Déductions admissibles des revenus locatifs

C'est l'une des questions les plus fréquentes qu'on nous pose, et on comprend pourquoi. Beaucoup de propriétaires confondent, sans le savoir, une en capital dépense courante . Ils font notamment la distinction entre une réparation et une amélioration, et ne déduisent que les intérêts d'emprunt, sans inclure le remboursement du capital.

L'idée reçue est que, puisque vous avez dépensé de l'argent pour votre propriété, il s'ensuit automatiquement que vous pouvez déduire cette dépense de vos revenus locatifs.

Méfiez-vous…!

Certaines dépenses ne donnent jamais droit à une quelconque réduction d'impôt

Certaines dépenses ne sont déductibles du gain réalisé que lors de la vente du bien.

Certaines dépenses peuvent être déduites des revenus locatifs pour le calcul du revenu imposable.

Certaines dépenses ne peuvent pas être déduites mais sont soumises à des règles particulières.

Allons-y étape par étape.

Lorsque vous achetez un bien immobilier

Les coûts et frais liés à l'acquisition sont considérés comme faisant partie intégrante du prix d'achat et ne peuvent être déduits des revenus locatifs. Nous vous conseillons d'établir un état simplifié de tous les coûts, comme suit :

prix d'achat

Droit de timbre

Frais juridiques

Frais d'expertise immobilière

frais d'inspection indépendante

Frais de commissaire-priseur (pour ceux d'entre vous qui ont acheté aux enchères)

Le relevé final de votre notaire devrait contenir la majorité des frais

Ces frais peuvent être déduits du gain (ou ajoutés à la perte) lors de la vente du bien. Il est conseillé de conserver un relevé de tous les frais ainsi que les justificatifs afin de pouvoir bénéficier d'un allègement fiscal sur les plus-values ​​immobilières au moment de la vente.

Que se passe-t-il si l'accord échoue ?

En résumé, tous les coûts et dépenses liés à une transaction qui échoue ne sont jamais admissibles.

Ainsi, si vous envisagez d'acheter un bien immobilier et que vous dépensez de l'argent pour mandater des avocats et organiser des expertises, puis que vous décidez de ne pas donner suite ou, pire encore, que le vendeur se retire, il n'y a pas de déduction fiscale pour ces frais.

Quels sont donc les frais déductibles des revenus locatifs ?

La règle générale est que les dépenses doivent être effectuées intégralement et exclusivement pour l'activité de location. Voici une liste :

Frais de financement (limités pour la plupart des propriétés résidentielles)

Les intérêts et les frais de dossier de tout prêt contracté pour l'acquisition ou l'amélioration du bien locatif, ainsi que les frais bancaires liés à un compte bancaire distinct dédié à ce bien, constituent des frais financiers. S'il s'agit d'un prêt hypothécaire à remboursement progressif, seuls les intérêts sont comptabilisés comme frais financiers, et non le montant total des remboursements.

Pour les propriétés commerciales, les locations de vacances meublées (voir ci-dessus) et les propriétés résidentielles appartenant à des sociétés à responsabilité limitée, les frais de financement sont intégralement autorisés.

Pour les autres biens immobiliers résidentiels appartenant à des particuliers ou à des sociétés de personnes, à compter du 6 avril 2020, les frais financiers sont plafonnés et seuls 20 % de ces frais peuvent être déduits de l'impôt sur le revenu locatif net, après déduction de toutes les autres charges et pertes reportées, mais avant prise en compte des frais financiers. Avant le 6 avril 2020, cette restriction était mise en place progressivement sur trois ans.

La meilleure façon d'expliquer cela est par un exemple :
Joe est enseignant et âgé de 49 ans ; il est imposé à 40 %. Il a acheté un bien immobilier locatif à titre d'investissement. Comme il en est propriétaire depuis un certain temps, le solde de son prêt immobilier est relativement faible. Voici comment les frais financiers sont pris en compte :

Comme vous pouvez le constater, le taux d'imposition effectif est de 53,51 %, soit plus que le taux marginal de Joe (40 %). Lorsque les propriétaires sont fortement endettés, l'impôt à payer peut dépasser le revenu locatif net perçu.

Les contribuables au taux de base (20 %) devraient effectivement bénéficier d'un allègement complet à condition que le revenu locatif avant intérêts ne les fasse pas passer au taux d'imposition supérieur.

Les contribuables imposés à un taux supérieur peuvent envisager d'acquérir de nouveaux biens immobiliers par le biais d'une société à responsabilité limitée, car les frais de financement sont intégralement déductibles. Toutefois, les établissements de crédit ont tendance à appliquer un taux d'intérêt plus élevé aux prêts accordés aux sociétés à responsabilité limitée.

