l'impôt sur le revenu au taux marginal du propriétaire. Un bien détenu par une société à responsabilité limitée est soumis à l'impôt sur les sociétés sur ses bénéfices – actuellement de 25 % pour les sociétés dont les bénéfices dépassent 250 000 £ et de 19 % pour celles dont les bénéfices sont inférieurs ou égaux à 50 000 £ – ce qui peut représenter une économie substantielle pour les contribuables imposés aux taux supérieurs et additionnels qui n'ont pas besoin de percevoir l'intégralité des bénéfices immédiatement. Il convient de prendre en compte le coût fiscal supplémentaire lié à la distribution des bénéfices de la société sous forme de salaires ou de dividendes, mais pour les propriétaires qui constituent un portefeuille immobilier dans une perspective d'investissement à long terme, la structure de société peut s'avérer nettement plus avantageuse fiscalement.
Prenons l'exemple d'un propriétaire dont le bénéfice locatif net s'élève à 25 000 £ et qui ne perçoit aucun autre revenu imposable. L'abattement personnel de 12 570 £ exonère totalement de taxe la première partie de ce bénéfice. Les 12 430 £ restants sont soumis au taux de base et imposés à 20 %, ce qui représente un impôt sur le revenu de 2 486 £. Le taux d'imposition effectif sur la totalité du bénéfice locatif, soit 25 000 £, est donc légèrement inférieur à 10 %.
Propriétaire dont le salaire utilise déjà les tranches inférieures
Prenons maintenant l'exemple d'un propriétaire disposant d'un bénéfice locatif net de 25 000 £, mais percevant également un salaire de 45 000 £. Ce salaire a déjà absorbé l'abattement personnel et 32 430 £ de la tranche d'imposition de base. Le solde de cette tranche s'élève à 5 270 £ (50 270 £ moins 45 000 £). Les premiers 5 270 £ de bénéfice locatif sont imposés à 20 % (1 054 £), et les 19 730 £ restants à 40 % (7 892 £), ce qui porte le total de l'impôt sur le revenu à 8 946 £. Le taux effectif d'imposition sur ces 25 000 £ de bénéfice locatif atteint ainsi près de 36 %, soit près de quatre fois plus que pour un propriétaire sans autre revenu. Ce calcul ne tient pas compte du nouveau mode d'octroi de la déduction fiscale pour les intérêts d'emprunt. Consultez les instructions du HMRC.
La situation se complique encore davantage lorsque des intérêts hypothécaires entrent en jeu. Prenons l'exemple du second propriétaire bailleur mentionné ci-dessus, titulaire d'un prêt hypothécaire pour investissement locatif avec des intérêts annuels de 10 000 £. Selon la réglementation actuelle, ces intérêts ne sont pas déductibles des revenus locatifs. En revanche, le propriétaire bénéficie d'un crédit d'impôt au taux de base de 20 % des frais financiers, soit 2 000 £, qui est imputé sur son impôt sur le revenu. Son revenu locatif imposable reste de 25 000 £ (et non de 15 000 £ comme auparavant), et son impôt sur le revenu sur ce revenu s'élève à 8 946 £, comme indiqué précédemment, réduit du crédit de 2 000 £, ce qui donne un impôt net de 6 946 £. Cependant, étant imposé à 40 %, il perd de fait 20 % de déduction fiscale sur les intérêts hypothécaires, soit un coût caché de 2 000 £ par an par rapport à ce qu'un contribuable imposé au taux de base supporterait.
Avant de calculer le bénéfice imposable, les propriétaires peuvent déduire les dépenses engagées exclusivement pour les besoins de leur activité immobilière. Les catégories de dépenses suivantes sont généralement déductibles :
Il est important de distinguer les réparations — qui constituent des dépenses d'exploitation et sont déductibles — des améliorations, qui représentent des dépenses d'investissement et ne sont pas déductibles des revenus locatifs (bien qu'elles puissent réduire l'impôt sur les plus-values lors d'une éventuelle revente). Le remplacement d'une chaudière défectueuse par un modèle identique est une réparation ; la mise à niveau vers un système nettement plus performant peut être considérée comme une amélioration.
Téléchargez notre guide gratuit sur les 42 dépenses admissibles que vous pouvez déclarer pour vous assurer de ne pas payer plus d'impôts que nécessaire.
C'est la principale source de confusion — et de factures fiscales inattendues — pour les investisseurs immobiliers locatifs au Royaume-Uni. Avant avril 2020, les intérêts d'emprunt étaient une charge déductible sans difficulté, réduisant le bénéfice locatif imposable au même titre que toute autre dépense admissible. Ce traitement a été progressivement supprimé entre 2017 et 2020 et a désormais été entièrement remplacé par un crédit d'impôt au taux de base.
