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Lorsque vous mettez votre bien en location au Royaume-Uni, vous êtes généralement imposé sur le bénéfice locatif, et non sur le loyer perçu. Le montant dû dépend de votre revenu global, de votre tranche d'imposition et des dépenses/allégements fiscaux que vous pouvez déduire de vos revenus locatifs sur votre déclaration de revenus. Pour une gestion fiscale optimale, il est essentiel de comprendre le fonctionnement de l'imposition des revenus locatifs. Cette page présente les règles de base de manière simple.
Oui, mais le mot clé est « bénéfice ». L’administration fiscale britannique (HMRC) ne vous impose pas sur le loyer brut versé par vos locataires. Elle vous impose sur le bénéfice restant après déduction de vos charges déductibles. Si vos revenus locatifs s’élèvent à 20 000 £ et vos charges déductibles à 5 000 £, vous serez imposé sur 15 000 £, et non sur 20 000 £.
Ce revenu locatif s'ajoute à tous vos autres revenus de l'année fiscale, tels que votre salaire, votre pension, vos dividendes, etc. Le total ainsi obtenu détermine le montant de votre impôt sur le revenu. Autrement dit, le taux d'imposition de votre revenu locatif dépend de votre situation financière globale. Si vos autres revenus atteignent déjà le seuil d'imposition de base, votre revenu locatif sera imposé à 40 % ou plus.
Si un couple marié ou pacsé est copropriétaire d'un bien immobilier, l'administration fiscale (HMRC) présume que les revenus locatifs sont partagés à parts égales (50/50), même si la répartition réelle est différente. Si la propriété effective est en réalité distincte et que le couple souhaite être imposé en conséquence, il devra déposer une déclaration (formulaire 17) auprès de l'HMRC, accompagnée des justificatifs de la répartition effective de la propriété. Il ne s'agit pas d'un simple transfert de revenus vers le conjoint le moins aisé sans modification de la propriété des revenus.
Vos revenus locatifs comprennent toutes les sommes perçues au titre de la location du bien. L'élément le plus évident est le loyer lui-même, c'est-à-dire les paiements réguliers effectués par vos locataires conformément au contrat de location. Mais les revenus locatifs comprennent également toutes les sommes supplémentaires perçues en lien avec la location, telles que les frais pour les services que vous fournissez en plus du logement, et les dépôts de garantie que vous conservez à la fin du bail si le locataire a causé des dommages ou n'a pas payé son loyer.
Les dépôts de garantie que vous détenez et que vous comptez restituer intégralement ne constituent pas un revenu et ne doivent pas être inclus dans vos charges. De même, si un locataire règle directement certaines factures (taxe d'habitation, charges locatives, etc.), ces montants ne vous sont pas facturés et ne font pas partie de vos revenus ni de vos charges locatives.
Le calcul est très simple. Vos revenus locatifs totaux, moins vos charges locatives déductibles, correspondent à votre bénéfice locatif imposable. Ce bénéfice est ensuite ajouté à vos autres revenus pour calculer votre revenu imposable total.
Exemple résolu
| revenus locatifs | £18,000 |
| Dépenses admissibles | £4,500 |
| bénéfice locatif imposable | £13,500 |
Ces 13 500 £ s'ajoutent à tous les autres revenus perçus par le propriétaire au cours de la même année fiscale. Le taux d'imposition dépend du revenu total du propriétaire.
Il est également utile de connaître l'abattement fiscal sur les revenus locatifs si vous louez votre bien à un tiers. Si votre revenu locatif brut total est inférieur ou égal à 1 000 £ au cours d'une année fiscale, il est totalement exonéré d'impôt sur le revenu. Si votre revenu dépasse 1 000 £, vous pouvez choisir d'utiliser l'abattement de 1 000 £ au lieu de déduire vos dépenses réelles. Cependant, pour la plupart des propriétaires ayant des charges d'exploitation importantes, la déduction des dépenses réelles sera plus avantageuse.