Réparations et entretien

Les travaux de réparation effectués sur le logement peuvent être déduits, à condition qu'il ne s'agisse pas d'améliorations majeures. Si vous occupiez le logement avant de le mettre en location, les travaux réalisés avant la mise en location sont considérés comme de l'entretien courant lié à votre usage privé et non à la location, et ne sont donc pas déductibles.
Les réparations du mobilier ne sont pas déductibles en cas de location meublée.
N'oubliez pas d'inclure le coût du certificat de conformité gaz, le cas échéant.

Frais juridiques, de gestion et de comptabilité

Vous ne pouvez prétendre à aucun remboursement de frais juridiques liés à l'acquisition du bien ni aux frais du bail initial si celui-ci est d'une durée supérieure à un an. En revanche, les frais juridiques relatifs au renouvellement d'un bail, à un bail de courte durée (moins d'un an), à l'expulsion d'un locataire, au recouvrement des loyers , aux frais de gestion et aux honoraires comptables sont remboursables.

Assurance

Il est important d'assurer le bien immobilier ; la prime d'assurance couvrant le bâtiment et/ou son contenu peut être remboursée. Les primes d'assurance-vie ne sont pas remboursables.

Loyer, taxes foncières et taxe d'habitation

Vous pourriez avoir à payer une redevance foncière si le bien est un appartement. Normalement, c'est le locataire qui paie la taxe foncière ou la taxe d'habitation, mais si vous en assumez les frais ou s'il y a eu des périodes de vacance locative pendant lesquelles vous les avez payés, vous pouvez en demander le remboursement.

Services

Si vous payez des charges ou d'autres services liés à la location (par exemple, l'électricité des parties communes), vous devez vous en faire rembourser. S'il s'agit d'une location meublée de vacances, vous devrez probablement payer l'électricité, le gaz, l'eau, la redevance audiovisuelle, le téléphone et d'autres services.

Salaires

Si vous avez besoin d'une personne pour un service régulier, comme le ménage, nous vous recommandons de lui proposer un tarif fixe et de ne pas fournir d'outils ni de matériel afin qu'elle puisse être considérée comme une personne exerçant une activité indépendante. En revanche, si vous employez une personne pour le ménage une heure par semaine et que vous lui fournissez tout le matériel, cette personne est probablement considérée comme un salarié. Sachez que si vous employez un salarié, vous devez vous assurer de respecter la réglementation du travail, notamment la directive sur le temps de travail, le salaire minimum national, les règles de santé et de sécurité au travail, ainsi que les cotisations sociales et l'impôt sur le revenu. Le salaire minimum vital national, à compter du 1er avril 2024, est de 11,44 £ de l'heure pour les adultes de 21 ans et plus.

Nous vous conseillons de demander à votre employé de remplir une « Liste de contrôle pour débutants », disponible sur le site web du gouvernement. Si votre salaire est inférieur à 123 £ par semaine, que vous n'avez pas d'autres employés et que votre employé coche la case A ou B, vous pouvez conserver la Liste de contrôle et aucune autre démarche n'est nécessaire. Si la case C est cochée, si aucune case n'est cochée ou si votre salaire est égal ou supérieur à 123 £ par semaine, vous devrez mettre en place un système de prélèvement à la source (PAYE). Dans ce cas, vous devrez déclarer le salaire de votre employé via le système RTI (Real Time Information), même s'il gagne moins de 123 £ par semaine.

frais de voyage

Vous vous déplacez sur place pour effectuer des travaux d'entretien ou régler des problèmes avec les locataires ? Si oui, vous devez déduire vos frais de déplacement. Ces frais doivent toutefois être raisonnables : si vous habitez à Londres et passez une semaine de vacances en Cornouailles, un court passage de dix minutes pour vérifier que la maison de vacances voisine est en bon état ne constitue pas un déplacement professionnel ! Si vous vous déplacez en voiture, vous pouvez désormais déduire les frais kilométriques autorisés, soit 0,45 £ par mile pour les 10 000 premiers miles parcourus à titre professionnel au cours d'une année fiscale, et 0,25 £ par mile supplémentaire.

Frais d'administration

Ces frais peuvent inclure les frais postaux, de papeterie, de téléphone et autres frais administratifs. Les règles de déduction des frais liés à l'utilisation du domicile comme bureau ont changé depuis le 6 avril 2013. Soit un calcul complexe doit être effectué pour justifier la déduction, soit les éléments suivants peuvent être déduits en fonction du nombre d'heures travaillées au bureau :

Il est peu probable que des frais pour l'utilisation de votre domicile comme bureau puissent être justifiés, sauf si vous gérez vous-même plusieurs propriétés.

