Pourquoi séparer les sociétés à responsabilité limitée de trading et d'investissement

Nous recevons de nombreuses demandes de renseignements de la part de dirigeants de sociétés commerciales. Généralement, les consultants informatiques souhaitent utiliser les fonds de leur entreprise pour acquérir des biens immobiliers d'investissement au sein de leur société commerciale. Toutefois, ce faisant, le dirigeant risque de perdre de nombreux avantages liés à la gestion d'une société commerciale. Voici pourquoi.

Allégement fiscal sur les plus-values ​​lors de la cession d'actifs commerciaux

L'exonération pour cession d'actifs professionnels (BADR), anciennement appelée exonération pour entrepreneurs, vous permet de bénéficier d'un taux d'imposition sur les plus-values ​​de 10 % (qui passera à 14 % à compter du 6 avril 2025, puis à 18 % à compter du 6 avril 2026) sur les cessions éligibles. La BADR est accessible aux particuliers sur la base des plus-values ​​cumulées jusqu'à 1 million de livres sterling.

Le BADR est particulièrement avantageux lors de la liquidation ou de la vente d'une société à responsabilité limitée, sous certaines conditions. Pour y prétendre, le propriétaire doit être titulaire d'une société commerciale ayant exercé son activité pendant au moins deux ans à la date de la vente.

Toutefois, l'acquisition de biens immobiliers d'investissement par la société commerciale pourrait compromettre le statut d'éligibilité de cette dernière au titre du BADR.

Il n'existe pas de formule simple pour mesurer cela, car il faut identifier les activités commerciales et de location immobilière, puis déterminer si la location immobilière est substantielle dans le contexte des activités globales de l'entreprise.

Si les recettes de la société provenant des locations sont substantielles par rapport à ses recettes combinées d'exploitation et de location, alors, sur la base de ce seul critère, il est peu probable que la société soit considérée comme une société commerciale aux fins du BADR.

En pratique, les comptes soumis permettent d'analyser le niveau des revenus locatifs et le patrimoine de la société. Si ces éléments n'indiquent pas que la part non commerciale dépasse 20 %, un examen plus approfondi est peu probable.

En revanche, si un directeur d'une société commerciale crée une société d'investissement à responsabilité limitée distincte pour ses investissements immobiliers, la cession de la société commerciale ne portera aucun préjudice à son éligibilité au BADR.

Exonération des droits de succession sur les biens professionnels

Toute participation dans une entreprise, ou toute part sociale dans une entreprise, est prise en compte dans la succession d'une personne physique pour le calcul des droits de succession. À votre décès, la valeur de votre société à responsabilité limitée (SARL) peut être soumise à un impôt sur les successions au taux de 40 %. L'abattement pour biens professionnels réduit la valeur de l'entreprise ou de ses actifs lors du calcul des droits de succession.

Si les actions sont détenues dans une société à responsabilité limitée commerciale et l'ont été pendant au moins 2 ans jusqu'à la date du décès, elles seront exonérées d'impôt sur les successions grâce à l'exonération pour biens professionnels.

Toutefois, la mise en location de biens immobiliers par une société commerciale aura une incidence sur l'éligibilité de cette société à l'exonération pour biens professionnels.

La plupart des sociétés à responsabilité limitée peuvent bénéficier de l'exonération de responsabilité boursière (BPR) si elles satisfont au critère des 50 % d'activité commerciale. Cela signifie que moins de 50 % de l'activité de l'entreprise doit être constituée d'activités d'investissement.

Par conséquent, en acquérant un bien immobilier par le biais d'une société d'investissement distincte, la société commerciale ne risque pas de perdre son droit à l'exonération de droits de succession pour les biens professionnels, tout en permettant au dirigeant de la société de poursuivre ses projets d'investissement immobilier.

Protection des actifs

Si une société commerciale fait faillite, elle peut être contrainte de vendre tous ses actifs pour rembourser ses dettes. Si elle possède des biens immobiliers, elle risque alors de les perdre.

C’est une autre raison pour laquelle il est fortement recommandé d’acquérir des biens immobiliers par le biais d’une société d’investissement distincte afin d’assurer la pérennité de l’activité. En cas de faillite de la société commerciale, les biens immobiliers seraient protégés.

Prêteurs hypothécaires

Presque tous les organismes de crédit immobilier spécialisés dans les investissements locatifs exigent le recours à une société à vocation spécifique (SPV) pour la détention et la location de biens immobiliers. Une SPV est une société à responsabilité limitée créée dans un but précis. Il est impératif que cette société soit utilisée exclusivement à cette fin, d'où son nom : société à vocation spécifique.

L’intégration d’activités de trading expose les actifs à des réclamations abusives et empêche d’avoir une vision claire des revenus et des dépenses locatives ; elle ne serait donc pas autorisée par le prêteur.

Si vous souhaitez en savoir plus sur la manière dont nous pouvons vous aider, veuillez nous contacter – Impôt sur les propriétaires au Royaume-Uni

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