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Eine der effektivsten Methoden, Ihre Mietsteuer zu senken, besteht darin, alle Ihnen zustehenden abzugsfähigen Ausgaben geltend zu machen. Das Finanzamt (HMRC) besteuert nicht die Mieteinnahmen, sondern Ihren Mietgewinn, also Ihr Einkommen nach Abzug der zulässigen Betriebsausgaben. Viele Vermieter übersehen jedoch entweder abzugsfähige Ausgaben oder machen Kosten geltend, die vom Finanzamt nicht anerkannt werden – beides führt zu Problemen. Dieser Artikel stellt die zehn wichtigsten abzugsfähigen Ausgaben für Vermieter vor, erklärt, was nicht abzugsfähig ist, und erläutert die häufigsten Fehlerquellen.
Ausgangspunkt für die Geltendmachung von Aufwendungen ist der Grundsatz der „ausschließlichen Zweckmäßigkeit“. Um von den Mieteinnahmen abzugsfähig zu sein, müssen Aufwendungen ausschließlich und vollständig im Zusammenhang mit der Vermietungstätigkeit entstanden sein. Das bedeutet, dass die Kosten einen klaren geschäftlichen Zweck im Zusammenhang mit der Vermietungstätigkeit haben müssen. Es dürfen keine privaten Aufwendungen sein, die als geschäftliche getarnt sind, und es dürfen keine Aufwendungen sein, die einem doppelten Zweck dienen, es sei denn, die geschäftlichen und privaten Anteile lassen sich klar trennen und anteilig zuordnen.
Dieses Prinzip gilt für jede Ausgabenentscheidung eines Vermieters. Eine Reparatur an einer Mietimmobilie erfüllt die Kriterien problemlos. Ein Urlaub, der zufällig einen Besuch in der Immobilie beinhaltet, hingegen nicht. Das Verständnis dieser Kriterien hilft Ihnen, sie auf Kosten anzuwenden, die sich keiner Standardkategorie eindeutig zuordnen lassen. Es ist auch der Rahmen, den das Finanzamt (HMRC) bei einer Prüfung Ihrer Steuererklärung anwendet.
Hypothekenzinsen gehören zu den größten Kostenfaktoren für die meisten Vermieter. Wichtig zu wissen ist jedoch, dass sie für private Vermieter nicht mehr als einfache abzugsfähige Betriebsausgabe gelten. Gemäß den seit April 2020 geltenden Regelungen nach Paragraph 24 können private Vermieter Hypothekenzinsen nicht mehr von ihren Mieteinnahmen abziehen, wenn sie ihren steuerpflichtigen Gewinn berechnen. Stattdessen erhalten sie eine Steuerermäßigung in Höhe von 20 % ihrer anrechenbaren Finanzierungskosten, die erst nach der Berechnung der Steuer auf ihren Mietgewinn angerechnet wird.
Diese Unterscheidung ist von enormer Bedeutung. Ein Abzug mindert das zu versteuernde Einkommen; eine Steuerermäßigung reduziert die Steuerlast lediglich um einen festen Prozentsatz. Für Steuerzahler mit höherem oder Spitzensteuersatz bedeutet dies, dass die effektive Entlastung bei Hypothekenzinsen 20 % statt 40 % oder 45 % beträgt, was im Vergleich zu den alten Regelungen eine reale und dauerhafte Steuererhöhung darstellt. Zu den abzugsfähigen Finanzierungskosten zählen Hypothekenzinsen, Bearbeitungsgebühren für Kredite und Zinsen für andere Kredite, die für die Immobilienvermietung verwendet werden. Tilgungszahlungen sind in keiner Form abzugsfähig; sie reduzieren lediglich den ausstehenden Kreditbetrag und haben keine steuerliche Relevanz.
Können die gesamten Finanzierungskosten in einem Steuerjahr nicht gedeckt werden, wird der nicht genutzte Betrag ins folgende Steuerjahr vorgetragen. Dieser Vortrag muss aktiv erfasst und in der Einkommensteuererklärung geltend gemacht werden.
