Devrais-je posséder des biens immobiliers par le biais d'une société à responsabilité limitée ?
C'est l'une des questions les plus fréquemment posées.
La réponse est : il n'existe pas de solution universelle.
Cela dépend de nombreux autres facteurs qui vous sont propres et qui tiennent à vos objectifs. Ces objectifs pourraient évoluer en fonction des changements de votre situation personnelle : naissance d’enfants, divorce, maladie, modifications fiscales ou difficultés financières.
Cependant, examinons la différence entre posséder un bien immobilier via une société à responsabilité limitée et en posséder un à titre personnel. Cela vous permettra de mieux comprendre les avantages et les inconvénients de chaque option.
Posséder un bien immobilier à votre nom personnel
Voici quelques-uns des avantages :
- Des prêts hypothécaires avantageux avec un ratio prêt/valeur inférieur à celui des prêts hypothécaires pour les sociétés à responsabilité limitée.
- Vous pouvez puiser dans ces revenus lorsque vous en avez besoin.
- Les taux d'imposition sur les gains en capital sont de 18 % ou 28 %, et si vous avez habité le bien à un moment donné, une exonération pour résidence principale peut être applicable.
- Le nombre de prêteurs hypothécaires était et reste très important et le marché est très concurrentiel.
- Il est relativement simple de déclarer ses revenus et dépenses annuels à l'administration fiscale britannique (HMRC).
Quels sont donc les inconvénients ?
- Le principal inconvénient est que, pour les contribuables imposés à un taux supérieur, la déduction des intérêts hypothécaires est limitée au taux de base de l'impôt sur le revenu, ce qui entraîne une augmentation de l'impôt à payer. Dans certains cas d'endettement important, l'impôt peut même dépasser le bénéfice net.
- La planification successorale est plus complexe. Dans une société à responsabilité limitée, il est possible d'utiliser des actions à capital variable. Cependant, de nombreux propriétaires optent pour une stratégie mixte : ils vendent une partie de leurs biens immobiliers à la retraite, en conservent quelques-uns et lèguent une somme à leurs enfants dans les sept ans précédant leur décès.
Posséder un bien immobilier par le biais d'une société à responsabilité limitée ?
Comparativement à la détention d'un bien immobilier en son nom propre, les inconvénients de la détention d'un bien immobilier par le biais d'une société à responsabilité limitée étaient les suivants :
- Les organismes de crédit immobilier étaient rares et, lorsqu'on en trouvait un, les taux d'intérêt étaient beaucoup plus élevés. La situation évolue et de plus en plus d'organismes font leur entrée sur le marché, conscients que la réforme de la fiscalité des intérêts d'emprunt immobilier bouleverse le paysage.
- Si vous vendiez un bien immobilier et souhaitiez retirer l'intégralité du produit de la vente, vous seriez imposé au taux supérieur si vous aviez perçu d'autres revenus au cours de la même année fiscale, vous privant ainsi de vos tranches d'imposition inférieures. Comparé au taux maximal d'imposition sur les plus-values de 28 % applicable si le bien était détenu à votre nom, cela représente un désavantage considérable et le demeure.
- Les coûts de mise en conformité liés à l'établissement et à la soumission des comptes statutaires sont beaucoup plus élevés.
Des avantages qui restent valables aujourd'hui :
- L'impôt sur les sociétés est de 19 % (à compter du 1er avril 2023, les premiers 50 000 £ seront imposés à 19 %, les 200 000 £ suivants à 26,5 % et le solde à 25 %, à condition de ne contrôler qu'une seule société). À titre de comparaison, les taux d'imposition sur le revenu des personnes physiques commencent à 20 %, puis passent par 40 % et culminent à 45 %. En ne redistribuant pas les bénéfices, une société à responsabilité limitée offre une plus grande flexibilité. Après paiement de l'impôt sur les sociétés, les bénéfices non distribués peuvent servir à rembourser des emprunts ou à constituer un apport pour l'acquisition de nouveaux biens immobiliers.
- Une société à responsabilité limitée offre davantage de possibilités en matière de planification successorale. Consultez notre article sur les sociétés d'investissement familiales.
- Les intérêts hypothécaires bénéficient d'une exonération fiscale totale. C'est aujourd'hui l'une des principales raisons pour lesquelles les contribuables imposés aux taux les plus élevés optent pour le statut de société à responsabilité limitée.
Pour répondre à la question, devrais-je posséder des biens immobiliers par le biais d'une société à responsabilité limitée ?
N'hésitez pas à nous contacter, nous vous aiderons à prendre en compte tous les facteurs pertinents et à faire le bon choix pour vous, aujourd'hui et pour vos projets futurs.