Autres dépenses

Toutes les autres dépenses engagées exclusivement pour l'activité immobilière peuvent être déduites. Les frais de licence pour les logements collectifs (HMO) en sont un exemple.

Allocation pour revenus fonciers (alternative aux amortissements et aux déductions pour amortissement)

L'abattement fiscal de 1 000 £ pour revenus locatifs peut être déduit de vos revenus (à condition que ces revenus ne proviennent pas d'une personne liée) en lieu et place de vos dépenses. Il est avantageux de demander cet abattement uniquement si vos dépenses sont inférieures à 1 000 £ et au loyer effectivement perçu. Vous ne pouvez déduire aucune dépense si vous demandez l'abattement fiscal pour revenus locatifs. Cet abattement vise à éviter aux personnes percevant de faibles revenus locatifs d'avoir à déclarer et à payer des impôts sur ces revenus, et non à constituer une mesure d'optimisation fiscale générale.

dépenses en capital

Les frais d'acquisition ou d'amélioration d'un bien immobilier (par exemple, une extension) ne peuvent être déduits des revenus fonciers à titre de charges d'exploitation. La distinction entre dépenses d'investissement et dépenses d'exploitation n'est pas toujours nette. Si vous achetez un bien et le rénovez simplement avant de le mettre en location, ces travaux seront considérés comme des charges d'exploitation. En revanche, si vous avez acquis un bien à un prix nettement inférieur à la normale en raison de son mauvais état, puis réalisé d'importants travaux, ces dépenses seront probablement considérées comme des dépenses d'investissement.

Cependant, la plupart des dépenses en capital sont éligibles à un allègement fiscal sur les gains en capital lors de la vente du bien. Il est donc important de conserver les justificatifs et les reçus des dépenses engagées.

Déductions pour investissement (non disponibles pour les locations résidentielles, à l'exception des locations meublées de vacances)

Bien que les travaux de structure ne soient généralement pas éligibles à des déductions fiscales, des amortissements sont possibles pour l'acquisition d'installations, de matériel et de machines. Une allocation annuelle d'investissement est prévue pour les dépenses jusqu'à 1 000 000 £. La plupart des propriétaires bailleurs ne dépassant pas ce plafond annuel et ne demandant pas d'amortissement pour un véhicule, les véhicules et les dépenses éligibles excédant ce plafond ne sont pas abordés ici.

Voici quelques exemples de dépenses admissibles à l’allocation annuelle d’investissement (à l’exclusion des propriétés résidentielles) :

Cette liste n'est pas exhaustive et vous devriez obtenir des conseils supplémentaires auprès de nous, notamment si vos dépenses dépassent la limite annuelle.

Si vous vendez un actif pour lequel vous avez précédemment demandé des déductions pour amortissement, le produit de la vente est pris en compte et peut entraîner une imposition supplémentaire.

Aide au remplacement des articles ménagers

Lorsqu'un logement n'est pas une location meublée de vacances ou qu'aucune déduction pour location de chambre n'est demandée, les dépenses liées au remplacement du mobilier et de l'électroménager sont déductibles, déduction faite du produit de la vente du bien remplacé. Le coût des biens qui ne sont pas des remplacements n'est pas déductible.

usage privé

Si vous utilisez le bien à des fins privées, ce qui est fort probable s'il s'agit d'une location de vacances meublée ou si vous ne demandez pas l'exonération pour location de chambre dans votre propre logement, alors toute dépense déclarée doit être limitée à cet usage privé.

Si vous avez déjà occupé un logement, les dépenses liées à cette occupation ne sont pas déductibles. Ainsi, les travaux d'entretien effectués avant la première location restent à votre charge. En revanche, si vous avez payé une prime d'assurance annuelle le 1er avril et quitté le logement en vue de le louer le 1er octobre suivant, vous pouvez prétendre au remboursement de la moitié de la prime, même si elle a été versée pendant votre occupation.

Foire aux questions

Puis-je déduire des dépenses d'une année d'imposition précédente ?

Les comptes de location sont établis selon la méthode de la comptabilité de trésorerie, ce qui signifie que toutes les dépenses relatives au bien locatif payées au cours de l'exercice fiscal peuvent être incluses. Cependant, seules les dépenses engagées avant l'ouverture du bail peuvent être déduites. Si le bien n'a pas encore été loué et que le propriétaire doit effectuer des travaux de remise en état, ces coûts de réparation et d'entretien étant classés comme charges d'exploitation et non comme dépenses d'investissement, vous pouvez déduire les charges d'exploitation engagées pour remettre le bien en état d'être loué. Toutefois, dès que le propriétaire commence à percevoir des loyers, la comptabilité de trésorerie s'applique

Un propriétaire est-il tenu de fournir des reçus pour les réparations ?

