Comprendre le fonctionnement de la propriété immobilière est essentiel, que vous achetiez votre première maison, investissiez dans un bien locatif ou planifiiez votre succession. Le type de propriété que vous choisissez a des répercussions sur tout, du calcul des impôts aux dispositions relatives à la succession.
En Angleterre et au Pays de Galles, vous rencontrerez trois principaux types de propriété immobilière :
- Propriété exclusive
- Propriété conjointe (copropriétaires)
- Propriété commune (copropriétaires indivis)
Analysons ensemble ce que chaque terme signifie et comment il influence vos droits légaux et votre situation fiscale.
Propriété exclusive
Ce que cela signifie
La propriété exclusive signifie que le bien appartient entièrement à une seule personne ; son nom est le seul à figurer sur le titre de propriété. Cette personne a le contrôle total du bien et est seule responsable de tous les frais et taxes y afférents.
Conséquences fiscales
- Tous les revenus locatifs et les plus-values sont imposés au nom de cette personne.
- Il est impossible de partager les revenus avec un conjoint ou un partenaire civil afin de réduire l'impôt à payer.
- Lors de la cession, toute obligation relative à l'impôt sur les gains en capital (CGT) incombe exclusivement au propriétaire.
Héritage
Au décès du propriétaire unique, le bien devient une partie de sa succession et est distribué conformément à ses dernières volontés ou aux règles de la succession ab intestat en l'absence de testament.
Idéal pour
- Des acheteurs célibataires acquérant une maison pour leur usage personnel.
- Les propriétaires qui possèdent des biens immobiliers à titre individuel.
Propriété conjointe (copropriétaires)
Ce que cela signifie
En cas de propriété conjointe, deux personnes ou plus sont copropriétaires de l'ensemble du bien. Chaque personne possède un droit égal sur le bien dans son ensemble, plutôt que de posséder une part distincte.
Caractéristiques principales
- En cas de décès d'un propriétaire, sa part est automatiquement transférée au(x) propriétaire(s) survivant(s).
- Vous ne pouvez pas léguer votre part de la propriété à quelqu'un d'autre dans votre testament.
- La propriété et les avantages sont toujours égaux, même si l'une des parties a contribué financièrement davantage.
Conséquences fiscales
- Les revenus locatifs et les plus-values sont automatiquement partagés à parts égales (50/50) entre les propriétaires.
- Vous ne pouvez pas opter pour une répartition des revenus différente, même si l'un des deux a payé davantage
- Les deux propriétaires sont responsables à parts égales de déclarer et de payer les impôts dus.
Idéal pour
- Les couples mariés ou partenaires civils qui souhaitent bénéficier de droits successoraux automatiques.
- Des acheteurs en copropriété qui privilégient la simplicité et la propriété égale.
Propriété commune (copropriétaires indivis)
Ce que cela signifie
La propriété en indivision permet à deux personnes ou plus de posséder des parts spécifiques d'un bien immobilier — par exemple, 60/40 ou 75/25. Chaque part peut être librement transférée, vendue ou transmise par testament.
Que se passe-t-il après la mort ?
Au décès d'un copropriétaire, sa part ne revient pas automatiquement aux copropriétaires survivants. Elle fait partie de leur succession et est distribuée conformément à leurs dernières volontés ou aux règles de la dévolution successorale.
Conséquences fiscales
- Pour les propriétaires célibataires, les revenus et les gains en capital sont répartis en fonction des proportions de participation.
- Pour les couples mariés ou les partenaires civils, les revenus sont traités à 50/50 par défaut, sauf s'ils déposent une déclaration de formulaire 17 auprès du HMRC confirmant leurs parts de propriété réelles.
- Les plus-values sont toujours réparties en fonction du bénéficiaire effectif.
Pourquoi c'est important
Ce système offre une plus grande flexibilité en matière de planification fiscale. Par exemple, les couples peuvent attribuer une part plus importante de la propriété au partenaire dont le taux d'imposition est inférieur, optimisant ainsi l'efficacité fiscale.
