Budget 2026

Budget 2026 : Ce que cela signifie pour les propriétaires qui possèdent des biens immobiliers à titre personnel et par le biais d’une société à responsabilité limitée

Publié suite au budget du 28 octobre 2026

Le budget 2026 est le deuxième budget consécutif à cibler les propriétaires bailleurs avec une hausse d'impôts. Le chancelier de l'Échiquier a confirmé que les taux d'imposition sur les revenus fonciers et l'épargne augmenteront de 2 points de pourcentage supplémentaires à compter d'avril 2027 (en plus de la hausse de 2 % annoncée dans le budget de novembre 2025). L'imposition des dividendes et des revenus d'activité reste inchangée.

Les détails figurent dans le document « Budget 2026 Overview of Tax Legislation and Rates » (OOTLAR) du HMRC et son annexe A, qui précise les taux et abattements pour les exercices fiscaux 2026-2027 et 2027-2028. Cet article examine les changements, les éléments inchangés et leurs conséquences pour vous, que vous soyez propriétaire de vos biens locatifs à titre personnel, via une société à responsabilité limitée ou les deux.

Les propriétaires qui possèdent des biens à leur nom personnel

Nouveaux taux d'imposition sur le revenu foncier à compter du 6 avril 2027

À compter du 6 avril 2027, les revenus locatifs ne seront plus imposés aux mêmes taux que les salaires ou les pensions. Ils seront soumis à une taxe foncière spécifique. Cette taxe, fixée à 22 %, 42 % et 47 % dans le budget de novembre 2025, est majorée de 2 points de pourcentage dans le budget 2026.

Les chiffres des tranches sont basés sur l'allocation personnelle standard de 12 570 £ (source : HMRC, Budget 2026 OOTLAR Annexe A).

Pour l'année d'imposition 2026-2027, rien ne change à cet égard. Les bénéfices locatifs resteront imposés aux taux habituels de 20 %, 40 % et 45 %.

Allégement des intérêts hypothécaires

Les propriétaires bailleurs individuels ne peuvent pas déduire les intérêts de leur emprunt immobilier de leurs revenus locatifs. Ils peuvent toutefois bénéficier d'un crédit d'impôt de base (20 %) sur leurs frais financiers. Le gouvernement a annoncé que ce crédit restera aligné sur le taux d'imposition de base applicable aux biens immobiliers et passera donc à 24 % à compter d'avril 2027, au lieu de 20 %. Il s'agit d'un léger allègement pour les propriétaires bailleurs imposés au taux de base. Les propriétaires bailleurs imposés aux taux supérieurs et additionnels resteront redevables d'un impôt de 44 % ou 49 % sur leurs bénéfices avant déduction des intérêts et ne pourront prétendre qu'à l'allègement de 24 %.

Nous confirmerons les modalités exactes une fois que le projet de loi de finances 2026-27 sera publié.

Ce que cela pourrait vous coûter : une simple illustration

Un propriétaire bailleur déjà imposé à un taux supérieur en raison de son emploi. Il perçoit 20 000 £ de revenus locatifs avant intérêts d'emprunt et paie 10 000 £ d'intérêts d'emprunt par an.

Illustration uniquement. Suppose que la totalité des revenus locatifs se situe dans la tranche d'imposition supérieure, ignore toutes les autres déductions et suppose que la déduction pour frais financiers est calculée au taux de base du bien.

Dans ce cas, le propriétaire paie 400 £ d'impôts supplémentaires chaque année. Son bénéfice net après intérêts s'élève à 10 000 £ ; l'impôt de 6 400 £ représente donc 64 % de son revenu réel. C'est l'effet combiné des nouveaux taux et de la restriction sur la déduction des intérêts d'emprunt, ce qui explique pourquoi le propriétaire fortement endetté et soumis au taux d'imposition le plus élevé est le plus désavantagé.

seuils gelés

Abattement personnel : 12 570 £ (réduit de 1 £ pour chaque tranche de 2 £ de revenus supérieurs à 100 000 £) Tranche de base : 37 700 £ Seuil d’imposition additionnelle : 100 000 £ (pour 2026/27 et 2027/28) À mesure que les loyers continuent d’augmenter, le gel des seuils entraînera le passage de davantage de propriétaires dans la tranche supérieure où s’appliquera le nouveau taux de 44 %.

