Propriétaires : Vous effectuez des travaux sur votre propriété ? – Ce que vous devez nous dire

En bref

Si votre entreprise paie des constructeurs, des plombiers, des électriciens ou un entrepreneur général pour effectuer des travaux sur une propriété dont elle est propriétaire, veuillez nous contacter avant d'effectuer le premier paiement.

Le principal problème réside dans le régime de l'industrie de la construction (CIS), qui peut vous obliger à retenir l'impôt sur les sommes versées à vos sous-traitants et à le reverser au HMRC, avec une déclaration mensuelle. Une fois mis en place, le système est simple, mais toute correction tardive s'avère coûteuse.

Partie 1 : Le régime de l'industrie de la construction (CIS)

Qu'est-ce que c'est

Le régime fiscal des entreprises de construction (CIS) impose à la personne qui finance les travaux de déduire l'impôt sur la main-d'œuvre de l'entrepreneur et de le reverser au HMRC (administration fiscale britannique). L'entrepreneur le récupère ensuite sur sa propre déclaration de revenus. Cela pourrait sembler être le problème de l'entrepreneur, mais ce n'est pas le cas : la responsabilité vous incombe. Si vous auriez dû effectuer cette déduction et que vous ne l'avez pas fait, le HMRC peut vous réclamer le montant correspondant, en plus de ce que vous avez déjà versé à l'entrepreneur. Une société immobilière s'est récemment retrouvée avec une facture de plus de 383 000 £ de cette manière, et son argument selon lequel elle avait consulté le site web du HMRC et pensait que tout était en règle n'a pas été retenu. (Kalinga Holdings Limited c. Les commissaires du HMRC – Jurisprudence – Archives nationales)

Cela vous concerne-t-il ?

Deux choses doivent être vraies.

Premièrement : vous payez quelqu’un d’autre pour effectuer les travaux. Cela inclut la construction, les extensions, les réparations, la démolition, la décoration et l’installation du chauffage, du câblage, de la plomberie ou du drainage. Cela n’inclut pas votre architecte, votre géomètre ou votre urbaniste s’ils se contentent de réaliser des travaux de conception, ni les travaux effectués par vos propres employés ou dirigeants via la paie.

Si un administrateur, un actionnaire ou un membre de la famille effectue des travaux de construction et les facture à l'entreprise au lieu d'être rémunéré par le biais de la paie, ce paiement peut être soumis au régime CIS comme tout autre. Veuillez nous en informer si tel est votre mode de fonctionnement.

Deuxièmement : les travaux sont considérés comme des travaux d’aménagement et non comme de simples réparations. C’est ce point qui prête souvent à confusion, il convient donc de le lire attentivement.

Si vous rénovez un bien immobilier en vue de le louer (relooking, nouvelle cuisine et salle de bains, réfection du câblage électrique, nouvelles fenêtres, réparations générales), vous êtes considéré comme propriétaire bailleur et le dispositif CIS ne s'applique qu'à partir de 3 millions de livres sterling de dépenses de travaux. La plupart des propriétaires bailleurs n'atteignent jamais ce seuil et n'ont donc généralement pas à s'en préoccuper.

Que vous soyez promoteur, acheteur en vue de rénovation et de revente, constructeur ou entrepreneur en pleine transformation, vous êtes considéré comme promoteur et il n'y a aucune limite de dépenses. Le dispositif CIS s'applique dès votre premier versement, même s'il ne s'élève qu'à quelques centaines de livres.

Voici approximativement où se situe la ligne :

Les réponses « généralement non » supposent que vos dépenses de construction restent inférieures à 3 millions de livres sterling sur une période de 12 mois glissants. Si vous approchez ce seuil, contactez-nous.

Par « travaux importants ou radicaux », nous entendons des modifications telles que la subdivision structurelle, l'aménagement des combles ou de l'arrière du bâtiment, le déplacement de cloisons et d'escaliers, ou un changement d'usage prévu par le permis d'urbanisme. En revanche, le remplacement d'une cuisine ou d'une salle de bains, ou l'installation de portes coupe-feu et de serrures dans un logement existant, n'en font généralement pas partie. En cas de doute, n'hésitez pas à nous contacter : une vérification rapide s'impose.

Réaliser plusieurs de ces projets au sein d'un portefeuille témoigne également de l'aspect « développeur », même si chacun d'eux est de petite envergure.

