Wie sich Abschnitt 24 auf Ihre Vermietersteuer auswirkt

Wenn Sie eine vermietete Wohnimmobilie in Ihrem eigenen Namen besitzen und diese mit einer Hypothek belastet ist, ist Paragraph 24 wahrscheinlich die wichtigste Steuervorschrift, die Ihre Finanzen beeinflusst. Obwohl sie seit April 2020 vollständig in Kraft ist, überrascht sie Vermieter weiterhin – insbesondere diejenigen, die ihre Steuersituation seit der Regeländerung nicht überprüft haben. Dieser Artikel erklärt, was Paragraph 24 bewirkt, wie er sich in der Praxis auf Ihre Steuerlast auswirkt und welche Optionen Vermietern zur Verfügung stehen, die unter Druck geraten.

Was ist Abschnitt 24?

Wenn Sie eine vermietete Wohnimmobilie in Ihrem eigenen Namen besitzen und diese mit einer Hypothek belastet ist, ist Paragraph 24 wahrscheinlich die wichtigste Steuervorschrift, die Ihre Finanzen beeinflusst. Obwohl sie seit April 2020 vollständig in Kraft ist, überrascht sie Vermieter weiterhin – insbesondere diejenigen, die ihre Steuersituation seit der Regeländerung nicht überprüft haben. Dieser Artikel erklärt, was Paragraph 24 bewirkt, wie er sich in der Praxis auf Ihre Steuerlast auswirkt und welche Optionen Vermietern zur Verfügung stehen, die unter Druck geraten.

Abschnitt 24 bezieht sich auf Bestimmungen des Finanzgesetzes (Nr. 2) 2015, das die steuerliche Absetzbarkeit von Hypothekenzinsen und anderen Finanzierungskosten für private Vermieter grundlegend veränderte. Vor der schrittweisen Einführung der Änderungen zwischen 2017 und 2020 konnten Vermieter die Hypothekenzinsen direkt von ihren Mieteinnahmen abziehen, bevor sie ihren steuerpflichtigen Gewinn berechneten. Das bedeutete, dass ein Steuerzahler mit höherem Einkommen, der 20.000 £ Mieteinnahmen und 12.000 £ Hypothekenzinsen hatte, Steuern auf 8.000 £ Gewinn zahlte – eine einfache und intuitive Berechnung.

Paragraph 24 hat diesen Abzug für private Vermieter vollständig abgeschafft. Stattdessen erhalten Vermieter nun eine Steuerermäßigung zum Grundsteuersatz in Höhe von 20 % ihrer Finanzierungskosten. Auf den ersten Blick mag dies eine unbedeutende Änderung sein. Tatsächlich bedeutet sie jedoch eine erhebliche Steigerung der Mieteinnahmen für diejenigen, die höhere und zusätzliche Gebühren zahlen.

Die Mechanik: Wie die Berechnung tatsächlich funktioniert

Um die tatsächlichen Auswirkungen zu verstehen, hilft ein konkretes Beispiel. Angenommen, Sie sind ein Steuerzahler mit höherem Einkommen und haben im Steuerjahr 2025/26 Mieteinnahmen von 20.000 £ und Hypothekenzinsen von 12.000 £.

Nach den alten Regeln hätten Sie die Zinsen in Höhe von 12.000 £ von Ihren Mieteinnahmen abziehen müssen, sodass ein zu versteuernder Gewinn von 8.000 £ verblieb. Bei einem Steuersatz von 40 % hätte Ihre Steuerlast auf die Mieteinnahmen 3.200 £ betragen.

Nach Paragraph 24 ist dieser Abzug nicht möglich. Ihre steuerpflichtigen Mieteinnahmen betragen die vollen 20.000 £ (abzüglich aller abzugsfähigen Ausgaben außer Finanzierungskosten). Unter der Annahme, dass keine weiteren abzugsfähigen Ausgaben anfallen, zahlen Sie 40 % Steuern auf 20.000 £, also 8.000 £. Anschließend erhalten Sie eine Steuerermäßigung von 20 % Ihrer Finanzierungskosten – 20 % von 12.000 £ sind 2.400 £. Ihre Nettosteuerlast auf die Mieteinnahmen beträgt somit 8.000 £ abzüglich 2.400 £, also 5.600 £. Das sind 2.400 £ mehr als nach den alten Regelungen, bei exakt gleichen Einnahmen und Kosten.

Für Steuerzahler mit dem höchsten Steuersatz ist die Diskrepanz noch größer. Entscheidend ist, dass die Steuersenkung unabhängig vom Grenzsteuersatz immer auf 20 % festgelegt ist – je höher also der Steuersatz ist, desto größer ist die Differenz zwischen der tatsächlichen Steuersenkung und derjenigen, die man nach dem alten System erhalten hätte.

