Sous-location d'appartements loués sur Airbnb – TVA – TOMS ou pas ?

Arrière-plan

La décision du Tribunal de première instance, rendue le 5 juillet 2023, selon laquelle l'utilisation du régime de marge des voyagistes [TOMS] était applicable dans le cas de Sonder Europe Ltd ([2023] UKFTT 00610 (TC)), a été accueillie avec un certain enthousiasme dans certains milieux, car elle était considérée comme une opportunité de réduire considérablement les coûts de TVA pour certaines entreprises du secteur de la location immobilière.

En clair, cela signifiait que la TVA collectée et due à l'administration fiscale britannique (HMRC) sur la fourniture d'hébergements de vacances de courte durée pouvait être calculée uniquement sur la marge réalisée, et non sur le prix de vente total. L'écart de TVA était important car les prestataires achetaient des baux résidentiels de longue durée exonérés de TVA auprès des propriétaires, mais revendaient des hébergements de vacances soumis à la TVA au taux normal de 20 %, ne pouvant ainsi pas déduire la TVA collectée due à l'HMRC.

Les caractéristiques différentes de ce qui a été acheté [baux résidentiels exonérés] et de ce qui a été refourni à leurs clients [hébergement de vacances taxable] constituaient fondamentalement la base de l'argument de HMRC selon lequel le TOMS ne pouvait pas s'appliquer, s'appuyant sur l'article 3(1)(b) de l'ordonnance de 1987 sur la taxe sur la valeur ajoutée (tour-opérateurs) qui stipule que, pour être éligibles au TOMS, les services de voyage doivent être fournis (i) au bénéfice direct d'un voyageur et (ii) sans modification matérielle ni traitement ultérieur.

Bien que Sonder ait pu meubler des appartements vides et fournir des services de nettoyage et d'entretien ménager, le Tribunal des transports (FTT) a acquis des logements résidentiels et les a ensuite reloués à sa clientèle d'affaires et de loisirs. Le FTT a estimé que l'ameublement et les autres services fournis étaient superficiels et ne constituaient donc pas une modification substantielle ni une transformation ultérieure. Le FTT a par conséquent conclu que la réglementation TOMS devait s'appliquer au cas de Sonder, et son appel a été accueilli.

Dernière position

Le Tribunal supérieur a peut-être refroidi l'enthousiasme initial, car l'appel de HMRC ([2025] UKUT 14 (TCC)) a été couronné de succès et a annulé la décision du FTT, confirmant que les circonstances de Sonder ne répondaient pas aux critères pour que leurs fournitures relèvent du TOMS.

La décision du Tribunal supérieur du tourisme (UT) a été rendue le 14 janvier 2025 et portait sur les notions de « bénéfice direct » et de « modification substantielle », avec une approche et une interprétation quelque peu différentes de celles retenues par le Tribunal des transports (FTT). L’UT s’est concentré sur les droits acquis par les bénéficiaires des deux types de transactions et a conclu que les services reçus par le voyageur étaient sensiblement différents.

D'une part, les droits du voyageur prenaient la forme de l'octroi d'une licence d'occupation du logement pour un nombre déterminé de nuits, un principe similaire à celui sur lequel un hôtel peut proposer un hébergement au profit direct des voyageurs.

Sonder, en revanche, en concluant avec les propriétaires des baux pluriannuels portant sur l'entretien et l'assurance internes, a acquis un ensemble de droits très différent. De l'avis de l'UT, ces différences constituent une modification substantielle des services initialement fournis par les propriétaires ; par conséquent, ces prestations ne sauraient bénéficier immédiatement aux gens du voyage. Les prestations ultérieures de Sonder devant donc être qualifiées de « services internes », elles ne relèvent pas du champ d'application de la TOMS.

Et maintenant ?

Bien entendu, il reste à voir si Sonder demandera l'autorisation de faire appel de cette décision, mais en attendant, le HMRC sera sans aucun doute très satisfait de l'issue de l'appel devant le Tribunal supérieur et, le cas échéant, considérera presque certainement les entreprises de location similaires ayant adopté le TOMS à la suite de la décision du Tribunal de première instance de 2023 comme ayant commis des erreurs dans leurs déclarations de TVA et cherchera à évaluer et à infliger des pénalités en conséquence, ou s'attendra peut-être à une avalanche de divulgations de la part des entreprises de ce secteur.

Thandi Nicholls Ltd,
Centre des industries créatives,
Glaisher Drive,
Wolverhampton,
West Midlands
, WV10 9TG