Les dépenses déductibles sont les coûts que vous pouvez déduire de vos revenus locatifs avant de calculer votre bénéfice imposable. La règle générale est que ces dépenses doivent être engagées exclusivement pour les besoins de votre activité de location immobilière. Les principales catégories de dépenses déductibles sont les suivantes :
Les réparations et l'entretien couvrent les frais de maintien du bien en état, la réparation d'une chaudière, la réfection d'une toiture et les travaux de décoration entre deux locations. Ces travaux doivent restaurer le bien plutôt que l'améliorer ; nous reviendrons sur cette distinction plus loin.
Les frais d'agence immobilière sont entièrement déductibles, qu'il s'agisse de frais de gestion calculés en pourcentage ou de frais uniques pour la recherche de locataires.
Les frais comptables sont déductibles lorsqu'ils concernent la préparation de vos comptes de location ou le remplissage des pages relatives à votre propriété dans votre déclaration de revenus.
Les assurances des propriétaires, y compris l'assurance du bâtiment, l'assurance du contenu, l'assurance de garantie de loyer et l'assurance des frais juridiques, sont des dépenses admissibles lorsque la police concerne le bien locatif.
Les charges de service et le loyer foncier sont déductibles lorsque vous, en tant que propriétaire, êtes tenu de les payer, généralement pour les biens en location.
La taxe d'habitation et les charges locatives sont déductibles pour les périodes où vous, en tant que propriétaire, en êtes redevable, le plus souvent pendant les périodes de vacance locative ou lorsque le contrat de location vous rend responsable de certaines factures.
Le remplacement des meubles et équipements ménagers, tels que canapés, lits, appareils électroménagers, rideaux et autres meubles similaires, ouvre droit à une exonération si vous remplacez un meuble existant par un meuble de qualité globalement équivalente. Cette exonération s'applique aux logements meublés et partiellement meublés, mais ne couvre pas les frais initiaux d'ameublement d'un logement neuf.
Les intérêts hypothécaires représentent l'un des postes de dépenses les plus importants pour la plupart des propriétaires, mais leur traitement fiscal diffère sensiblement de celui des autres charges mentionnées. En vertu de l'article 24, pleinement applicable depuis avril 2020, les propriétaires individuels ne peuvent déduire les intérêts hypothécaires de leurs revenus locatifs lors du calcul de leur bénéfice imposable. Ils bénéficient en revanche d'une réduction d'impôt au taux de base équivalente à 20 % de leurs frais financiers admissibles, appliquée après le calcul de l'impôt sur leur bénéfice locatif, et non avant.
Cette distinction est capitale. Une déduction réduit le revenu imposable ; une réduction d’impôt diminue simplement le montant final de l’impôt à payer d’un pourcentage fixe. Pour les contribuables imposés aux taux supérieurs et additionnels, cela signifie que l’allègement effectif sur les intérêts hypothécaires est de 20 % au lieu de 40 % ou 45 %, ce qui représente une augmentation réelle et permanente de l’impôt par rapport aux règles applicables avant 2017.
La part de remboursement du capital d'un versement hypothécaire n'est déductible sous aucune forme ; il s'agit simplement d'une réduction du solde restant dû et elle n'a aucune incidence fiscale.
Cette restriction ne s'applique pas si le bien est détenu par une société à responsabilité limitée. Une société peut toujours déduire les intérêts d'emprunt hypothécaire à titre de frais d'exploitation, et ne paie l'impôt sur les sociétés que sur son bénéfice net. C'est l'une des principales raisons pour lesquelles la constitution en société est devenue une stratégie de plus en plus courante pour les investisseurs immobiliers, même si la décision de constituer une société implique une analyse approfondie des coûts ponctuels, notamment l'impôt sur les plus-values et les droits d'enregistrement lors de la mutation, au regard des économies d'impôt à long terme.
