Est-il judicieux de créer une société à responsabilité limitée ?

Les biens immobiliers peuvent être détenus soit au nom d'une personne physique, soit par l'intermédiaire d'une société à responsabilité limitée. Ils peuvent également être détenus dans des fiducies, et les biens non résidentiels peuvent être détenus dans des régimes de retraite autogérés, lesquels ne sont pas abordés ici.

Jusqu'au 8 juillet 2015, sauf si vous envisagiez de conserver les biens immobiliers à long terme et n'aviez pas besoin d'utiliser les revenus, nous n'aurions pas recommandé de les détenir par le biais d'une société à responsabilité limitée. Suite aux modifications apportées au budget le 8 juillet 2015, cette option doit désormais être étudiée au cas par cas, car elle dépendra du montant des intérêts versés.

L'allègement fiscal dont bénéficient les contribuables imposés à un taux élevé pour les intérêts d'emprunt payés est limité à 20 % des intérêts déductibles de l'impôt dû. Il convient d'envisager la création d'une société à responsabilité limitée ou le transfert de propriété du bien au conjoint ou partenaire civil dont les revenus sont inférieurs.

Le taux d'imposition des sociétés est actuellement de 19 %. À compter du 1er avril 2023, ce taux augmentera : pour les bénéfices supérieurs à 50 000 £, il sera de 26,5 % pour les bénéfices compris entre 50 000 £ et 250 000 £ et de 25 % pour les bénéfices supérieurs à 250 000 £. Si vous contrôlez plusieurs sociétés, les tranches d'imposition seront réparties équitablement entre elles. Cela entraînera une augmentation de l'imposition sur les plus-values ​​importantes réalisées au sein d'une société.

Le taux d'imposition sur les dividendes a également augmenté de 1,25 % le 6 avril 2022, ce qui est reflété dans les calculs ci-dessous.

Il convient d'être prudent si vous êtes déjà propriétaire d'un bien immobilier et que vous envisagez de le transférer à une société à responsabilité limitée, car cela pourrait engendrer une obligation fiscale en matière de plus-values ​​et/ou une obligation fiscale en matière de droits de timbre.

Le tableau ci-dessous présente les conséquences fiscales de la détention de biens immobiliers par une société par rapport à leur détention à titre personnel. Il repose sur un revenu net avant intérêts de 25 000 £ et des intérêts versés de 15 000 £, soit un bénéfice de 10 000 £. Après 10 ans de détention, le gain réalisé est estimé à 150 000 £. Des conséquences fiscales peuvent survenir si les revenus locatifs ou les dividendes vous font franchir un seuil d'imposition.

La propriété appartient à une société à responsabilité limitée et elle n'effectue aucune distribution

Les points 2 et 5 indiquent respectivement le revenu net et le gain net après impôt sur les sociétés qui seraient accumulés au sein de votre société à responsabilité limitée, à condition que vous ne retiriez aucun revenu ni gain.

Propriété à votre nom et sans société à responsabilité limitée

Les lignes 1 et 4 indiquent respectivement le revenu après impôt et le gain que vous avez conservé si vous étiez propriétaire du bien vous-même et qu'il n'y avait pas de société à responsabilité limitée.

La société à responsabilité limitée est propriétaire du bien et distribue tous ses bénéfices

Le point 3 indique le revenu net que vous recevriez à titre personnel si votre société à responsabilité limitée était propriétaire du bien et vous distribuait les revenus sous forme de dividendes. Le point 6 indique le gain net que vous réaliseriez en conservant la société (puisqu'elle possède d'autres biens immobiliers) et le point 7 indique le montant que vous recevriez en cas de liquidation de la société et de distribution de ses actifs. Des dispositions anti-abus garantissent que les distributions de capital sont limitées lorsqu'une nouvelle société est créée après la liquidation d'une ancienne.

Ainsi, si vous avez besoin de ce revenu à titre personnel, le tableau montre que les contribuables imposés à un taux élevé ont nettement intérêt à posséder un bien immobilier par le biais d'une société à responsabilité limitée plutôt qu'à titre individuel. Certains contribuables fortement endettés pourraient payer plus d'impôts que le revenu net qu'ils perçoivent si le bien n'était pas détenu par une société à responsabilité limitée.

Comme indiqué précédemment, chaque cas étant différent et dépendant des intérêts d'emprunt payés, il est conseillé de se renseigner avant de créer une société à responsabilité limitée. L'effet du dividende de 2 000 £ à 0 % fausse également les chiffres ; il est donc indispensable d'examiner chaque cas individuellement.

Les entreprises ne peuvent prétendre à l'abattement pour indexation que jusqu'au 31 décembre 2017. Cela facilite grandement les comparaisons et, comme vous pouvez le constater, l'impôt dû lors de la cession d'un bien immobilier est désormais davantage lié à une structure d'entreprise.

Les exemples sont donnés pour les particuliers. Les couples peuvent avoir des taux d'imposition sur le revenu différents et ils bénéficient de deux exonérations d'impôt sur les plus-values ​​(12 300 £ chacun pour les années 2020/21 à 2025/26).

Autres facteurs à prendre en compte

Si vous avez besoin d'un prêt, il peut être plus difficile de l'obtenir dans une société à responsabilité limitée.

Les sociétés à responsabilité limitée sont tenues d'établir des comptes statutaires et de les déposer auprès du registre du commerce et des sociétés, ce qui peut entraîner une augmentation des coûts administratifs.

Les actions peuvent être transférées aux membres de la famille en utilisant les exonérations de plus-values, malgré les problèmes d'évaluation.

Les logements d'une valeur supérieure à 500 000 £ détenus par une société à responsabilité limitée sont soumis à la taxe annuelle sur les logements détenus par une société à responsabilité limitée (TAEG), dont le montant annuel s'élève à 3 700 £ et atteint 236 250 £ pour les biens d'une valeur supérieure à 20 millions de livres sterling. Si le logement est loué à titre commercial, un allègement fiscal peut être demandé, mais une déclaration reste obligatoire.

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