La documentation officielle ne mentionne pas explicitement l'obligation pour un propriétaire bailleur de fournir des justificatifs pour les réparations effectuées au Royaume-Uni. Toutefois, il est généralement conseillé aux propriétaires de conserver les justificatifs de toutes les dépenses de réparation et d'entretien engagées. Ces documents peuvent servir de preuve des dépenses déclarées et peuvent être demandés par l'administration fiscale (HMRC) lors d'un contrôle fiscal. Une comptabilité rigoureuse permet de garantir le respect de la réglementation fiscale et d'assurer la transparence en cas de litige ou de demande de renseignements. Il est toujours recommandé de consulter un expert-comptable ou un conseiller fiscal pour obtenir des conseils spécifiques sur les obligations de conservation des justificatifs pour les propriétaires bailleurs.

Quelle part de ma facture de téléphone portable puis-je déduire de mes impôts ?

Il convient de noter que la déductibilité fiscale des factures de téléphone portable pour les propriétaires au Royaume-Uni dépend de l'utilisation du téléphone : exclusivement à des fins professionnelles ou à la fois professionnelles et personnelles.

Voici quelques points généraux à prendre en compte :

– Usage exclusivement professionnel : Si vous disposez d’un téléphone portable dédié exclusivement à votre activité de location immobilière, vous pouvez déduire l’intégralité du coût de la facture téléphonique à titre de frais professionnels.

Usage professionnel et personnel : Si vous utilisez votre téléphone mobile à la fois à des fins professionnelles et personnelles, vous ne pouvez déduire que la part de la facture correspondant à l’usage professionnel. Il est important de tenir des registres précis et de calculer la part d’usage professionnel à partir des journaux d’appels, des messages et autres données pertinentes.

– Dépenses raisonnables et nécessaires : Pour pouvoir prétendre à des dépenses, y compris les factures de téléphone portable, celles-ci doivent être jugées raisonnables et nécessaires à l’exploitation de votre entreprise de location immobilière.

L'aménagement d'un bureau à domicile est-il déductible d'impôt ?

L’aménagement d’un bureau à domicile peut être déductible d’impôt, mais cela dépend de certaines conditions que nous détaillerons ci-dessous :

– Pour bénéficier de déductions fiscales, le bureau à domicile doit être utilisé exclusivement à des fins professionnelles.

– Cet espace doit être une zone dédiée exclusivement au travail et non à un usage personnel.

– Vous pouvez déduire les dépenses liées à la construction ou à l’aménagement de votre bureau à domicile, telles que les matériaux de construction et les coûts de main-d’œuvre.

– Les dépenses courantes telles que le chauffage, l'électricité et l'entretien peuvent également être déduites, mais uniquement pour la partie du logement utilisée comme bureau.

– Il est important de conserver des registres et des reçus précis pour étayer vos affirmations.

Quelles sont les factures à la charge d'un locataire lorsqu'il loue une maison ?

Lorsqu'on loue une maison, les charges à la charge du locataire varient selon le contrat de location. Voici toutefois quelques exemples de charges courantes dont les locataires sont responsables :

– Loyer : Le principal paiement que vous effectuez au propriétaire pour occuper le logement.
– Charges : Cela comprend les factures d’électricité, de gaz et d’eau, généralement payées directement par le locataire.
– Taxe d’habitation : Il s’agit d’une taxe locale qui contribue au financement des services publics tels que la collecte des ordures ménagères et l’entretien des rues. Son paiement est généralement à la charge du locataire.
– Redevance TV : Si vous regardez la télévision en direct ou utilisez BBC iPlayer, vous devez être titulaire d’une redevance TV, dont le paiement est à la charge du locataire.
– Abonnements Internet et TV : Si vous optez pour des services Internet ou TV, vous devrez les souscrire et les payer séparément.
– Assurance habitation : Bien que non obligatoire, il est conseillé de souscrire une assurance habitation afin de protéger vos biens personnels en cas de vol, de dommages ou d’autres événements imprévus.

Enfin…

Ce domaine peut s'avérer complexe pour de nombreux propriétaires. Les erreurs détectées par l'administration fiscale (HMRC) peuvent coûter cher. Faire appel à un spécialiste en fiscalité immobilière pour vous accompagner et vous éviter des milliers de livres sterling d'amende. 01902 711370 ou par courriel à enquiries@uklandlordtax.co.uk Pour toute question,

UKLandlordTax.co.uk est le nom commercial de Thandi Nicholls Ltd Accountants, dont le siège social est situé à Creative Industries Centre, Glaisher Drive, Wolverhampton WV10 9TG.

Immatriculée en Angleterre. Numéro d'immatriculation : 7319439. Directrice : SS Thandi BA