Vermietersteuer auf Mieteinnahmen: So funktioniert es in Großbritannien

Wenn Sie Ihre Immobilie in Großbritannien vermieten, werden Sie in der Regel auf den Gewinn aus der Vermietung besteuert, nicht auf die erhaltene Miete. Die Höhe der Steuer hängt von Ihrem Gesamteinkommen, Ihrem Steuersatz und den Ausgaben bzw. Steuervergünstigungen ab, die Sie in Ihrer persönlichen Steuererklärung von Ihren Mieteinnahmen abziehen können. Der erste Schritt zu einer effektiven Steuerplanung ist das Verständnis der Mieteinkommensbesteuerung für Vermieter. Diese Seite erläutert die grundlegenden Regeln in einfachen Worten.

Müssen Vermieter ihre Mieteinnahmen versteuern?

Ja, aber das entscheidende Wort ist Gewinn. Das Finanzamt besteuert nicht die Bruttomiete, die Ihre Mieter zahlen. Es besteuert den Gewinn, der nach Abzug Ihrer abzugsfähigen Ausgaben übrig bleibt. Beträgt Ihre Mieteinnahme beispielsweise 20.000 £ und Ihre abzugsfähigen Ausgaben 5.000 £, werden Sie auf 15.000 £ besteuert, nicht auf 20.000 £.

Der Mietgewinn wird zu Ihren übrigen Einkünften des Steuerjahres hinzugerechnet, beispielsweise zu Gehalt, Rente, Dividenden usw. Die Gesamtsumme bestimmt Ihre Einkommensteuer. Das bedeutet, dass der Steuersatz für Ihren Mietgewinn von Ihrer gesamten Einkommenssituation abhängt. Wenn Ihre übrigen Einkünfte bereits den Grundfreibetrag ausschöpfen, wird Ihr Mietgewinn mit 40 % oder mehr besteuert.

Sind Ehepaare oder eingetragene Lebenspartner Miteigentümer einer Immobilie, geht die britische Steuerbehörde HMRC grundsätzlich davon aus, dass die Mieteinnahmen zu gleichen Teilen (50/50) aufgeteilt werden, selbst wenn die tatsächliche Aufteilung nicht so aussieht. Besteht jedoch eine andere wirtschaftliche Eigentümerschaft und möchte das Paar entsprechend besteuert werden, muss es eine Erklärung (Formular 17) bei der HMRC einreichen und den Nachweis der tatsächlichen Eigentumsaufteilung beifügen. Es handelt sich nicht lediglich um eine Einkommensverschiebung zugunsten des weniger erfolgreichen Ehepartners bei unveränderter Eigentumsverteilung.

Was zählt als Mieteinkommen?

Ihre Mieteinnahmen umfassen alle Beträge, die Sie im Zusammenhang mit der Vermietung der Immobilie erhalten. Der offensichtlichste Bestandteil ist die Miete selbst, die regelmäßigen Zahlungen Ihrer Mieter gemäß Mietvertrag. Zu den Mieteinnahmen gehören aber auch alle zusätzlichen Beträge, die Sie im Zusammenhang mit der Vermietung erhalten, wie beispielsweise Gebühren für Dienstleistungen, die Sie neben der Unterkunft erbringen, und Kautionen, die Sie am Ende des Mietverhältnisses einbehalten, weil der Mieter Schäden verursacht oder die Miete nicht gezahlt hat.

Kautionen, die Sie einbehalten und vollständig zurückzahlen möchten, stellen kein Einkommen dar und dürfen nicht berücksichtigt werden. Ebenso verhält es sich, wenn ein Mieter bestimmte Rechnungen direkt bezahlt, wie z. B. Grundsteuer oder Nebenkosten; diese Beträge fließen nicht durch Ihre Hände und gehören nicht zu Ihren Mieteinnahmen oder -ausgaben.

Wie der Mietgewinn berechnet wird

Die Berechnung ist sehr einfach. Ihre gesamten Mieteinnahmen abzüglich Ihrer abzugsfähigen Mietkosten ergeben den steuerpflichtigen Mietgewinn. Dieser Gewinn wird dann zu Ihren übrigen Einkünften hinzugerechnet, um Ihr gesamtes steuerpflichtiges Einkommen zu berechnen.

Durchgerechnetes Beispiel

Diese 13.500 £ werden zu allen anderen Einkünften hinzugerechnet, die der Vermieter im selben Steuerjahr erzielt. Der Steuersatz richtet sich nach dem Gesamteinkommen des Vermieters.

