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Avec l'augmentation du nombre de propriétaires achetant des biens immobiliers par le biais de sociétés à responsabilité limitée, qui représenteraient désormais plus de 50 % de tous les nouveaux achats locatifs, l'utilisation d'une structure de société d'investissement familial (FIC) offre aux propriétaires un moyen solide à long terme de détenir des biens immobiliers et de les transmettre à la génération suivante.
Il est essentiel pour tout propriétaire envisageant d'utiliser une société de gestion de copropriété (SGC) de comprendre ce qu'est une SGC, comment elle fonctionne et ce qu'elle peut et ne peut pas faire. Nous passons ici en revue les questions les plus fréquemment posées sur les SGC afin de dissiper les idées reçues et de répondre aux interrogations les plus courantes.
Qu'est-ce qu'une société d'investissement familiale (FIC) ?
Une FIC est une société privée qui détient des investissements plutôt que de réaliser des opérations commerciales. Une FIC permet aux parents de conserver le contrôle des actifs acquis par la société et des décisions d'investissement grâce à différentes catégories d'actions, chacune assortie de droits spécifiques. On l'appelle « société d'investissement familiale » car, généralement, toutes les actions sont détenues par des membres d'une même famille ou par des fiducies constituées au profit de cette famille.
N'importe qui peut-il créer une société d'investissement familiale ?
Oui. Toute personne disposant d'argent, de biens immobiliers ou d'investissements à investir et souhaitant le faire via une structure de société. Traditionnellement, les sociétés à responsabilité limitée (SARL) sont utilisées par les chefs d'entreprise pour permettre la participation de leurs enfants sans limiter leur contrôle. Elles sont aujourd'hui plus populaires auprès des investisseurs immobiliers qui ont recours aux SARL pour optimiser leur fiscalité tout en bénéficiant d'une déduction fiscale maximale sur les intérêts d'emprunt.
Quels types d'actifs les sociétés d'investissement familiales détiennent-elles généralement ?
(FIC) détiennent généralement un portefeuille diversifié composé de liquidités, de biens immobiliers résidentiels et/ou commerciaux et/ou d'investissements, le plus souvent dans des sociétés cotées. Nous recommandons aux bailleurs de détenir leurs investissements immobiliers exclusivement via une FIC afin d'éviter d'être considérés comme des « sociétés d'investissement à capital fermé » et de ne pas perdre le taux d'imposition de 19 % applicable aux petits bénéfices si leurs bénéfices imposables tombent en dessous du seuil annuel de 50 000 £.
Comment des biens immobiliers sont-ils ajoutés à une société d'investissement familiale ?
Les biens peuvent être achetés directement par la FIC ou transférés à une FIC, bien que cela entraîne généralement des conséquences fiscales en matière de plus-values et de droits de timbre fonciers.
Comment sont structurées les actions des sociétés d'investissement familiales ?
Les FIC sont constituées de plusieurs catégories d'actions, chacune désignée par une lettre différente de l'alphabet. Ainsi, par exemple, un couple marié avec deux enfants posséderait 4 catégories d'actions, comme suit :
Mari Ordinaire A actions
de l'épouse Actions ordinaires B
pour enfant 1 Actions ordinaires C
Enfant 2 Actions ordinaires D
Les différentes catégories d'actions peuvent chacune conférer des droits différents aux dividendes, des droits différents sur le capital (c'est-à-dire des montants de capital différents dus en cas de vente ou de liquidation de la société), des droits de vote différents et des droits différents de nomination des administrateurs.
Qui devrait détenir des parts dans la société d'investissement familiale ?
Lorsque des actions sont constituées avec plusieurs catégories d'actions, il arrive souvent que chaque membre de la famille détienne une catégorie différente. Ces actions peuvent être détenues personnellement par les différents membres de la famille, ou, dans certains cas, placées en fiducie à leur profit. Cela peut s'avérer particulièrement utile si un parent souhaite protéger et subvenir aux besoins d'un enfant vulnérable après son décès.
Un autre avantage de l'utilisation de plusieurs catégories d'actions est que les administrateurs peuvent verser des dividendes différenciés aux différents membres de la famille. Ainsi, le taux de dividende de base de chaque actionnaire peut être pleinement exploité.
