Comment déclarer une campagne de location immobilière à l'administration fiscale britannique (HMRC)

Si vous avez des revenus locatifs non déclarés, la campagne « Let Property » vous propose une procédure structurée pour régulariser votre situation auprès du HMRC (administration fiscale britannique). La déclaration volontaire est généralement mieux accueillie que l'attente d'une prise de contact avec le HMRC et vous permet de gérer la procédure à votre rythme. Ce guide détaille chaque étape, de la notification au HMRC à la soumission de vos chiffres et au paiement.

Avant de commencer : La campagne « Let Property » est-elle vraiment faite pour vous ?

La campagne « Louez votre bien » s’adresse aux propriétaires bailleurs individuels qui ne déclarent pas leurs revenus locatifs résidentiels. Avant de vous engager, assurez-vous que cette démarche correspond à votre situation. Vous êtes susceptible d’être éligible si :

• Vous êtes un propriétaire individuel, et non une société à responsabilité limitée ou une fiducie.
• Vous percevez des revenus locatifs non déclarés provenant d'un bien immobilier résidentiel situé au Royaume-Uni ou à l'étranger.
• L'administration fiscale britannique (HMRC) n'a pas encore ouvert de contrôle de conformité ou d'enquête vous concernant avant que vous ne la notifiiez.
• Votre seul problème fiscal non divulgué concerne les revenus locatifs résidentiels, et non un éventail plus large de revenus ou de gains non imposés.

Si vos revenus non déclarés comprennent d'autres sources que la location résidentielle, comme des investissements à l'étranger ou d'autres revenus d'activité commerciale, une autre procédure de déclaration, telle que le dispositif de déclaration mondiale, pourrait être plus appropriée. Le choix de la procédure adéquate influe sur les sanctions potentielles et sur
l'acceptation de votre déclaration par le HMRC ; il est donc conseillé de consulter un professionnel si votre situation est complexe.
Risque : si le HMRC vous a déjà contacté pour une enquête ou un contrôle de conformité avant que vous ne le déclarayiez, il est peu probable que votre déclaration soit acceptée dans le cadre de la campagne de déclaration des revenus locatifs. Dans ce cas, il est recommandé de prendre conseil avant de poursuivre.

Étape 1 : Informez le HMRC de votre divulgation

La première étape consiste à informer le HMRC, via le service de déclaration numérique, de votre intention de procéder à une déclaration. Cette étape est cruciale car elle empêche le HMRC de détecter votre situation et d'ouvrir une enquête formelle, assortie de sanctions potentiellement beaucoup plus lourdes. Il n'est pas nécessaire de fournir de chiffres à ce stade. Le HMRC vous communiquera ensuite un numéro de référence de déclaration et un numéro de référence de paiement, que vous devrez impérativement utiliser dans toute correspondance. Si vous avez un mandataire, celui-ci peut notifier le HMRC en votre nom, muni de votre autorisation écrite au moyen du formulaire COMP1a.
Conseil : Vous disposez de 90 jours à compter de la date figurant sur l'accusé de réception de votre notification pour soumettre votre déclaration complète et effectuer le paiement. Conservez précieusement ce document et notez immédiatement la date limite.

Étape 2 : Rassemblez vos chiffres de revenus locatifs et autres revenus

À l'aide de vos numéros de référence, rassemblez les informations nécessaires au calcul de votre impôt. Pour chaque année d'imposition concernée, vous aurez généralement besoin des éléments suivants :

• Le loyer total perçu pour chaque propriété, par année fiscale.
• Les dépenses admissibles engagées pour la gestion du bien, telles que les réparations, les frais d'agence immobilière, l'assurance et (sous réserve des règles en vigueur chaque année) les intérêts hypothécaires.
• Détails de tout autre revenu ou gain non déclaré, car la déclaration doit couvrir toutes vos affaires fiscales non déclarées, et pas seulement les revenus locatifs.
• Documents justificatifs, tels que relevés bancaires, relevés d'agents immobiliers et contrats de location, le cas échéant.

Pour une explication plus détaillée du calcul annuel du bénéfice locatif, consultez notre guide complémentaire sur le calcul de votre bénéfice locatif.

Conseil : Si vos documents sont incomplets, l’administration fiscale accepte des estimations raisonnables basées sur les informations disponibles, comme des relevés bancaires récents. Conservez des notes claires sur le calcul de chaque montant au cas où l’administration fiscale vous demanderait des explications.

Étape 3 : Calculez l’impôt que vous auriez dû payer

Une fois vos revenus et dépenses établis pour chaque année fiscale, déduisez les charges déductibles de vos revenus locatifs afin de calculer votre bénéfice imposable. Ajoutez ce bénéfice à vos autres revenus de l'année et appliquez les tranches d'imposition et l'abattement personnel applicables.
Par exemple, si un propriétaire a réalisé un bénéfice locatif de quatre mille livres sterling au cours d'une année fiscale et que ce bénéfice se situe dans sa tranche d'imposition de base, l'impôt sera calculé au taux de base pour cette année. Les taux et abattements étant susceptibles d'évoluer, effectuez le calcul séparément pour chaque année en utilisant la réglementation en vigueur à ce moment-là.