Der versteckte Haken: Bereinigtes Nettoeinkommen

Die Auswirkungen von Paragraph 24 sind komplexer als die reine Steuerberechnung, und genau hier tappen viele Vermieter in die Falle. Hypothekenzinsen werden nicht mehr von Ihren Mieteinnahmen abgezogen, was Ihr Gesamteinkommen erhöht, selbst wenn Sie über denselben Geldbetrag auf dem Konto verfügen.

Dies ist aus mehreren Gründen wichtig. Übersteigt Ihr bereinigtes Nettoeinkommen 100.000 £, verringert sich Ihr persönlicher Steuerfreibetrag schrittweise um 1 £ für je 2 £ Einkommen über dieser Grenze. Bei einem Einkommen von 125.140 £ entfällt Ihr persönlicher Steuerfreibetrag vollständig. Der effektive Grenzsteuersatz in diesem Bereich beträgt 60 %, und Paragraph 24 kann Vermieter in diese Kategorie zwingen, die sonst nicht dazugehören würden. Ein Vermieter mit 90.000 £ Arbeitseinkommen und 20.000 £ Mieteinnahmen (vor Abzug der Hypothekenzinsen von 15.000 £) hätte zuvor möglicherweise ein bereinigtes Nettoeinkommen von 95.000 £ gehabt – deutlich unterhalb der Grenze für die Reduzierung. Gemäß Paragraph 24 beträgt sein bereinigtes Nettoeinkommen 110.000 £, und er verliert 5.000 £ seines persönlichen Steuerfreibetrags. Dies führt zu zusätzlichen Steuerkosten, die nichts mit dem Mietgewinn selbst zu tun haben.

Dasselbe gilt für die Zulage für Kindergeld bei hohem Einkommen, die anfällt, wenn das bereinigte Nettoeinkommen über 60.000 £ liegt. Bezieht ein Vermieter Kindergeld und liegt sein Einkommen nahe am Schwellenwert, kann er unter Umständen einer Zulage unterliegen, die ohne den Bezug von Kindergeld nicht fällig wäre. Auch andere Faktoren wie die Rückzahlung von Studienkrediten, der jährliche Rentenfreibetrag und die Berechtigung für bestimmte Steuervergünstigungen können sich auswirken.

Wer ist betroffen – und wer nicht?

§ 24 gilt für einzelne Vermieter und Personengesellschaften, deren Gesellschafter natürliche Personen sind. Er gilt nicht für Kapitalgesellschaften. Eine GmbH kann Hypothekenzinsen weiterhin wie gewohnt als Betriebsausgabe absetzen und zahlt Körperschaftsteuer erst auf ihren Nettogewinn nach Abzug der Finanzierungskosten. Dies ist der Hauptgrund, warum die Gründung einer Kapitalgesellschaft seit 2017 zu einer viel diskutierten Strategie für Immobilienportfolio-Vermieter geworden ist.

Die Einschränkung gilt ausschließlich für Wohnraumvermietung und nicht für Gewerbeimmobilien. Zudem ist zu beachten, dass die bisherige Ausnahmeregelung nach § 24 für möblierte Ferienwohnungen ab April 2025 nicht mehr gilt. Vermieter von möblierten Ferienwohnungen, die zuvor von dieser Ausnahmeregelung profitierten, unterliegen nun den Standardregeln für Vermieter von Wohnraum und der vollen Beschränkung nach § 24.

Was passiert, wenn Ihre Immobilie einen Schaden erleidet?

Paragraph 24 birgt ein Dilemma für Vermieter, deren jährliche Mieteinnahmen (ohne Finanzierungskosten) unter ihren Finanzierungskosten liegen. Das Immobilienunternehmen kann steuerlich einen Gewinn ausweisen, selbst wenn der Vermieter einen negativen Cashflow aufweist, da die Finanzierungskosten nicht von den Investitionen abgezogen werden. Dies ist kein theoretischer Sonderfall, sondern betrifft viele hoch verschuldete Vermieter, insbesondere diejenigen, die Immobilien zum Höchstpreis am Markt mit hohen Hypotheken erworben haben.

Kann die Steuerermäßigung in einem bestimmten Jahr nicht vollständig genutzt werden, weil die Mieteinnahmen oder das bereinigte Gesamteinkommen nicht ausreichen, gehen die nicht genutzten Finanzierungskosten nicht verloren. Sie können in zukünftige Steuerjahre vorgetragen und bei ausreichendem Einkommen geltend gemacht werden. Dieser Vortrag muss jedoch aktiv verfolgt und geltend gemacht werden; er erfolgt nicht automatisch, und viele Vermieter sind sich dessen nicht bewusst.

Die Frage der Eingliederung

Für Vermieter mit größeren Immobilienportfolios oder höheren Grenzsteuersätzen ist die Umwandlung – die Übertragung der Mietobjekte in eine Kapitalgesellschaft – oft die effektivste langfristige Lösung gemäß Paragraph 24. Eine Kapitalgesellschaft zahlt Körperschaftsteuer in Höhe von 19 % (bzw. 25 % bei Gewinnen über 250.000 £) und kann die Hypothekenzinsen voll absetzen, was zu einer deutlich geringeren Steuerbelastung bei gleichen Mieteinnahmen führen kann.

