Mehrwertsteuerbehandlung bei Immobilienumwandlungen

Immobilienumwandlungen bieten unter bestimmten Voraussetzungen einzigartige Möglichkeiten zur Mehrwertsteuerbegünstigung. Während Bauarbeiten in der Regel dem regulären Mehrwertsteuersatz unterliegen, können bestimmte Arten von Immobilienumwandlungen oder -renovierungen für ermäßigte oder sogar Null-Mehrwertsteuersätze in Frage kommen. Dieser Artikel befasst sich mit den mehrwertsteuerlichen Auswirkungen von Immobilienumwandlungen, insbesondere gemäß dem britischen Mehrwertsteuergesetz von 1994 (VATA 1994).

Es ist wichtig zu beachten, dass der Begriff „Gebäude“ auch „Teil eines Gebäudes“ bezeichnen kann und Dienstleistungen wie Architekturplanung und Vermessung in der Regel dem Standardsteuersatz unterliegen. Alle hierin enthaltenen Verweise beziehen sich, sofern nicht anders angegeben, auf das britische Mehrwertsteuergesetz (VATA 1994).

Definition von Umwandlung und Konstruktion

Ein Umbau liegt vor, wenn Teile eines bestehenden Gebäudes in den Neubau integriert werden. Dies unterscheidet sich vom Neubau, bei dem keine Teile eines bestehenden Gebäudes oberhalb des Fundaments genutzt werden. Eine Ausnahme bilden erhaltene Trennwände oder Fassaden, die nicht ausschließen, dass die Arbeiten als Neubau eingestuft werden können.

Wohnraumumwandlungen

Bei einer „qualifizierten Umwandlung“ kann für bestimmte Dienstleistungen, wie in Anhang 7A, Gruppe 6, beschrieben, ein ermäßigter Mehrwertsteuersatz angewendet werden. Zu den qualifizierenden Dienstleistungen zählen im Wesentlichen Arbeiten an der Gebäudestruktur und den zugehörigen Versorgungsleitungen (z. B. Wasser, Strom und Heizung). Auch die vom Dienstleister gelieferten Baumaterialien können ermäßigt besteuert werden, sofern sie in das Gebäude integriert werden.

Drei Arten von qualifizierenden Umwandlungen:

1. Geänderte Anzahl der EinfamilienhäuserEine Umwandlung, bei der die Anzahl der Einfamilienhäuser nach der Umwandlung von der Anzahl vor der Umwandlung abweicht.

2. Hausumwandlung in Mehrfamilienhaus: Eine Umwandlung, bei der Mehrfamilienwohnungen geschaffen werden, die vor der Umwandlung nicht existierten.

3. Spezielle WohnumwandlungEine Umwandlung, bei der das Gebäude nach der Umwandlung für einen entsprechenden Wohnzweck bestimmt ist und zuvor nicht für diesen Zweck genutzt wurde. Zu den entsprechenden Wohnzwecken zählen Pflegeheime, Kinderheime und Hospize.

Beispiel 1: Geänderte Anzahl der Wohneinheiten

Annette wandelt ein Gebäude mit sechs Wohnungen in drei Wohnungen um. Da sich die Anzahl der Wohneinheiten geändert hat, gilt dies als zulässige Umwandlung.

Beispiel 2: Umwandlung in ein Mehrfamilienhaus

Benedict wandelt ein kleines Lagerhaus in zwei Einzimmerwohnungen um und schafft so Mehrfamilienwohnungen, wo zuvor keine existierten. Dies gilt als Umwandlung in Mehrfamilienhäuser.

Beispiel 3: Spezielle Wohnnutzungsumwandlung

Chloe kauft eine Fabrik und baut sie in ein Pflegeheim für Menschen um, die sich von Drogenabhängigkeit erholen. Da der Umbau einem entsprechenden Wohnzweck dient, kann Chloes Bauunternehmer den ermäßigten Mehrwertsteuersatz anwenden, sofern eine Bescheinigung über die beabsichtigte Nutzung ausgestellt wird.

Renovierung leerstehender Gebäude

Ermäßigte Mehrwertsteuersätze gelten auch für Renovierungen von Immobilien, die mindestens zwei Jahre lang leer standen. Die Voraussetzungen für die anspruchsberechtigten Leistungen sind ähnlich denen für den Wohnungsbau. Der ermäßigte Steuersatz gilt für Immobilien, die zuvor als Wohnungen oder für entsprechende Wohnzwecke genutzt wurden, sofern eine Bescheinigung über die beabsichtigte Nutzung vorgelegt wird.

Beispiel 4: Renovierung einer leerstehenden Immobilie

Diana renoviert ein Mehrfamilienhaus, das laut Grundsteuerunterlagen seit über zwei Jahren leer steht. Ihr Bauunternehmer kann den ermäßigten Mehrwertsteuersatz anwenden, sofern das Objekt während der Renovierung unbewohnt bleibt.

Umwandlungen für Wohnungsbaugesellschaften

Während die meisten Umwandlungen dem ermäßigten Mehrwertsteuersatz unterliegen, können Umwandlungen für Wohnungsbaugesellschaften von der Mehrwertsteuer befreit sein. Dies gilt, wenn ein Nichtwohngebäude in Wohnraum oder für vergleichbare Wohnzwecke umgewandelt wird. Die Lieferung muss an eine Wohnungsbaugesellschaft im Sinne der gesetzlichen Bestimmungen erfolgen. Auch die bei der Umwandlung verwendeten Baumaterialien sind von der Mehrwertsteuer befreit. Als Nichtwohngebäude gelten in diesem Zusammenhang Gebäude, die seit mindestens zehn Jahren nicht als Wohnraum oder für vergleichbare Wohnzwecke genutzt werden.

Subunternehmer hingegen haben keinen Anspruch auf Nullbesteuerung, da sie ihre Leistungen dem Auftragnehmer und nicht direkt der Wohnungsbaugesellschaft erbringen.

Baustoffe und Mehrwertsteuerbehandlung

Gegenstände, die im Rahmen eines Gebäudeumbaus in ein Gebäude integriert werden, unterliegen im Allgemeinen der Mehrwertsteuerbehandlung der Hauptdienstleistung, sofern sie als „Baumaterialien“ gelten. Nicht qualifizierende Materialien unterliegen dem Normalsteuersatz.

Abschluss

Die umsatzsteuerliche Behandlung von Gebäudeumbauten kann komplex sein, insbesondere wenn nur ein Teil eines Gebäudes betroffen ist. Weitere Informationen finden Sie in der Umsatzsteuer-Mitteilung 708, die umfassende Hinweise zu diesem Thema bietet.

Weitere Informationen zur Grunderwerbsteuer finden Sie in unseren Leitfäden zur Grunderwerbsteuer.

Wenn Sie die Gründung einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) zum Zweck der Immobilieninvestition in Erwägung ziehen, bietet Ihnen unser über Gesellschaften mit beschränkter Haftung wertvolle Einblicke.

Darüber hinaus kann Ihnen unser LTT-Rechner bei der Schätzung der Grunderwerbsteuerverbindlichkeiten für Immobilienkäufe behilflich sein.

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