Plusieurs frais importants liés à la propriété ne sont pas déductibles des revenus locatifs, et il est essentiel d'en comprendre les raisons. Les coûts d'acquisition d'un bien immobilier — prix d'achat, droits d'enregistrement, frais de notaire, frais d'expertise et frais d'acquisition aux enchères — constituent autant de coûts d'acquisition d'un actif immobilisé. Ils peuvent être pris en compte pour le calcul de la plus-value lors de la revente, mais ne peuvent être déduits des revenus locatifs courants.
Les coûts des travaux d'amélioration qui augmentent la valeur du bien au-delà de sa valeur initiale ne sont pas déductibles des charges d'exploitation. Une extension, la rénovation de la cuisine (avec des prestations nettement supérieures à celles initialement prévues) et la création d'une pièce supplémentaire constituent des dépenses d'investissement. Le travail personnel du propriétaire n'est pas déductible ; et l'abattement pour remplacement d'équipements domestiques ne peut être demandé pour le coût initial de l'ameublement d'un logement neuf.
Le tableau ci-dessous résume la principale distinction entre les coûts admissibles et les coûts non admissibles.
| Déductible des revenus locatifs | Non déductible des revenus locatifs |
|---|---|
| Réparations et entretien | Prix d'achat du bien |
| Frais d'agence immobilière | Droits de timbre et taxe foncière |
| Frais de comptabilité (liés à la location) | Frais juridiques liés au transfert de propriété |
| Assurance habitation et contenu | Coûts d'expertise du bâtiment (achat) |
| charges de service et loyer foncier | coûts d'acquisition aux enchères |
| Taxe d'habitation et charges (lorsque le propriétaire les paie) | Améliorations du capital |
| Remplacement d'articles domestiques | coûts d'ameublement initiaux |
| Intérêts hypothécaires (à titre de réduction d'impôt de 20 %) | remboursements de capital |
Le taux d'imposition de vos revenus locatifs dépend de votre revenu total annuel, et non du seul montant des revenus locatifs. Ces derniers s'ajoutent à vos autres revenus (salaire, pension, dividendes), et le total est imposé après déduction de votre abattement personnel. Les revenus situés dans la tranche d'imposition de base sont imposés à 20 %, ceux de la tranche supérieure à 40 %, et ceux dépassant le seuil d'imposition additionnel à 45 %.
Comme les revenus locatifs s'ajoutent aux autres revenus, ils sont souvent imposés dans la tranche supérieure, même pour les propriétaires qui ne se considèrent pas comme ayant des revenus élevés, surtout si leur salaire à temps plein les soumet déjà à l'impôt sur le revenu de base. L'interaction entre les revenus locatifs, le revenu total et la limitation des frais financiers fait que le taux d'imposition effectif sur les revenus locatifs peut être nettement plus élevé qu'il n'y paraît. Il est donc préférable d'analyser la situation dans son ensemble plutôt que de se concentrer uniquement sur les revenus locatifs.
Dans la plupart des cas, non. Les revenus locatifs d'un logement standard sont considérés comme des revenus fonciers et non comme des revenus d'activité commerciale, et ne sont donc pas soumis aux cotisations sociales. Une exception existe cependant : lorsque l'activité de location s'accompagne d'un niveau de services tel qu'elle entre dans le cadre d'une activité commerciale (par exemple, certains types de logements meublés avec services), les revenus peuvent alors être considérés comme des bénéfices commerciaux et les cotisations sociales peuvent s'appliquer. Pour la grande majorité des investisseurs immobiliers bailleurs, les cotisations sociales ne constituent pas un sujet de préoccupation.
Les propriétaires déclarent généralement leurs revenus locatifs via leur déclaration de revenus. Si vos revenus locatifs bruts dépassent 1 000 £ ou si votre bénéfice locatif net est imposable, vous devez remplir une déclaration de revenus chaque année. Si vous n'êtes pas encore inscrit, vous devez le faire avant le 5 octobre suivant la fin de l'année d'imposition au cours de laquelle vous avez perçu vos premiers revenus locatifs.