Biens détenus en fiducie

Les propriétaires qui gèrent des biens immobiliers par le biais d'une fiducie doivent savoir qu'à partir de 2027/2028, le taux de base applicable aux biens de la fiducie sera de 24 % et le taux applicable aux revenus fonciers accumulés ou discrétionnaires sera de 49 %.

Les contribuables écossais

Les propriétaires bailleurs résidant en Écosse sont soumis aux différents taux et tranches d'imposition fixés par le Parlement écossais. Si vous êtes un contribuable écossais, veuillez nous contacter pour savoir comment les nouveaux taux d'imposition foncière s'appliqueront à votre situation.

Impôt sur les plus-values ​​et droits de succession : inchangé

L'impôt sur les plus-values ​​immobilières reste inchangé. Les taux demeurent les mêmes : 18 % pour les contribuables imposés au taux de base et 24 % pour ceux imposés aux taux supérieurs et additionnels. Le plafond annuel d'exonération reste fixé à 3 000 £. Les seuils d'imposition sur les successions restent également inchangés : le seuil d'exonération est fixé à 325 000 £ et celui applicable à la résidence principale à 175 000 £.

Les propriétaires qui possèdent des biens immobiliers par le biais d'une société à responsabilité limitée

Les taux d'imposition des sociétés ont été maintenus

Les bailleurs d'entreprises ne sont guère concernés par les nouveaux taux d'imposition sur les revenus locatifs, car ceux-ci ne s'appliquent qu'à l'impôt sur le revenu. Les sociétés restent soumises au taux réduit de 19 % sur les bénéfices inférieurs à 50 000 £ et au taux normal de 25 % sur les bénéfices supérieurs à 250 000 £ (avec un abattement marginal entre les deux). Ces taux sont confirmés pour les exercices fiscaux 2026/2027, 2027/2028 et 2028/2029.

Les entreprises peuvent également continuer à déduire l'intégralité des intérêts hypothécaires à titre de frais d'exploitation, au lieu de bénéficier du crédit d'impôt limité accordé aux propriétaires individuels.

L'impôt sur les dividendes reste inchangé

La grande majorité des propriétaires de biens immobiliers détenus par des sociétés distribueront leurs bénéfices sous forme de dividendes. Les taux d'imposition sur les dividendes restent inchangés : 10,75 % (taux de base), 35,75 % (taux supérieur) et 39,35 % (taux additionnel) pour les exercices 2026/2027 et 2027/2028, et l'abattement fiscal sur les dividendes demeure à 500 £. Cette dernière augmentation n'ayant pas concerné les dividendes, l'écart entre la propriété immobilière à titre personnel et la propriété immobilière par le biais d'une société s'est encore creusé.

Taxe annuelle sur les logements en copropriété (ATED)

Les sociétés propriétaires de biens immobiliers résidentiels d'une valeur supérieure à 500 000 £ seront soumises à l'ATED (taxe additionnelle sur la propriété). De nombreuses entreprises de location immobilière légitimes pourront toutefois bénéficier d'un allègement. Le taux annuel augmentera de 3,5 % à compter du 1er avril 2027, en fonction de l'inflation.

N'oubliez pas qu'une déclaration doit tout de même être déposée chaque année pour pouvoir prétendre à un allègement fiscal au titre de l'ATED, même lorsqu'aucun impôt n'est dû.

Droits de timbre et taxe foncière

Les taux de la taxe foncière sur les mutations immobilières restent inchangés. La surtaxe de 5 % sur les résidences secondaires s'applique toujours et les entreprises achetant un logement d'une valeur supérieure à 500 000 £ restent soumises au taux forfaitaire de 17 % (sauf si elles bénéficient d'une exonération, par exemple pour les biens loués à usage commercial).

déductions pour amortissement

Pour les entreprises qui possèdent des locations de vacances meublées en place avant l'abolition du régime, l'amortissement au taux principal des installations et machines (biens commerciaux ou installations dans les parties communes des immeubles résidentiels) passera de 14 % à 12 % pour l'année fiscale 2027/28.

Nom propre ou société à responsabilité limitée : l’équilibre a-t-il basculé ?