Étape 4 : Estimer les intérêts et les pénalités

En plus de l'impôt dû, le HMRC applique des intérêts de retard sur les paiements effectués en retard, calculés au taux de base majoré d'un pourcentage par année. Ces intérêts courent à partir de la date d'échéance initiale jusqu'à la date de règlement. Vous devez évaluer vous-même le taux de pénalité en fonction de votre comportement (par exemple, si l'omission était involontaire ou délibérée) et selon que votre déclaration a été faite spontanément ou suite à une sollicitation. Les taux de pénalité varient généralement de 10 % à 30 % de l'impôt dû. La pénalité peut être réduite en fonction de votre coopération et des informations que vous fournissez au HMRC. Bien que le HMRC mette à disposition un calculateur en ligne, nous constatons qu'il conteste souvent ses propres calculs d'intérêts !
Pour plus de détails sur le calcul de ces pénalités, consultez notre guide dédié aux pénalités de la campagne « Let Property Campaign ».

Risque : Le montant de votre pénalité auto-évaluée doit correspondre au calcul de l’administration fiscale (HMRC) si celle-ci menait une enquête. En cas de sous-estimation, l’HMRC pourrait rejeter votre déclaration ou exiger un montant plus élevé. Vérifiez attentivement ce montant ou faites-le examiner par un spécialiste avant de le soumettre.

Étape 5 : Remplir le formulaire de déclaration en ligne

La dernière étape consiste à soumettre la déclaration proprement dite. Une fois vos chiffres prêts, soumettez la déclaration complète en ligne. Celle-ci devra inclure le bénéfice locatif et l'impôt dû pour chaque année, tout autre revenu ou gain, le calcul des intérêts, votre taux de pénalité auto-évalué avec la justification fournie, et enfin une déclaration formelle attestant que votre déclaration est exacte et complète au meilleur de votre connaissance.

Risque : La déclaration que vous signez constitue un engagement formel envers le HMRC. Si votre déclaration s'avère inexacte ou incomplète, elle peut être rejetée, entraîner des pénalités plus élevées ou, dans les cas les plus graves, faire l'objet d'une enquête pénale. L'exactitude est donc essentielle à ce stade. L'impôt, les intérêts et les pénalités doivent être payés en même temps que votre déclaration, et avant la date limite indiquée sur votre accusé de réception. Si vous n'êtes pas en mesure de payer la totalité du montant immédiatement, vous devez contacter le HMRC avant la date limite afin de convenir d'un échéancier de paiement, plutôt que de soumettre votre déclaration sans paiement ni plan de paiement. La transparence quant à votre situation permet généralement de trouver un arrangement plus adapté.

Après avoir soumis votre candidature : que se passe-t-il ensuite ?

L'administration fiscale (HMRC) accusera réception de votre déclaration. Les chiffres seront ensuite vérifiés et, si tout est en ordre, l'acceptation sera confirmée. Si elle a besoin de plus d'informations, l'HMRC pourra vous contacter pour obtenir des précisions ou des justificatifs. Si l'HMRC estime que votre déclaration est erronée ou incomplète, elle peut la rejeter et appliquer des pénalités plus importantes. Vous serez alors tenu de déclarer vos revenus locatifs avec exactitude les années suivantes, même après la validation de votre déclaration via le service habituel de déclaration de revenus.

Pourquoi faire appel à un spécialiste en fiscalité des propriétaires pour votre déclaration LPC ?

La déclaration d'un bien locatif via une campagne de gestion locative exige plusieurs décisions, notamment l'identification des années concernées, le calcul des dépenses admissibles et la classification de votre comportement aux fins de pénalités. Les erreurs peuvent entraîner des retards, un refus ou des pénalités plus élevées. Un spécialiste peut vous aider à déterminer si une telle campagne est adaptée à votre situation.

• Calcul précis des bénéfices locatifs, des intérêts et des pénalités pour chaque année concernée.
• Un dossier complet et préparé par des professionnels à soumettre au HMRC.
• Assistance dans la négociation d'un plan de paiement avec le HMRC, le cas échéant.
• Assistance continue si le HMRC soulève des questions après le dépôt de votre déclaration.

Si vous avez besoin d'aide pour préparer votre déclaration relative à la campagne de location de biens immobiliers, contactez notre équipe pour une discussion confidentielle sur votre situation.

Guides associés

• Centre de ressources pour la campagne « Let Property » : uklandlordtax.co.uk/let-property-campaign
• Explication des sanctions de la campagne « Let Property Campaign » : uklandlordtax.co.uk/lpc-penalties
• Comment calculer votre bénéfice locatif : uklandlordtax.co.uk/rental-profit-how-to
• Taxe foncière pour les propriétaires : le guide complet : uklandlordtax.co.uk/landlord-tax
• Contactez UK Landlord Tax : uklandlordtax.co.uk/contact

Sources :
GOV.UK, Campagne « Let Property » : votre guide pour effectuer une déclaration ;
GOV.UK, Déclarer volontairement un sinistre auprès du HMRC ;
GOV.UK, Campagne « Let Property » : demandes de renseignements

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