Selon la réglementation actuelle, les frais financiers — principalement les intérêts d'emprunt, mais aussi les frais de dossier et autres coûts liés au prêt — ne sont pas déductibles des revenus locatifs. Le revenu locatif imposable est calculé sans déduction des frais financiers, l'impôt sur le revenu est payé sur ce montant plus élevé, et un crédit d'impôt de 20 % est déductible du revenu imposable final. Pour un contribuable imposé au taux de base, le résultat est globalement identique à celui d'avant. Pour un contribuable imposé au taux supérieur, cette restriction représente un surcoût de 0,20 £ par livre sterling d'intérêts d'emprunt, car il paie 40 % d'impôt sur le revenu servant à financer ces intérêts, mais ne bénéficie que d'un allègement fiscal de 20 % sur les intérêts eux-mêmes.
Concrètement, cela signifie que certains propriétaires fortement endettés doivent désormais payer un impôt sur le revenu supérieur à leur bénéfice net après remboursement de leur emprunt. Il ne s'agit pas d'un cas théorique : c'est une réalité pour de nombreux propriétaires ayant des emprunts importants par rapport à leurs revenus locatifs, notamment ceux qui sont imposés à un taux élevé. C'est l'une des principales raisons pour lesquelles il est essentiel de bien comprendre sa situation fiscale globale, et non de se contenter d'examiner le revenu locatif brut.
Lorsqu'un bien est détenu conjointement par deux personnes non mariées et non liées par un PACS, les revenus locatifs sont partagés entre elles au prorata de leur part de propriété effective, et chaque propriétaire est imposé sur sa part individuellement. Ce mécanisme peut s'avérer utile lorsque l'un des propriétaires est imposable au taux de base et l'autre au taux supérieur, car structurer la propriété de manière à ce que la part du contribuable au taux inférieur soit plus importante peut réduire la charge fiscale globale.
Pour les couples mariés et les partenaires civils, la situation est différente. La règle par défaut du HMRC (administration fiscale britannique) est que les revenus locatifs provenant d'un bien détenu en copropriété sont partagés à parts égales entre les époux, indépendamment de la propriété effective. Ce partage à 50/50 s'applique même si le bien est détenu en parts inégales. Pour déroger à cette règle par défaut et faire imposer les revenus au prorata de la propriété effective, le couple doit effectuer une déclaration formelle auprès du HMRC au moyen du formulaire 17. Cette déclaration doit être appuyée par un acte de fiducie valide reflétant les parts inégales. L'option du formulaire 17 n'est possible que si la propriété effective diffère réellement du partage par défaut à 50/50 ; elle ne peut être utilisée pour créer un partage artificiel sans modification réelle de la propriété.
Lorsqu'un acte de fiducie est établi pour refléter une propriété bénéficiaire inégale, il doit s'agir d'un véritable document juridique transférant un intérêt économique réel sur le bien. Un arrangement purement formel, sans substance, ne sera pas accepté par l'administration fiscale et pourrait être contesté. Correctement mis en œuvre, cet acte constitue toutefois un moyen légitime et efficace d'optimiser l'imposition des revenus locatifs compte tenu des situations fiscales respectives des conjoints.
Découvrez comment un acte de fiducie peut vous aider, en tant que couple marié, à réduire considérablement vos impôts dans notre article expliquant ce qu'est un acte de fiducie et comment il peut vous permettre de réaliser des économies d'impôt.
Si vous êtes propriétaire bailleur de plusieurs biens, que vous percevez un salaire ou une pension en plus de vos revenus locatifs, que vous avez un prêt immobilier locatif ou que vous détenez des biens immobiliers par le biais d'une société, l'interaction de ces facteurs risque de complexifier votre situation fiscale. La différence entre une optimisation correcte et une optimisation incorrecte – ou tout simplement une situation non optimisée – peut se chiffrer en milliers de livres sterling par an.
Chez UK Landlord Tax, nous travaillons exclusivement avec les propriétaires et les investisseurs immobiliers. Que vous ayez besoin d'aide pour comprendre votre situation fiscale actuelle, revoir votre structure de propriété ou anticiper la croissance de votre portefeuille, nous vous offrons une vision claire de votre situation et des options qui s'offrent à vous. Solliciter des conseils spécialisés dès le départ est presque toujours plus avantageux financièrement que de devoir faire face ultérieurement aux conséquences d'une facture fiscale imprévue.
Contactez notre équipe dès aujourd'hui pour organiser une première conversation.
Cet article a été rédigé par UK Landlord Tax à titre d'information générale. La législation et les taux fiscaux sont susceptibles d'évoluer, et chaque situation est unique.
Simon Thandi
Thandi Nicholls Ltd,
Centre des industries créatives,
Glaisher Drive,
Wolverhampton,
West Midlands
, WV10 9TG
UKLandlordTax.co.uk est le nom commercial de Thandi Nicholls Ltd Accountants, dont le siège social est situé à Creative Industries Centre, Glaisher Drive, Wolverhampton WV10 9TG.
Immatriculée en Angleterre. Numéro d'immatriculation : 7319439. Directrice : SS Thandi BA