Pour les propriétaires qui réinvestissent leurs bénéfices plutôt que de les dépenser, la création d'une société est désormais beaucoup plus avantageuse fiscalement. Une société soumise à un taux d'imposition de 19 % est bien plus avantageuse qu'un particulier payant 44 % sur ses revenus locatifs (avant même la prise en compte de l'abattement pour intérêts d'emprunt).

La situation est un peu plus équilibrée si l'on cherche à retirer l'intégralité des bénéfices. Un contribuable imposé au taux marginal le plus élevé, prélevant 19 % des bénéfices de l'entreprise, serait redevable de 35,75 % d'impôt sur les dividendes sur le solde, ce qui donne un taux combiné d'environ 48 %. Si l'entreprise paie 25 % d'impôt sur les sociétés, le taux combiné avoisine les 52 %. La pertinence de créer une société dépend donc largement du niveau de revenus souhaité, du montant de votre emprunt immobilier, de vos autres revenus et de vos projets à long terme pour votre patrimoine (y compris la transmission à la génération suivante).

Devriez-vous placer vos biens immobiliers dans une société ?

De nombreux propriétaires se demandent désormais s'il est judicieux de constituer une société. Si cette option peut s'avérer pertinente pour certains, elle est rarement simple et comporte des risques réels qu'il convient d'examiner avec la plus grande attention.

• Impôt sur les plus-values. Le transfert d'un bien immobilier à une société est assimilé à une vente à sa valeur marchande. Un abattement fiscal est possible pour les personnes morales souhaitant constituer une société, mais uniquement si l'activité de location représente une véritable activité commerciale. L'administration fiscale (HMRC) vérifiera scrupuleusement si ce critère est effectivement rempli.
• Droits de timbre fonciers. La société paiera généralement les droits de timbre fonciers sur la valeur marchande des biens (y compris la surtaxe de 5 % et, dans certains cas, le taux de 17 % pour les logements de grande valeur). Des allégements peuvent être accordés dans certaines situations de partenariat, mais ces allégements sont complexes et seront examinés avec la plus grande attention par l'administration fiscale.
• Des montages proposés aux propriétaires. Le HMRC a publiquement mis en garde contre des montages présentés comme un moyen d'intégrer des biens immobiliers à une société sans payer d'impôts. Si le HMRC conteste avec succès ce montage, vous pourriez être tenu de payer l'impôt initial (majoré des intérêts et des pénalités) ainsi que les frais liés au montage lui-même.
• Les prêts hypothécaires personnels existants seraient généralement rachetés et remplacés par des emprunts d'entreprise, ce qui pourrait entraîner des frais de remboursement anticipé, des frais de mise en place et des taux d'intérêt différents.
• Frais récurrents et extraction. Les entreprises ont des coûts de fonctionnement et des obligations déclaratives plus élevés, et si l'on retire les bénéfices, elles sont imposées deux fois.

Chaque situation étant différente, la solution optimale dépendra de votre situation personnelle. Nous vous recommandons vivement de consulter un conseiller avant d'apporter des changements.

Dates clés

Que devez-vous faire à ce stade ?

Les nouveaux taux n'entreront en vigueur qu'en avril 2027, ce qui laisse aux propriétaires tout le temps nécessaire pour s'organiser. C'est le moment idéal pour analyser votre portefeuille immobilier, vos besoins en revenus et vérifier si votre structure actuelle est toujours la plus avantageuse fiscalement pour vous et votre famille.

Chez UK Landlord Tax, nous sommes spécialistes de la fiscalité des propriétaires bailleurs depuis plus de 16 ans. Si vous souhaitez discuter de l'impact du budget 2026 sur votre situation (que vous soyez propriétaire en nom propre, via une société à responsabilité limitée ou les deux), n'hésitez pas à nous contacter.

Informations importantes

Cet article se fonde sur les documents relatifs au budget 2026 publiés par le HMRC le 28 octobre 2026. Les mesures annoncées sont des propositions et n'entreront en vigueur qu'après la sanction royale du projet de loi de finances 2026-2027 (le texte final pourrait alors différer). Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un avis fiscal. Il est recommandé de consulter un professionnel afin d'obtenir des conseils adaptés à votre situation personnelle avant d'entreprendre toute démarche.

Thandi Nicholls Ltd,
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