Réglez votre situation avant de commencer à payer

Il est important qu'une entreprise détermine son statut CIS avant d'effectuer des paiements susceptibles d'être soumis aux déductions CIS. En cas de doute quant à la nature de votre activité (promoteur ou investisseur), vous pouvez contacter l'assistance CIS au 0300 200 3210 et demander à parler à un technicien.

N'hésitez pas à nous faire savoir si vous optez pour cette solution et veuillez nous indiquer les conseils du HMRC, car il est utile de les conserver dans nos dossiers.

Une chose qui n'aide pas

Le recours à un entrepreneur principal unique qui gère lui-même tous les corps de métier ne vous exempte pas du régime CIS. Votre paiement à cet entrepreneur est toujours comptabilisé, et il demeure votre sous-traitant. Cela simplifie considérablement les démarches : une seule personne à vérifier, une seule ligne sur chaque déclaration mensuelle, et la gestion administrative de tous ses sous-traitants est de sa responsabilité. Toutefois, vous devez tout de même être inscrit au régime CIS, le cas échéant.

Partie 2 : Que se passe-t-il si le CIS s’applique ?

Quatre choses, et nous pouvons nous occuper de tout pour vous :

Inscrivez-vous. Vous devrez être enregistré comme entrepreneur CIS et disposer d'un système PAYE avant d'effectuer votre premier paiement.

Vérifiez chaque entrepreneur auprès du HMRC. Avant tout premier paiement, assurez-vous de son inscription. Le HMRC vous indiquera si vous devez payer l'intégralité du montant, déduire 20 % ou 30 % si l'entrepreneur n'est pas enregistré. Ne négligez pas cette vérification, même si l'entrepreneur prétend être inscrit au CIS.

Déduisez uniquement le coût de la main-d'œuvre. Soustrayez la TVA et les frais payés par le sous-traitant pour les matériaux, la location de matériel et le carburant ; le reste correspond au coût de la main-d'œuvre, et c'est de ce montant que vous déduisez la taxe CIS.

Déclarez vos impôts mensuellement. Votre déclaration doit être déposée avant le 19 de chaque mois et les sommes retenues à la source doivent être versées au HMRC avant le 22 si vous payez en ligne (le 19 si vous payez par courrier). Vous devez également déclarer vos impôts même les mois où vous n'avez effectué aucune retenue ou aucun paiement. Les pénalités pour déclaration tardive s'accumulent rapidement.

Une zone grise : changement d’intention après rénovation

L'une des situations délicates qui se présente régulièrement est celle d'un propriétaire qui achète un bien, le rénove avec l'intention de le louer, mais qui le revend ensuite sans jamais l'avoir mis en location. Les circonstances évoluent : le projet n'est plus viable, le marché a changé, ou une offre d'achat irrésistible se présente.

Dans ces situations, les faits semblent indiquer que le propriétaire réalise une opération de revente rapide du bien. Du point de vue du régime d'investissement immobilier (CIS), la position du HMRC sur ce cas précis n'est pas tout à fait claire, mais en substance, le propriétaire agit comme un investisseur immobilier et non comme un promoteur.

Nous avons contacté le HMRC pour obtenir son avis sur ces circonstances, et nous mettrons à jour ce guide dès que nous aurons une réponse.

Avez-vous besoin d'aide ?

Veuillez alors nous contacter avant le prochain versement et nous indiquer :

• en quoi consistent les travaux, et s'ils modifient l'usage du bâtiment ou le nombre de logements qu'il contient
• Estimation du coût total
• Que vous ayez recours à un entrepreneur général ou que vous payiez directement les artisans, cela dépendra de votre choix
• que vous conserviez la propriété ou que vous la vendiez

Une fois ces informations en main, nous pourrons confirmer la meilleure marche à suivre. Si votre entreprise est tenue de s'inscrire au CIS, nous pouvons bien entendu nous charger de la mise en place et du suivi mensuel de la conformité.

Une dernière chose.

Si les travaux dépassent le cadre de réparations et de travaux de décoration courants, veuillez considérer la question de la CIS comme une préoccupation majeure et réévaluer votre position avant de vous engager. La frontière entre les travaux pour le compte du propriétaire et les travaux de développement est souvent ténue, et il est bien plus économique de la clarifier dès la phase de planification que de la remettre en question ultérieurement.

Pour en savoir plus : consultez les informations de l’HMRC sur les personnes couvertes par le CIS et les directives de l’HMRC concernant les promoteurs et les propriétaires.

Thandi Nicholls Ltd,
Centre des industries créatives,
Glaisher Drive,
Wolverhampton,
West Midlands
, WV10 9TG