Die Gründung einer Kapitalgesellschaft ist jedoch keine einfache oder kostengünstige Lösung. Die Schenkung oder Übertragung von Immobilien vom Privatvermögen auf das Unternehmenseigentum unterliegt der Kapitalertragsteuer und kann zu einer erheblichen Kapitalertragsteuerbelastung führen. Zusätzlich fällt Grunderwerbsteuer zu den höheren Steuersätzen für Immobilien an, basierend auf dem Verkehrswert der Immobilie zum Zeitpunkt der Übertragung. Ob sich die Gründung einer Kapitalgesellschaft finanziell lohnt, hängt von der Größe des Immobilienportfolios, der Höhe der Hypothekenschulden, den anfänglichen Anschaffungskosten der Immobilien und den langfristigen Plänen der Vermieter ab, beispielsweise ob sie Einkünfte aus dem Unternehmen entnehmen oder in dieses investieren möchten.

Für andere wiederum sind die steuerlichen Belastungen durch Paragraph 24 höher als die einmaligen Gründungskosten und stellen daher einen Nachteil für den Vermieter dar. Andere wiederum, insbesondere bei einer geringen Hypothek oder einer schnell steigenden Immobilienbewertung, erzielen unter Umständen keine Rendite. Wichtig ist, die Situation korrekt zu analysieren und nicht intuitiv davon auszugehen, dass die Gründung einer Kapitalgesellschaft immer die beste Lösung ist.

Praktische Schritte, die Sie jetzt unternehmen sollten

Wenn Sie Ihre Steuersituation noch nicht im Hinblick auf Paragraph 24 überprüft haben, sollten Sie zunächst genau verstehen, wie sich die Beschränkung auf Ihre aktuelle Steuerlast auswirkt. Dazu müssen Sie Ihre Mieteinnahmen und abzugsfähigen Ausgaben berechnen, Ihre gesamten Finanzierungskosten ermitteln und die Ihnen zustehende Steuerermäßigung, einschließlich etwaiger Verlustvorträge aus Vorjahren, berechnen. Anschließend können Sie die Auswirkungen auf Ihr bereinigtes Nettoeinkommen modellieren und feststellen, ob Sie von den oben genannten Folgeeffekten betroffen sind.

Es empfiehlt sich außerdem, die Höhe etwaiger durch Ihre Mietobjekte besicherter Kredite zu überprüfen. Falls Sie eine Hypothek auf einen Betrag aufgenommen haben, der den Wert der Immobilie bei deren Aufnahme in das Immobiliengeschäft übersteigt, sind die Hypothekenzinsen für diesen Teil möglicherweise nicht steuerlich absetzbar.

Schließlich sollten Sie, falls Ihr Portfolio gewachsen ist oder sich Ihr persönliches Einkommen seit Ihrer letzten Überprüfung Ihrer Struktur deutlich verändert hat, überlegen, ob Ihre aktuelle Eigentümerstruktur noch die steuerlich effizienteste ist, und zwar nicht nur im Hinblick auf Paragraph 24, sondern auch unter Berücksichtigung der Kapitalertragsteuer, der Grunderwerbsteuer, der Erbschaftsteuer und Ihrer langfristigen Nachfolgeplanung.

Zusammenfassung

Paragraph 24 hat die Wirtschaftlichkeit von fremdfinanzierten Wohnimmobilieninvestitionen für private Vermieter grundlegend verändert. Indem der volle Abzug von Hypothekenzinsen durch eine Steuerermäßigung zum Grundsteuersatz ersetzt wurde, hat sich die effektive Steuerbelastung für Steuerzahler mit höheren und Spitzensteuersätzen erhöht, teilweise drastisch. Die Auswirkungen reichen über die reine Steuerberechnung hinaus und betreffen das bereinigte Nettoeinkommen, die Reduzierung des persönlichen Steuerfreibetrags, das Kindergeld und eine Reihe weiterer einkommensabhängiger Schwellenwerte.

Der erste und wichtigste Schritt ist zu verstehen, wie sich Paragraph 24 auf Ihre konkrete Situation auswirkt. Anschließend stehen Ihnen verschiedene Optionen zur Verfügung, von der Überprüfung Ihrer Finanzierungskostenansprüche und -vorträge bis hin zur Umstrukturierung Ihres Portfolios durch eine Kapitalgesellschaft. Keine dieser Entscheidungen sollte ohne ein klares Bild der Zahlen getroffen werden, und die richtige Lösung ist für jeden Vermieter aufgrund seiner individuellen Gegebenheiten unterschiedlich.

Dieser Artikel dient allgemeinen Informationszwecken. UK Landlord Tax bietet spezialisierte Steuerberatung für Vermieter in ganz Großbritannien. Für eine auf Ihre individuellen Umstände zugeschnittene Beratung kontaktieren Sie bitte unser Team.

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