Comment les parts des sociétés d'investissement familiales sont-elles transmises à la génération suivante ?
Les actions peuvent être transmises par donation entre vifs ou par décès, conformément au testament de l'actionnaire (ou aux règles de succession légale en l'absence de testament). Elles peuvent être données directement à des particuliers ou détenues en fiducie à leur profit.
Comment les sociétés d'investissement familiales peuvent-elles aider à la planification successorale ?
Si les actions ont une valeur quelconque, elles seront soumises aux règles habituelles en matière de droits de succession. Cela signifie que si le donateur survit plus de sept ans après la donation, aucun droit de succession ne sera dû. En revanche, s'il ne survit pas à la donation pendant cette période, celle-ci pourra être soumise aux droits de succession à son décès, calculés sur la valeur des actions à la date de la donation. Les actions FIC léguées par testament font partie de la succession et, si le seuil d'imposition est dépassé, elles seront soumises à un droit de succession de 40 % sur leur valeur marchande.
Les FIC peuvent être structurées de manière à ce que différentes catégories d'actions reçoivent des montants de capital différents lors de la liquidation. Par exemple, certaines catégories d'actions peuvent être créées pour ne recevoir que leur valeur nominale, tandis que d'autres catégories peuvent recevoir l'intégralité de la plus-value future de la société. Cela permet de distribuer la croissance future, de sorte qu'elle ne soit pas soumise aux droits de succession pour l'actionnaire initial. Ainsi, un parent peut léguer ses actions à ses enfants et éviter les droits de succession.
Quelles sont les conséquences fiscales en matière de plus-values liées à un don d'actions de FIC ?.
Comme pour toute autre action, les donations d'actions FIC effectuées du vivant du donateur sont soumises à l'impôt sur les plus-values si la valeur des actions a augmenté depuis leur acquisition. Cela signifie que toute plus-value sera imposée à 10 % ou 20 % (selon les taux en vigueur) en fonction de la tranche d'imposition du donateur. Les donations au décès ne sont pas soumises à l'impôt sur les plus-values, car le décès annule toute plus-value. Ainsi, le bénéficiaire des actions (ou les administrateurs) reçoit les actions à leur valeur au jour du décès.
Existe-t-il une valeur globale minimale pour la mise en place d'un FIC ?
Il n'existe pas de montant minimum pour la création d'une FIC, mais il convient de prendre en compte les coûts de création ainsi que les frais administratifs annuels liés à la conformité et aux rapports de l'entreprise.
Pour les propriétaires qui envisagent de détenir un petit nombre de propriétés, disons une ou deux, le recours à une société de gestion de patrimoine immobilier (FIC) peut être discutable en fonction de la valeur du bien.
De nombreux conseillers estiment que les investissements locatifs à capital fixe (FIC) ne sont pas particulièrement avantageux pour les biens d'une valeur inférieure à 1 million de livres sterling, mais nous ne partageons pas cet avis en tant que propriétaires bailleurs. Vous pouvez commencer avec un ou deux biens, mais avec le temps, notamment si vous souhaitez les conserver dans le cadre de votre plan de retraite et transmettre ce patrimoine immobilier à vos enfants, leur valeur peut avoir considérablement augmenté de votre vivant.
Une société d'investissement familiale peut-elle aider à se protéger contre le divorce ?
Les sociétés d'investissement familiales (FIC) ne peuvent être totalement protégées en cas de divorce, mais il peut s'avérer difficile d'utiliser les actifs de la société dans le cadre d'un divorce ou d'un accord de partenariat civil entre actionnaires. Des dispositions visant à protéger une FIC en cas de rupture familiale peuvent être intégrées aux statuts et renforcées par une convention d'actionnaires solide. Cette convention doit encadrer les modalités de transfert des actions et prévoir un droit de rachat pour les autres actionnaires si celles-ci venaient à sortir du contrôle familial.
Il convient également d'envisager la conclusion d'un contrat prénuptial ou postnuptial. Ces dispositions ont pour conséquence de limiter la valeur des actions en cas de divorce, ce qui peut empêcher leur inclusion dans le règlement du divorce.
Comment les sociétés d'investissement familiales sont-elles imposées ?
Les FIC sont imposées de la même manière que toute autre société à responsabilité limitée et sont soumises aux mêmes abattements et au même traitement fiscal des revenus et des dépenses.