Idéal pour
- Des couples ou des associés qui achètent un bien immobilier ensemble.
- Investisseurs souhaitant définir des pourcentages de participation à des fins de planification fiscale ou successorale.
Quel type de propriété est le plus avantageux fiscalement ?
Il n'y a pas de solution unique qui convienne à tous — cela dépend de votre situation.
| Scénario | Option probablement la plus efficace |
| Investisseur unique | Propriété exclusive |
| Couple marié avec des revenus égaux | copropriétaires |
| Couple marié avec des niveaux de revenus différents | Copropriétaires indivis (avec déclaration sur formulaire 17) |
| Deux amis qui investissent ensemble | Copropriétaires indivis |
| Planification successorale avec objectifs de succession | Copropriétaires indivis |
Pour les propriétaires, la copropriété en indivision offre souvent la plus grande flexibilité, permettant de répartir les revenus et les gains en capital en fonction du taux d'imposition de chaque propriétaire.
Comment changer le type de propriété
Si votre structure de propriété actuelle ne correspond plus à vos besoins, vous pouvez peut-être la modifier.
De la copropriété indivise à la propriété conjointe
- Ce processus est connu sous le nom de « séparation de la propriété conjointe »
- Cela nécessite le dépôt d'un formulaire SEV auprès du registre foncier britannique (HM Land Registry).
- Vous pouvez effectuer la modification sans le consentement de l'autre propriétaire, mais il est préférable de le faire en consultant un avocat.
De la copropriété indivise à la copropriété conjointe
- Tous les copropriétaires doivent accepter de fusionner leurs parts en une seule propriété conjointe.
- Un acte de transfert TR1 est généralement requis.
- Tout organisme de prêt hypothécaire doit approuver la modification.
Un changement de propriétaire peut avoir des conséquences sur les obligations fiscales et les droits successoraux ; il est donc recommandé de consulter un professionnel avant d'entreprendre toute démarche.
Qu’en est-il de l’Écosse et de l’Irlande du Nord ?
Le droit de la propriété diffère en dehors de l'Angleterre et du Pays de Galles.
- En Écosse, on n'utilise pas les termes « copropriétaires indivis » ou « propriétaires en indivision ». Les copropriétaires détiennent généralement des parts indivises, similaires à celles des propriétaires en indivision.
- L’Irlande du Nord suit un cadre similaire à celui de l’Angleterre et du Pays de Galles, mais il est toujours conseillé de consulter les directives juridiques locales avant tout achat.
Tableau comparatif rapide
| Type de propriété | À qui appartient-il ? | Répartition des revenus | Règles successorales | Flexibilité fiscale | Utilisation typique |
| Propriété exclusive | Une personne | 100% | Conformément au testament/à l'ab intestat | Aucun | acheteurs individuels |
| Copropriétaires | Partage égal de la totalité de la propriété | 50/50 (ou égal) | Passe automatiquement au survivant | Aucun | conjoints/partenaires civils |
| Copropriétaires indivis | Actions définies | Selon la répartition de la propriété | L'action se fait par testament | Haut | Investisseurs ou couples ayant des besoins en matière de planification fiscale |
Réflexions finales
Le mode de propriété d'un bien immobilier peut avoir des conséquences majeures en matière de planification fiscale, de succession et de contrôle. Si la propriété conjointe est simple et courante chez les couples, la propriété indivise offre souvent une plus grande flexibilité à ceux qui souhaitent optimiser leur fiscalité ou transmettre leurs biens à leurs héritiers selon des modalités spécifiques.
Avant d'acheter un bien immobilier — ou de modifier la façon dont vous le détenez —, il est conseillé de consulter un spécialiste en fiscalité immobilière ou un avocat afin de s'assurer que votre structure soutient vos objectifs à long terme.