Die Kosten für die Instandhaltung Ihrer Mietimmobilie sind voll absetzbar. Dies umfasst eine Vielzahl von laufenden Ausgaben: die Reparatur einer defekten Heizungsanlage, die Instandsetzung eines undichten Daches, den Austausch eines gesprungenen Fensters, Renovierungsarbeiten zwischen den Mietverhältnissen und die Beseitigung allgemeiner Abnutzungserscheinungen. Entscheidend ist, dass die Arbeiten den ursprünglichen Zustand der Immobilie wiederherstellen und nicht darüber hinaus verbessern. Wir gehen weiter unten genauer auf den Unterschied zwischen Reparatur und Verbesserung ein, da dies einer der wichtigsten und am häufigsten missverstandenen Aspekte der Vermieterbesteuerung ist.
Wenn Sie eine möblierte oder teilmöblierte Immobilie vermieten, können Sie die Kosten für den Austausch von Haushaltsgegenständen wie Sofas, Betten, Matratzen, Haushaltsgeräten, Vorhängen, Teppichen und Geschirr steuerlich absetzen. Diese sogenannte Ersatzkostenermäßigung ermöglicht es Ihnen, die Kosten des Ersatzgegenstands bis zur Höhe der Kosten eines gleichwertigen Ersatzes (nicht einer Aufwertung) im Jahr der Anschaffung abzusetzen.
Es gibt zwei wichtige Einschränkungen zu beachten. Erstens gilt die Steuererleichterung nur für Ersatzbeschaffungen; die Kosten für die Erstausstattung einer Immobilie werden nicht erstattet. Zweitens ist der abzugsfähige Betrag bei der Ersetzung eines Standardgegenstands durch einen deutlich höherwertigen Gegenstand auf die Kosten eines gleichwertigen Ersatzes begrenzt; nur der Überschuss gilt als Investitionsausgabe. Die Steuererleichterung gilt für bewegliche Gegenstände und erstreckt sich nicht auf fest eingebaute Gegenstände wie Einbauküchen oder Badezimmerausstattungen. Diese werden je nach Sachlage als Reparaturen oder Investitionsausgaben behandelt.
Beauftragen Sie einen Immobilienmakler mit der Mietersuche, der Verwaltung oder beidem, sind dessen Gebühren voll absetzbar. Dies umfasst prozentuale Verwaltungsgebühren auf Basis der monatlichen Miete, einmalige Gebühren für die Mietersuche, Verlängerungsgebühren, Ein- und Auszugsgebühren sowie alle weiteren Gebühren, die der Makler im Zusammenhang mit der Vermietung erhebt. Maklergebühren gehören in der Regel zu den unkompliziertesten absetzbaren Ausgaben, sofern sie mit der Vermietung und nicht mit dem Verkauf der Immobilie zusammenhängen.
Die Kosten für die Erstellung Ihrer Mietbuchhaltung oder das Ausfüllen der Immobilienseiten Ihrer Einkommensteuererklärung durch einen Steuerberater sind abzugsfähig. Wenn ein Steuerberater sowohl Ihre privaten Steuerangelegenheiten als auch Ihr Vermietungsgeschäft betreut, ist nur der auf das Vermietungsgeschäft entfallende Teil des Honorars abzugsfähig. In der Praxis können die meisten Steuerberater jedoch eine angemessene Aufteilung vornehmen. Die Kosten für allgemeine Finanz- oder Anlageberatung sind nicht abzugsfähig, Gebühren, die in direktem Zusammenhang mit den Melde- und Compliance-Pflichten des Immobiliengeschäfts stehen, hingegen schon.
Versicherungsprämien für Gebäudeversicherungen, Hausratversicherungen und Vermieterpolicen sind allesamt abzugsfähige Ausgaben. Dazu gehören auch die Mietgarantieversicherung, die Sie absichert, falls ein Mieter nicht zahlt, und die Rechtsschutzversicherung, die die Kosten für Räumungsklagen oder andere immobilienbezogene Rechtsstreitigkeiten abdeckt. Die Prämien müssen sich auf das Mietobjekt und nicht auf Ihr Privatvermögen beziehen; für die meisten Vermieter ist diese Unterscheidung jedoch unkompliziert.
Wenn Sie als Vermieter – typischerweise bei einer Mietimmobilie – an den Eigentümer oder die Hausverwaltung eine Nebenkostenpauschale zahlen müssen, können Sie diese Kosten von Ihren Mieteinnahmen abziehen. Nebenkosten decken üblicherweise die Instandhaltung von Gemeinschaftsflächen, Aufzügen, Außenrenovierungen und die Gebäudeverwaltung ab. Die Gebühr muss von Ihnen als Vermieter zu entrichten sein; zahlt der Mieter die Nebenkosten direkt, können Sie diese nicht geltend machen.