Contrairement aux sociétés commerciales, les sociétés d'investissement à but lucratif (SIBL) sont soumises aux droits de succession sur la valeur totale de leurs actions et ne bénéficient pas de l'exonération pour biens professionnels. Toutefois, des abattements pour participation minoritaire peuvent s'appliquer, tenant compte du contrôle limité de l'actionnaire minoritaire sur la société. Par exemple, si un actionnaire ne détient que 10 % du capital, un abattement supérieur à 50 % peut être appliqué à la valeur de ses actions (calculée sur la base de l'actif net de la société). Cet abattement peut s'avérer très utile dans le cadre d'une planification successorale familiale et permettre de réaliser d'importantes économies sur les droits de succession.
Avantages d'une société d'investissement familiale par rapport aux fiducies
L'ajout de sommes importantes en espèces à une FIC n'entraîne généralement pas de conséquences fiscales immédiates, tandis que les trusts sont généralement limités à l'abattement fiscal applicable (actuellement jusqu'à 325 000 £), sous peine de droits de succession immédiats.
Si les revenus de dividendes sont conservés au sein d'un trust (discrétionnaire), ils seront soumis à l'impôt sur le revenu, puis à une imposition supplémentaire lors de leur versement. En revanche, si ces revenus sont conservés au sein d'une FIC, ils ne seront pas imposés.
Un trust est soumis à une taxe de 6 % tous les 10 ans sur l'excédent de ses actifs au-delà du seuil d'exonération. Les FIC (Financial Investment Companies) ne paient aucun impôt sur les actifs détenus par la société, sauf si le bien n'est pas loué et que sa valeur dépasse 500 000 £ au titre de l'ATED (Additional Tax on Enveloped Dwellings).
Quelles sont les obligations de déclaration permanentes d'une société d'investissement familiale ?
Les FIC, comme toute autre société à responsabilité limitée, sont soumises à des obligations de conformité permanentes. Elles doivent notamment déposer chaque année leurs déclarations fiscales, ainsi que leurs comptes et états de confirmation auprès du registre du commerce et des sociétés.
Puis-je modifier la structure ?
Si tous les actionnaires sont d'accord, ils peuvent modifier les statuts de la société et restructurer le capital social. Dans le cas contraire, la possibilité de procéder à une telle modification dépendra de la quantité de voix qu'ils détiennent en vertu des statuts actuels. C'est pourquoi il est préférable d'effectuer les changements tant qu'un petit nombre d'actionnaires est en mesure d'exercer un contrôle, plutôt qu'après la dilution du capital social par transmission à plusieurs membres d'une même famille au fil des générations.
Société d'investissement familiale vs fiducie
Une société d'investissement familiale (FIC) est une société privée utilisée pour détenir le patrimoine familial, tandis qu'une fiducie est un arrangement juridique dans lequel des fiduciaires gèrent des actifs pour le compte de bénéficiaires.
Les FIC peuvent-elles offrir une protection des actifs au-delà du divorce ?
Les FIC peuvent offrir une certaine protection car les actifs appartiennent à la société et non aux particuliers. Cependant, les parts de la FIC constituent des biens personnels et peuvent être prises en compte lors d'un divorce.
En résumé, une fiducie de placement immobilier (FIC) offre une meilleure protection que la propriété directe des actifs, mais ne les rend pas totalement à l'abri d'un divorce.
Et si je voulais fermer la société d'investissement familiale ?
Si, pour une raison quelconque, vous ne souhaitez plus gérer une FIC, il est possible de la dissoudre. Vous devrez décider au préalable si vous souhaitez céder les biens de la société ou les vendre. Une cession ou une vente entraînera l'imposition des plus-values, car la cession sera réputée effectuée à la valeur marchande et l'impôt sur les sociétés sera dû par la société. Les fonds restants pourront ensuite être distribués soit par le remboursement d'un prêt aux dirigeants en cours, soit sous forme de dividendes. Une fois que la société ne possède plus d'actifs ni de fonds, elle peut être dissoute.
Si vous avez des questions sur l'impact que cela pourrait avoir sur vous, veuillez nous contacter – Impôt sur les propriétaires au Royaume-Uni
Simon Thandi
Thandi Nicholls Ltd,
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