Restriction de l'allégement fiscal sur les intérêts hypothécaires – article 24

Arrière-plan

Dans son budget du 8 juillet 2015, le chancelier de l'Échiquier de l'époque, George Osbourne, a annoncé une mesure visant à limiter à 20 % la déduction fiscale applicable aux frais financiers (y compris les intérêts d'emprunt et les frais bancaires) pour les particuliers. Intégrée à l'article 24 de la loi de finances (n° 2) de 2015, cette mesure a eu un impact majeur sur les propriétaires et les nouveaux investisseurs.

Par conséquent, l'une des questions les plus fréquentes qui nous est posée est : puis-je encore déduire les intérêts de mon prêt hypothécaire ? La réponse est :

• Si vous êtes un contribuable imposé au taux de base, vous bénéficiez toujours d'une réduction d'impôt complète, à condition que votre revenu total avant déduction des frais financiers ne vous fasse pas passer au taux d'imposition supérieur.
• Si vous êtes un contribuable à taux d'imposition élevé ou maximal, vous bénéficiez toujours d'un allègement fiscal, mais celui-ci est limité à 20 % des intérêts et est accordé sous forme de crédit d'impôt.

Alors, comment fonctionne cette mesure ?

Exemple:

Revenus locatifs de 15 000 £

5 000 £ de frais d'intérêts hypothécaires

2 000 £ autres frais

= 8 000 £ de bénéfice

Le bénéfice imposable s'élève à 13 000 £ (15 000 £ de revenus locatifs moins 2 000 £ de charges diverses). Ce bénéfice est ensuite imposé à votre taux marginal d'imposition. Les frais financiers de 5 000 £ sont ensuite déduits de l'impôt dû au taux de 20 % (5 000 £ à 20 % = 1 000 £)

L'impôt à payer dans chaque cas est donc…

Contribuable au taux de base :

Impôt de 20 % sur un bénéfice de 13 000 £ = 2 600 £

Déduction de 1 000 £ au titre des frais financiers 

= 1 600 £ d’impôt à payer (soit 20 % du bénéfice net de 8 000 £, ce qui correspond à ce qui se serait passé si les frais financiers avaient été intégralement déduits)

Contribuable à taux d'imposition plus élevé :

Impôt de 40 % sur un bénéfice de 13 000 £ = 5 200 £

Déduction de 1 000 £ au titre des frais financiers

= 4 200 £ d’impôt à payer (soit 52,5 % du bénéfice net de 8 000 £, donc 12,5 % de plus que si les frais financiers avaient été intégralement déduits)

Contribuable à taux majoré :

Impôt de 45 % sur un bénéfice de 13 000 £ = 5 850 £

Déduction de 1 000 £ au titre des frais financiers

= 4 850 £ d’impôt à payer (soit 60,625 % du bénéfice net de 8 000 £, donc 15,625 % de plus que si les frais financiers avaient été intégralement déduits)

Vous remarquerez que le contribuable au taux de base n'est pas concerné par l'article 24. Le contribuable au taux supérieur, en revanche, finit par payer 1 000 £ de plus et le contribuable au taux maximal 1 250 £ de plus que si les intérêts avaient été intégralement accordés.

Cependant, cela ne signifie pas que le contribuable imposé au taux de base soit nécessairement épargné. Étant donné que la déduction est appliquée après le calcul du bénéfice imposable, le « bénéfice » de chacun a en réalité augmenté, passant de 8 000 £ à 13 000 £. Ainsi, les personnes dont les revenus (provenant de la propriété, d'un emploi ou d'autres sources) sont actuellement inférieurs au seuil du taux supérieur pourraient se retrouver imposées dans cette tranche d'imposition en raison de l'augmentation de leurs « bénéfices » immobiliers.

Que pouvez-vous y faire ? 

Il convient toujours de commencer par évaluer l'impact du changement sur votre situation fiscale. Dans de nombreux cas, cet impact est en réalité minime et ne justifie aucune démarche supplémentaire, notamment si l'on tient compte de facteurs tels que les coûts ponctuels d'une restructuration.

Dans la continuité de cela, vous pourriez consulter les éléments suivants :

1. Ne faites rien. Si les changements n'entraînent qu'une légère augmentation des coûts, il y a de fortes chances que cela ne vaille pas la peine d'intervenir.

2. Vendez tout ou partie de vos biens immobiliers et réinvestissez le produit de la vente dans une société immobilière à responsabilité limitée. Vous devrez alors prendre en compte l'impôt sur les plus-values ​​éventuelles.

3. Si vous êtes mariés ou liés par un partenariat civil et que l'un de vous est un contribuable à taux réduit, envisagez un transfert de la propriété effective au nom du partenaire à taux réduit.

4. Envisagez un transfert de propriété à une société à responsabilité limitée (SARL) ou à une société en nom collectif à responsabilité limitée (SNC-RL). Ce sujet a fait l'objet de nombreux écrits. Il est important de garder à l'esprit les points suivants :

Frais financiers

Quels sont les coûts de refinancement liés au transfert de propriété à une société à responsabilité limitée ?.

Outre les coûts de refinancement tels que les frais de dossier et les taux d'intérêt plus élevés, ce sujet suscite de nombreuses discussions. Celles-ci portent principalement sur le recours à une déclaration de fiducie pour transférer la propriété effective à la société à responsabilité limitée.

Nous vous conseillons vivement, si vous envisagez cette option, de vous adresser d'abord à votre prêteur/organisme de crédit immobilier sur place et d'obtenir son accord quant à l'acceptation d'un tel transfert, et non de vous fier uniquement à la parole d'un soi-disant expert/conseiller fiscal.

Si vous avez signé des conditions générales avec un prêteur, toute modification doit être effectuée avec son accord. Ne vous laissez pas convaincre par quiconque vous dit qu'il n'est pas nécessaire de consulter le prêteur.

Si c'est bien ce qu'on vous a dit, notre conseil est de demander à votre conseiller d'obtenir une autorisation. Après tout, si leur proposition ne pose aucun problème, le prêteur ne devrait pas s'y opposer ! Votre nom figure sur l'offre de prêt, vous devez donc être certain de respecter les conditions, n'est-ce pas ?

impôt sur les gains en capital

Tout transfert de votre personne physique à une société à responsabilité limitée devra être examiné sous l'angle de l'impôt sur les plus-values. Un tel transfert, même si vous détenez l'intégralité du capital, est considéré comme une vente à la valeur marchande.

Droits de timbre et taxe foncière

Un transfert de vos fonds à une société à responsabilité limitée sera soumis aux droits de mutation immobilière (SDLT) payables par la société à responsabilité limitée.

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