Wenn Sie Ihre Immobilie an eine nicht verwandte Person vermieten, sollten Sie auch den Freibetrag für Mieteinnahmen kennen. Beträgt Ihr gesamtes Bruttomieteinkommen in einem Steuerjahr 1.000 £ oder weniger, ist es vollständig von der Einkommensteuer befreit. Übersteigt Ihr Einkommen 1.000 £, können Sie den Freibetrag von 1.000 £ anstelle Ihrer tatsächlichen Ausgaben geltend machen. Für die meisten Vermieter mit nennenswerten Betriebskosten ist es jedoch vorteilhafter, die tatsächlichen Ausgaben abzuziehen.

Welche Kosten können Vermieter geltend machen?

Abzugsfähige Ausgaben sind Kosten, die Sie von Ihren Mieteinnahmen abziehen können, bevor Sie Ihren steuerpflichtigen Gewinn berechnen. Grundsätzlich gilt, dass die Ausgaben ausschließlich und vollständig im Zusammenhang mit der Vermietung von Immobilien angefallen sein müssen. Die wichtigsten Kategorien abzugsfähiger Ausgaben sind:

Reparaturen und Instandhaltung umfassen die Kosten für die Erhaltung des bestehenden Zustands der Immobilie, die Reparatur des Heizkessels, die Dachreparatur und die Renovierung zwischen den Mietverhältnissen. Die Arbeiten müssen dem Erhalt des ursprünglichen Zustands dienen, nicht der Verbesserung; wir werden auf diese Unterscheidung weiter unten zurückkommen.

Die Gebühren des Vermietungsagenten sind voll abzugsfähig, egal ob Sie eine prozentuale Verwaltungsgebühr oder eine einmalige Gebühr für die Mietersuche zahlen.

Buchhaltungskosten sind abzugsfähig, sofern sie sich auf die Erstellung Ihrer Mietabrechnungen oder das Ausfüllen der Eigentumsseiten Ihrer Einkommensteuererklärung beziehen.

Die Versicherung des Vermieters, einschließlich Gebäudeversicherung, Inhaltsversicherung, Mietgarantieversicherung und Rechtsschutzversicherung, ist eine erstattungsfähige Ausgabe, sofern sich die Police auf das Mietobjekt bezieht.

Nebenkosten und Erbpacht sind abzugsfähig, wenn Sie als Vermieter zur Zahlung dieser Kosten verpflichtet sind, typischerweise bei Erbpachtgrundstücken.

Die Gemeindesteuer und die Nebenkosten sind für Zeiträume abzugsfähig, in denen Sie als Vermieter haftbar sind, am häufigsten während Leerstandszeiten oder wenn der Mietvertrag Sie für bestimmte Rechnungen verantwortlich macht.

Der Ersatz von Haushaltsgegenständenwie Sofas, Betten, Haushaltsgeräten, Vorhängen und ähnlichen beweglichen Gegenständen ist steuerlich absetzbar, wenn ein vorhandener Gegenstand durch einen gleichwertigen ersetzt wird. Dies gilt für möblierte und teilmöblierte Wohnungen, deckt jedoch nicht die Kosten für die Ersteinrichtung einer Wohnung.

Hypothekenzinsen und Finanzierungskosten

Hypothekenzinsen gehören zu den größten Kostenfaktoren für die meisten Vermieter, werden aber anders behandelt als die oben genannten Ausgaben. Gemäß den seit April 2020 uneingeschränkt geltenden Regelungen nach Paragraph 24 können private Vermieter Hypothekenzinsen bei der Berechnung ihres steuerpflichtigen Gewinns nicht von ihren Mieteinnahmen abziehen. Stattdessen erhalten sie eine Steuerermäßigung in Höhe von 20 % ihrer anrechenbaren Finanzierungskosten, die erst nach der Berechnung der Steuer auf ihren Mietgewinn, nicht davor, angewendet wird.

Dieser Unterschied ist von enormer Bedeutung. Ein Steuerabzug mindert das zu versteuernde Einkommen; eine Steuerermäßigung reduziert die endgültige Steuerlast lediglich um einen festen Prozentsatz. Für Steuerzahler mit höherem oder Spitzensteuersatz bedeutet dies, dass die effektive Entlastung bei Hypothekenzinsen 20 % statt 40 % oder 45 % beträgt – eine reale und dauerhafte Steuererhöhung im Vergleich zu den vor 2017 geltenden Regelungen.