Die an den Eigentümer eines Erbbaurechts zu zahlende Erbpacht ist für den Vermieter eine abzugsfähige Betriebsausgabe. Wie bei den Nebenkosten gilt der Abzug, wenn Sie als Vermieter zur Zahlung verpflichtet sind. Die Erbpacht bei Wohnraummietverträgen hat in den letzten Jahren bedeutende Gesetzesänderungen erfahren. Das Leasehold Reform (Ground Rent) Act 2022 beschränkte die Erbpacht bei neuen Wohnraummietverträgen auf einen symbolischen Betrag. Ist die Erbpacht jedoch weiterhin aufgrund eines bestehenden Mietvertrags zu zahlen, bleibt sie abzugsfähig.
Die Zahlung der Gemeindesteuer obliegt in der Regel dem Mieter. Es gibt jedoch Fälle, in denen der Vermieter zahlungspflichtig ist, insbesondere bei Leerstand oder wenn der Mietvertrag dies vorsieht. Zahlen Sie als Vermieter die Gemeindesteuer, ist diese für den Zeitraum, in dem Sie zahlungspflichtig sind, als Betriebsausgabe abzugsfähig. Dasselbe gilt für Gewerbesteuer, sofern die Immobilie dieser anstelle der Gemeindesteuer unterliegt.
Gas-, Strom-, Wasser- und Internetrechnungen sind absetzbar, wenn Sie als Vermieter diese bezahlen und nicht der Mieter. Dies ist besonders häufig bei Leerstand, in Mehrfamilienhäusern, wo die Nebenkosten in der Miete enthalten sind, oder bei Kurzzeitvermietungen, wo die Nebenkosten im Mietpreis inbegriffen sind. Wenn Sie die Nebenkosten während eines Leerstands bezahlen und der Mieter anschließend die Verantwortung übernimmt, können Sie die Kosten nur für den Zeitraum geltend machen, in dem Sie dafür verantwortlich waren.
Zu wissen, was man nicht geltend machen kann, ist genauso wichtig wie zu wissen, was man geltend machen kann. Die Kosten, die am häufigsten fälschlicherweise geltend gemacht werden, lassen sich in zwei Hauptkategorien einteilen: Anschaffungskosten und Investitionsausgaben.
Der Kaufpreis einer Immobilie ist nicht als Betriebsausgabe von den Mieteinnahmen abzugsfähig. Dasselbe gilt für die Grunderwerbsteuer, die Anwaltskosten für die Eigentumsübertragung, die mit dem Kauf verbundenen Vermessungskosten und die Kosten einer Auktion. Es handelt sich dabei um Kosten des Erwerbs eines Anlagevermögens, die zwar bei der Berechnung des Veräußerungsgewinns relevant sein können, jedoch nicht bei der Berechnung des Mietgewinns. Viele Vermieter, insbesondere Immobilieneinsteiger, gehen fälschlicherweise davon aus, dass die Kaufkosten einer Immobilie in den ersten Jahren mit den Mieteinnahmen verrechnet werden können. Dies ist jedoch nicht möglich.
Investitionen in die Immobilie sind ebenfalls nicht als Betriebsausgaben abzugsfähig. Wenn Sie die Immobilie erweitern, den Dachboden ausbauen, einen Wintergarten anbauen oder die Küche deutlich modernisieren, gelten diese Kosten als Investitionsausgaben. Sie können beim Verkauf für die Kapitalertragsteuer relevant sein, sind aber nicht von den Mieteinnahmen abzugsfähig. Der Unterschied zwischen einer Reparatur (abzugsfähig) und einer Modernisierung (Investition) wird weiter unten genauer erläutert.
Die Eigenleistung des Vermieters ist nicht abzugsfähig. Wenn Sie ein Wochenende mit Renovierungsarbeiten verbringen, können Sie Ihre Arbeitszeit nicht als Aufwand geltend machen. Nur tatsächliche Ausgaben für Dienstleistungen Dritter sind abzugsfähig.
