Was Sie über die Übertragung von Vermögen an eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung wissen müssen

Immobilienbesitzern wird häufig empfohlen, ihre Immobilienportfolios in einer GmbH zu halten, anstatt sie im eigenen Namen zu besitzen. Eine GmbH bietet in der Regel Möglichkeiten zur steuerlichen Optimierung, z. B. durch Gewinnentnahme und Vermögenssicherung. Es ist jedoch wichtig zu betonen, dass ein pauschaler Ansatz riskant sein kann und die Nutzung einer GmbH für Immobilienbesitzer individuell geprüft werden sollte. 

Wenn die Übertragung des Eigentums an eine Gesellschaft als beste Option gilt, müssen Vermieter, die bereits Immobilien in ihrem eigenen Namen besitzen, neben der Grunderwerbsteuer auch die Kapitalertragsteuer (KESt) als Kosten der Übertragung berücksichtigen. Im Falle der KESt löst die Übertragung einer Immobilie von einer Privatperson an eine Gesellschaft eine fiktive Veräußerung für KESt-Zwecke aus. Da die Transaktion zwischen verbundenen Parteien stattfindet, wird der Veräußerungswert mit dem Verkehrswert angesetzt (Abschnitt 18 TCGA 1992).

Ein Gewinn von beispielsweise 100.000 £ (nach Abzug der jährlichen Freibeträge) während der Besitzdauer bis zur Übertragung könnte zu einer Steuerschuld von 18.000 £ oder 28.000 £ führen, auf die die jeweiligen Grenzsteuersätze Anwendung finden. 

Das Interesse an der Incorporation Relief gemäß § 162 TCGA 1992 ist groß. § 162 bewirkt, dass bei Erfüllung der Voraussetzungen ein etwaiger Gewinn in die Anschaffungskosten der Anteile am Unternehmen eingerechnet wird. Die in § 162(1) festgelegten Voraussetzungen sind:

„Eine Person überträgt ein Unternehmen als fortgeführten Betrieb zusammen mit dem gesamten Vermögen des Unternehmens oder zusammen mit dem gesamten Vermögen des Unternehmens mit Ausnahme von Bargeld an eine Gesellschaft, und das Unternehmen wird ganz oder teilweise im Austausch gegen Aktien übertragen, die die Gesellschaft an die Person, die das Unternehmen überträgt, ausgibt.“

Diese wenigen Formulierungen wurden als Mittel zur Aufschiebung der Kapitalertragsteuer bei der Übertragung einer Immobilie an eine Kapitalgesellschaft vorgeschlagen. Der wichtigste Begriff im Gesetz ist „Unternehmen“. Leider ist es nicht mehr möglich, vor der Transaktion eine Unbedenklichkeitsbescheinigung der britischen Steuerbehörde (HMRC) darüber zu erhalten, ob es sich bei der übertragenen Immobilie um ein „laufendes Unternehmen“ handelt. Dabei wurde viel Wert auf den Fall Elisabeth Moyne Ramsay vor dem Steuergericht, [2013] UKUT 0226 (TCC), gelegt. Frau Ramsay hatte in Belfast eine Immobilie mit zehn Wohnungen geerbt. Im Jahr 2004 wurde die Immobilie an die Gesellschaft TPQ im Tausch gegen Anteile an TPQ übertragen. Die Frage vor dem Gericht war, ob die Übertragung die Voraussetzungen von § 162 erfüllte und ob es sich bei dem an TPQ übertragenen Objekt um ein Unternehmen handelte

Die Entscheidung zu § 162 fiel zugunsten von Frau Ramsay aus, basierend auf den im Verfahren vor dem First-Tier Tribunal festgelegten Kriterien. Dabei handelte es sich um Tätigkeiten, die laut Richter Berner in einem Unternehmen zu erwarten seien:

Gibt es ein ernsthaft verfolgtes Vorhaben oder eine ernsthafte Beschäftigung?

Gibt es eine Tätigkeit oder Funktion, die mit angemessener oder erkennbarer Kontinuität aktiv ausgeübt wird?

Gibt es eine bestimmte Substanzmenge in Bezug auf den Umsatz?

Werden die Aktivitäten regelmäßig und nach soliden und anerkannten Geschäftsprinzipien durchgeführt?.

Sind es solche, die, abgesehen von Unterschieden im Detail, gemeinhin von solchen hergestellt werden, die daraus Profit schlagen wollen?.

Die Tatsache, dass Frau Ramsay etwa 20 Stunden pro Woche auf dem Grundstück arbeitete, war ein entscheidender Faktor für ihren Erfolg im Berufungsverfahren. Die Handbücher der britischen Steuerbehörde HMRC enthalten folgende Hinweise für ihre Mitarbeiter:

CG65715 – Übertragung eines Unternehmens auf eine Gesellschaft: Voraussetzungen für die Steuererleichterung: Bedeutung des Begriffs „Unternehmen“ – Internes Handbuch der britischen Steuerbehörde HMRC – GOV.UK (www.gov.uk)

 „Sie sollten akzeptieren, dass eine Gründungsbefreiung gewährt wird, wenn eine Person 20 Stunden oder mehr pro Woche persönlich Tätigkeiten ausübt, die auf ein Gewerbe hindeuten.“

Obwohl manche geneigt sind, das HMRC-Handbuch als uneingeschränkte Befugnis zur Inanspruchnahme der Steuererleichterungen nach § 162 zu interpretieren, ist Vorsicht geboten. Wir beobachten eine Reihe von HMRC-Anfragen zur Anwendung von § 162, insbesondere im Zusammenhang mit standardisierten Planungsmodellen. 

Bevor die Erleichterungen nach § 162 automatisch Anwendung finden können, müssen bestimmte wichtige Tatsachen nachgewiesen werden, darunter:

• Wie viele Stunden stehen der Person tatsächlich zur Verfügung, um die im Fall Ramsay beschriebenen erwarteten Aktivitäten zu erfüllen? Hat sie beispielsweise eine Vollzeitbeschäftigung, die ihre Verfügbarkeit einschränkt?.
• Welche Beweise könnten im Falle einer Anfechtung vorgelegt werden, um die durchgeführten Aktivitäten zu untermauern?.

Aufgrund unserer Erfahrung mit § 162 können wir Ihnen eine Einschätzung geben, ob die Steuererleichterung bei der Übertragung von Immobilien an eine Gesellschaft im Tausch gegen Anteile Anwendung findet. Für eine Überprüfung Ihrer Situation im Hinblick auf die Steuererleichterung nach § 162 kontaktieren Sie uns bitte unter 01902 711370 oder per E-Mail an enquiries@uklandlordtax.co.uk

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