Êtes-vous un investisseur ou un promoteur immobilier ?

La frontière entre les deux est parfois ténue, mais une erreur peut avoir d'importantes conséquences fiscales ! Comme le montrent des émissions telles que « Property Ladder », nombreux sont ceux qui souhaitent investir dans l'immobilier et sont convaincus de pouvoir réaliser un profit substantiel en rénovant un bien et en le revendant.

Quelles sont les implications fiscales ?

implications fiscales de l'investissement immobilier

Un investisseur immobilier est redevable de l'impôt sur les plus-values ​​immobilières sur la différence entre le prix d'achat initial, majoré des frais d'amélioration, et le produit de la vente. Les frais juridiques et autres frais d'acquisition et de vente sont également déductibles de la plus-value. En revanche, les intérêts d'emprunt ou d'hypothèque, les frais d'entretien et autres charges courantes ne sont pas déductibles de la plus-value, mais peuvent être imputés sur les loyers perçus pour le calcul de l'impôt sur le revenu. Les moins-values ​​ne peuvent être compensées que par d'autres plus-values ​​réalisées au cours de la même année fiscale ou des années suivantes. Un particulier peut acquérir un bien immobilier pour y habiter comme résidence principale ; dans ce cas, la plus-value réalisée est généralement exonérée d'impôt sur les plus-values ​​immobilières.

Conseil : Ne révélez pas à tout le monde que vous avez acheté votre maison dans le but de faire un profit rapide ; vous pourriez avoir une mauvaise surprise en matière d’impôts ! Si l’intention était de réaliser un bénéfice rapide, la plus-value est imposable. Toute plus-value est soumise à l’impôt sur les plus-values ​​après déduction de l’abattement annuel (12 300 £ de 2020/21 à 2025/26), à un taux effectif compris entre 18 % et 28 % pour les biens résidentiels et entre 10 % et 20 % pour les biens non résidentiels, selon le niveau de revenu du contribuable. Il est peu probable qu’un bien locatif puisse bénéficier de l’abattement de 10 % pour les entrepreneurs.

Implications fiscales pour les promoteurs immobiliers

Un promoteur immobilier est considéré comme exerçant une activité commerciale et est assujetti à l'impôt sur le revenu et aux cotisations sociales sur son bénéfice commercial. Ce bénéfice inclut la déduction de toutes les dépenses engagées exclusivement dans le cadre de cette activité. Ainsi, contrairement à un investisseur immobilier, les intérêts d'emprunt ou d'hypothèque sont généralement déductibles du bénéfice. Toutefois, toute personne assistant le promoteur est considérée comme son employé ; un système de retenue à la source (PAYE/NIC) doit donc être mis en place, impliquant des déclarations régulières et d'éventuelles retenues d'impôt. Les pertes éventuelles (à condition qu'il y ait eu intention de réaliser un profit) peuvent être imputées sur d'autres revenus. Si le projet immobilier s'étend sur plusieurs exercices fiscaux, les revenus peuvent être répartis sur ces exercices. Si le promoteur immobilier n'est pas une société à responsabilité limitée, le taux d'imposition sur le revenu après abattement personnel est de 20 %, 40 % ou 45 % selon le revenu total. En tant que travailleur indépendant, il/elle serait également redevable des cotisations de sécurité sociale de classe 2 (à un taux hebdomadaire) et de classe 4 (à un taux de 9 % ou 2 % selon son niveau de revenu). Comme indiqué précédemment, une plus-value peut être préférable à un bénéfice d'exploitation. Toutefois, le potentiel de récupération d'une perte d'exploitation est bien supérieur à celui d'une moins-value.

Alors, qui suis-je ?

Vos intentions jouent un rôle important. Si vous achetez un bien immobilier neuf pour le louer à long terme, vous serez un investisseur immobilier. Mais qu'en est-il si j'effectue des travaux sur le bien ? Cela dépendra également de plusieurs facteurs, notamment de l'ampleur des rénovations et de la durée de détention et de location du bien. Prenons quelques exemples :

Exemple 1 :  Simon achète un appartement de deux chambres. Son intention est de le conserver comme investissement à long terme. Il rénove l'appartement en vue de le louer. Cependant, suite à un changement de situation personnelle, il le vend deux ans après les travaux, réalisant un bénéfice de 20 000 £. L'intention de Simon était de conserver l'appartement comme investissement. Bien qu'il l'ait vendu après une période relativement courte, sa motivation initiale est restée la même. Le bénéfice réalisé sur l'appartement constitue une plus-value imposable et Simon est redevable de l'impôt sur les plus-values ​​immobilières.

Exemple 2 :  Bob achète un bien immobilier délabré dans le but de le rénover au plus vite et de le revendre avec profit. Il prévoit de réinvestir le produit de la vente dans d'autres biens à rénover et à revendre. Contrairement à Simon, la principale motivation de Bob est de réaliser un profit grâce à la rénovation et à la revente du bien. L'analyse de ses intentions suggère que Bob exerce une activité commerciale, achetant et revendant le bien dans le but de réaliser un profit. Par conséquent, tout profit réalisé par Bob lors de la vente serait soumis à l'impôt sur le revenu et aux cotisations sociales, et non à l'impôt sur les plus-values. Dans un contexte où les taux d'imposition sur les plus-values ​​sont considérablement inférieurs au taux maximal de l'impôt sur le revenu, l'attrait de la réalisation d'une plus-value est évident. Il est essentiel de bien distinguer l'investissement immobilier de l'activité de promoteur immobilier. Un contrôle fiscal est à éviter absolument.

Comment puis-je en être sûr ?

Vous ne pouvez pas choisir l'impôt que vous payez. La question de savoir si vous exercez une activité commerciale est une question de fait, et les critères habituels s'appliquent. Le point de départ pour déterminer s'il s'agit d'une activité commerciale ou d'un investissement est l'intention du propriétaire. Bien que l'intention initiale du propriétaire soit importante, l'administration fiscale (HMRC) examine divers facteurs pour déterminer si une personne exerce une activité commerciale, notamment la durée de détention du bien ; s'il s'agit d'une transaction unique ou d'une série de transactions ; si le bien a été mis en location ; si le bien a été acquis pour un usage personnel ; et s'il existe une activité commerciale existante – par exemple, si vous êtes un entrepreneur du bâtiment qui achète un bien pour le rénover et le revendre. L'ensemble de ces éléments permet de dresser un tableau et de déterminer s'il s'agit d'une activité commerciale ou d'un investissement. En cas de doute, il est conseillé de consulter un professionnel. On connaît le cas d'un entrepreneur du bâtiment qui achète un bien, l'emménage, le rénove, le vend et passe au bien suivant, répétant le processus plusieurs fois, et qui a été considéré comme exerçant une activité commerciale. Il pensait être un investisseur immobilier et, comme il s'agissait de résidences principales, il serait exonéré d'impôt !

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