Der Kapitalrückzahlungsanteil einer Hypothekenzahlung ist in keiner Form zulässig; es handelt sich lediglich um eine Reduzierung des ausstehenden Darlehensbetrags und hat keine steuerliche Relevanz.

Diese Einschränkung gilt nicht, wenn die Immobilie im Besitz einer Kapitalgesellschaft ist. Eine Kapitalgesellschaft kann Hypothekenzinsen weiterhin wie gewohnt als Betriebsausgabe absetzen und zahlt Körperschaftsteuer nur auf ihren Nettogewinn. Dies ist einer der Hauptgründe, warum die Gründung einer Kapitalgesellschaft für Immobilieninvestoren mit mehreren Objekten immer häufiger zur Strategie wird. Die Entscheidung für eine Kapitalgesellschaft erfordert jedoch eine sorgfältige Abwägung der einmaligen Kosten, einschließlich Kapitalertragsteuer und Grunderwerbsteuer bei der Übertragung, gegenüber den laufenden Steuervorteilen.

Was Vermieter in der Regel nicht beanspruchen können

Einige wesentliche Immobilienkosten sind nicht von den Mieteinnahmen abzugsfähig, und es ist wichtig zu verstehen, warum. Die Kosten für den Erwerb einer Immobilie – Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Notargebühren, Kosten für die Baugutachten und Auktionskosten – zählen allesamt zu den Kosten des Erwerbs eines Anlagevermögens. Sie können bei der Berechnung eines Veräußerungsgewinns relevant sein, lassen sich aber nicht mit den laufenden Mieteinnahmen verrechnen.

Kosten für wertsteigernde Maßnahmen, die den Wert der Immobilie über den ursprünglichen Standard hinaus erhöhen, sind nicht als Betriebsausgabe abzugsfähig. Anbauten, Küchenumbauten (mit deutlich höherer Ausstattung als zuvor) und die Schaffung zusätzlicher Zimmer gelten als Investitionsausgaben. Eigenleistungen des Vermieters können nicht abgesetzt werden; die Kosten für die Erstausstattung einer Immobilie mit Haushaltsgegenständen können nicht als Steuererleichterung geltend gemacht werden.

Die folgende Tabelle fasst die wichtigsten Unterschiede zwischen zulässigen und nicht zulässigen Kosten zusammen.

Wie viel Steuern muss ein Vermieter zahlen?

Die Höhe der Besteuerung Ihres Mietgewinns hängt von Ihrem Gesamteinkommen im Jahr ab, nicht nur vom Mietgewinn selbst. Ihr Mietgewinn wird zu Ihren übrigen Einkünften – Gehalt, Rente, Dividenden – hinzugerechnet, und die Gesamtsumme wird nach Abzug Ihres persönlichen Freibetrags besteuert. Einkommen im Grundsteuersatzbereich wird mit 20 % besteuert, Einkommen im höheren Steuersatzbereich mit 40 % und Einkommen oberhalb der Grenze zum Spitzensteuersatz mit 45 %.

Da Mieteinnahmen zusätzlich zu anderen Einkünften anfallen, fallen sie oft in den höheren Steuersatzbereich, selbst für Vermieter, die sich nicht als Gutverdiener betrachten würden, insbesondere wenn ein Vollzeitgehalt bereits den Grundsteuersatz ausschöpft. Das Zusammenspiel von Mieteinnahmen, Gesamteinkommen und der Beschränkung der Finanzierungskosten führt dazu, dass der effektive Steuersatz auf Mieteinnahmen deutlich höher ausfallen kann als zunächst angenommen. Daher ist es ratsam, das Gesamtbild zu betrachten, anstatt sich isoliert auf die Mieteinnahmen zu konzentrieren.

Müssen Vermieter Sozialversicherungsbeiträge zahlen?

In den meisten Fällen nein. Mieteinnahmen aus der Vermietung von Wohnraum gelten als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und unterliegen daher nicht der Sozialversicherung. Eine Ausnahme besteht, wenn die Vermietungstätigkeit in einem Umfang und mit einem Serviceangebot erfolgt, das die Grenze zur gewerblichen Tätigkeit überschreitet – beispielsweise bei bestimmten Serviced Apartments. In diesem Fall können die Einnahmen als Betriebsgewinne gelten und Sozialversicherungsbeiträge anfallen. Für die überwiegende Mehrheit der Vermieter von Anlageimmobilien sind Sozialversicherungsbeiträge jedoch kein Thema.