Wie bereits erwähnt, sind die anfänglichen Kosten für die Erstausstattung einer Immobilie nicht durch die Steuererleichterung für den Ersatz von Haushaltsgegenständen abgedeckt; diese Steuererleichterung gilt nur für Ersatzgegenstände, nicht für die ursprüngliche Ausstattung.
Die Abgrenzung zwischen Reparatur und Modernisierung ist der umstrittenste Punkt bei der Abrechnung von Vermieterkosten und sollte daher genau verstanden werden. Eine Reparatur stellt den vorherigen Zustand wieder her, verbessert die Immobilie aber nicht. Eine Modernisierung hingegen wertet die Immobilie über den vorherigen Standard hinaus auf, und die Kosten hierfür sind Investitionsausgaben und keine Betriebsausgaben.
In der Praxis ist die Unterscheidung nicht immer eindeutig. Der Austausch eines einfach verglasten Fensters gegen ein doppelt verglastes Fenster ähnlicher Qualität gilt in der Regel als Reparatur, da Doppelverglasung heutzutage Standard ist und der Austausch die Immobilie lediglich wieder vermietbar macht. Der Austausch einer einfachen Einbauküche gegen eine hochwertige Küche stellt eine Verbesserung dar. Der Austausch einer gleichwertigen Küche mit gleichem Grundriss und ähnlicher Qualität gilt als Reparatur. Die Frage, die das Finanzamt stellt, ist, ob die Arbeiten über die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands hinausgehen. Ist dies der Fall, gelten die Mehrkosten als Investitionskosten.
Wird eine Immobilie, die sich beim Kauf in einem baufälligen Zustand befand, repariert, kann die britische Steuerbehörde HMRC argumentieren, dass die Kosten für die Instandsetzung, um sie vermietbar zu machen, als Investitionsausgaben und nicht als Betriebsausgaben zu werten sind – die sogenannte „Erstreparatur“. Dies ist ein etablierter Bereich der Rechtsprechung, und Vermieter, die Immobilien erwerben, die vor der Vermietung umfangreiche Sanierungsarbeiten erfordern, sollten sich genau informieren, wie diese Kosten steuerlich behandelt werden.
Um die Berechnung zu verdeutlichen, hier ein einfaches Beispiel: Emma vermietet eine Wohnimmobilie und erhält im Steuerjahr Mieteinnahmen in Höhe von 15.600 £. Im Laufe des Jahres entstehen ihr folgende abzugsfähige Ausgaben: Verwaltungsgebühren des Immobilienmaklers (1.200 £), Gebäudeversicherung (450 £), Reparatur des Heizkessels (800 £), Ersatz für eine Waschmaschine (350 £) und Buchhaltungskosten (400 £). Ihre gesamten abzugsfähigen Ausgaben belaufen sich auf 3.200 £.
Ihr steuerpflichtiger Mietgewinn vor Abzug der Steuerermäßigung für Finanzierungskosten beträgt daher 15.600 £ minus 3.200 £, also 12.400 £.
Wenn Emma eine Hypothek auf die Immobilie hat, sind die Zinsen nicht in den 3.200 £ enthalten, sondern werden separat in ihrer Einkommensteuererklärung angegeben und führen zu einer Steuerermäßigung von 20 %, die von ihrer endgültigen Steuerschuld abgezogen wird. Der Gewinn von 12.400 £ wird zu ihrem übrigen Einkommen hinzugerechnet, um den Steuersatz zu ermitteln.
Zulässige Ausgaben sind einer der Bereiche, in denen sich professionelle Beratung auszahlt. Werden Kosten geltend gemacht, die vom Finanzamt nicht anerkannt werden, können bei einer Überprüfung Strafen und Zinsen anfallen. Werden zustehende Ausgaben nicht geltend gemacht, zahlen Sie mehr Steuern als nötig. Sind Sie sich unsicher, ob bestimmte Kosten abzugsfähig sind, oder möchten Sie sicherstellen, dass Ihre Mietkonten korrekt strukturiert sind, bevor Sie Ihre Steuererklärung einreichen? Das Team von UK Landlord Tax hilft Ihnen gerne.
Wir arbeiten mit Vermietern in ganz Großbritannien zusammen, von solchen, die eine einzelne Immobilie vermieten, bis hin zu solchen, die größere Portfolios verwalten, und wir verstehen die praktischen Realitäten von Immobilieninvestitionen sowie die dafür geltenden Steuervorschriften.
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Simon Thandi
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