La fiscalité des propriétaires bailleurs peut sembler simple en théorie, mais elle peut se révéler complexe en pratique, compte tenu de votre situation personnelle. Il est particulièrement important de consulter un conseiller fiscal si vous êtes imposable à un taux supérieur ou additionnel et souhaitez comprendre pleinement les implications de l'article 24 sur votre situation, si vous possédez un bien immobilier via une société à responsabilité limitée et souhaitez comprendre l'interaction de l'article 24 avec l'impôt sur les sociétés, ou si vous n'êtes pas certain(e) que vos dépenses relèvent de réparations ou d'améliorations.
L'impôt sur le revenu des propriétaires bailleurs est calculé sur les bénéfices, et non sur le loyer brut. Toutes les charges locatives sont déduites des revenus locatifs pour déterminer le bénéfice locatif imposable, lequel est inclus dans vos autres revenus de l'année. Les intérêts d'emprunt ne sont plus considérés comme une charge déductible pour un propriétaire bailleur individuel ; ils donnent désormais droit à une réduction d'impôt de 20 %, ce qui est plus avantageux pour les contribuables imposés aux taux supérieurs que l'ancienne déduction. Il est essentiel d'avoir une vision d'ensemble et de comprendre les liens entre les revenus locatifs, le revenu total, les différents seuils et les diverses aides fiscales.
Si vous souhaitez approfondir chacun de ces points, nos guides sur le calcul de votre bénéfice locatif imposable, les charges déductibles pour les propriétaireset la déclaration de revenus traitent chaque sujet en détail. Vous pouvez également contacter notre équipe.
Les propriétaires sont-ils soumis à une taxe foncière ?
Non, les propriétaires ne sont pas imposés sur leurs revenus locatifs ; le montant est déterminé après déduction des charges déductibles.
Quel est le montant des revenus locatifs exonérés d'impôt ?
Grâce à l'abattement sur les revenus fonciers, si votre revenu brut total pour l'année fiscale est inférieur ou égal à 1 000 £, il n'est pas soumis à l'impôt sur le revenu, à condition que le bien soit loué à une personne non liée. Une fois ce seuil dépassé, l'impôt est dû sur le bénéfice après déduction des charges déductibles.
Quelles sont les dépenses que les propriétaires peuvent déduire ?
Les propriétaires peuvent déduire les réparations et l’entretien, les honoraires d’agence immobilière, les frais de comptabilité, l’assurance, les charges de service, le loyer foncier, la taxe d’habitation et les charges locatives à leur charge, ainsi que le coût de remplacement des biens ménagers dans certaines circonstances.
Les intérêts d'emprunt sont-ils déductibles pour les propriétaires bailleurs ?
Non, pas directement en tant que charge imputée aux revenus locatifs. Un abattement fiscal de 20 % sur les frais financiers est toutefois accordé aux propriétaires bailleurs individuels. Les sociétés à responsabilité limitée ne sont pas concernées et continuent de bénéficier de la déductibilité intégrale des intérêts d'emprunt.
Les propriétaires bailleurs doivent-ils remplir une déclaration de revenus ?
Dans la plupart des cas, oui. Les propriétaires bailleurs individuels percevant des revenus locatifs imposables sont tenus de les déclarer chaque année via une déclaration de revenus, en complétant les pages relatives aux biens immobiliers au Royaume-Uni. Pour les sociétés à responsabilité limitée, les revenus locatifs doivent être inclus dans leur déclaration d'impôt sur les sociétés.
Cet article est fourni à titre informatif. UK Landlord Tax propose des conseils fiscaux spécialisés aux propriétaires bailleurs au Royaume-Uni. Pour des conseils personnalisés adaptés à votre situation, contactez notre équipe.
Simon Thandi
Thandi Nicholls Ltd,
Centre des industries créatives,
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