Wie Sie Mieteinnahmen dem britischen Finanzamt (HMRC) melden

Vermieter geben ihre Mieteinnahmen in der Regel in ihrer Einkommensteuererklärung an. Übersteigen Ihre Bruttomieteinnahmen 1.000 £ oder ist Ihr Nettomietgewinn steuerpflichtig, müssen Sie jährlich eine Einkommensteuererklärung abgeben. Falls Sie noch nicht registriert sind, müssen Sie dies bis zum 5. Oktober nach Ende des Steuerjahres tun, in dem Sie erstmals Mieteinnahmen erzielt haben.

Wann man sich Rat holen sollte

Die Besteuerung von Vermietern mag im Prinzip einfach erscheinen, kann aber in der Praxis je nach Ihren persönlichen Umständen kompliziert sein. Es ist besonders wichtig, professionellen Rat einzuholen, wenn Sie einem höheren oder besonders hohen Steuersatz unterliegen und die Auswirkungen von Paragraph 24 auf Ihre Situation vollständig verstehen möchten, wenn Sie Immobilien in einer Kapitalgesellschaft besitzen und wissen möchten, wie Paragraph 24 mit der Körperschaftsteuer zusammenwirkt, oder wenn Sie sich nicht sicher sind, ob Ihnen Kosten für Reparaturen oder wertsteigernde Maßnahmen entstanden sind.

Zusammenfassung

Die Einkommensteuer für Vermieter wird auf den Gewinn, nicht auf die Bruttomiete, erhoben. Alle Mietkosten werden von den Mieteinnahmen abgezogen, um den steuerpflichtigen Mietgewinn zu ermitteln, der zu Ihrem übrigen Jahreseinkommen hinzugerechnet wird. Hypothekenzinsen gelten für private Vermieter nicht mehr als abzugsfähige Ausgaben; stattdessen gewähren sie nun eine Steuerermäßigung von 20 %, was für Steuerzahler mit hohem oder sehr hohem Einkommen teurer ist als der vorherige Abzug. Es ist wichtig, das Gesamtbild zu betrachten und die Zusammenhänge zwischen Mieteinnahmen, Gesamteinkommen, verschiedenen Freibeträgen und Steuervergünstigungen zu verstehen.

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Häufig gestellte Fragen

Unterliegen Vermieter einer Grundmietsteuer?
Vermieter werden nicht auf ihre Mieteinnahmen besteuert; der Betrag wird vielmehr nach Abzug der zulässigen Ausgaben von den erhaltenen Mieteinnahmen ermittelt.

Wie hoch ist der steuerfreie Mietbetrag?
Gemäß der Freigrenze für Mieteinnahmen sind Bruttoeinnahmen von bis zu 1.000 £ im Steuerjahr steuerfrei, sofern die Immobilie an eine nicht mit Ihnen verbundene Person vermietet wird. Sobald diese Grenze überschritten wird, fällt Steuer auf den Gewinn nach Abzug der abzugsfähigen Ausgaben an.

Welche Ausgaben können Vermieter geltend machen?
Vermieter können Reparaturen und Instandhaltungskosten, Maklergebühren, Buchhaltungskosten, Versicherungen, Nebenkosten, Erbpacht, Gemeindesteuer und Nebenkosten geltend machen, sofern der Vermieter diese bezahlt, sowie die Kosten für die Wiederbeschaffung von Haushaltsgegenständen unter bestimmten Voraussetzungen.

Sind Hypothekenzinsen für Vermieter steuerlich absetzbar?
Nicht direkt als Betriebsausgabe von den Mieteinnahmen. Privatvermieter können jedoch eine Steuerermäßigung von 20 % auf die Finanzierungskosten in Anspruch nehmen. Kapitalgesellschaften sind davon nicht betroffen und können weiterhin die volle Abzugsfähigkeit der Hypothekenzinsen nutzen.

Müssen Vermieter eine Selbstveranlagung abgeben?
In den meisten Fällen ja. Private Vermieter mit steuerpflichtigen Mieteinnahmen müssen diese jährlich in ihrer Selbstveranlagung angeben und die entsprechenden Seiten für britische Immobilien ausfüllen. Bei Kapitalgesellschaften müssen die Mieteinnahmen in der Körperschaftsteuererklärung angegeben werden.

Dieser Artikel dient allgemeinen Informationszwecken. UK Landlord Tax bietet spezialisierte Steuerberatung für Vermieter in ganz Großbritannien. Für eine auf Ihre individuellen Umstände zugeschnittene Beratung kontaktieren Sie bitte unser Team.

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