Comment l'article 24 affecte votre facture fiscale de propriétaire

Si vous êtes propriétaire d'un bien locatif résidentiel et que vous avez un prêt hypothécaire dessus, l'article 24 est probablement la disposition fiscale la plus importante ayant un impact sur vos finances. Pourtant, bien qu'entièrement en vigueur depuis avril 2020, il continue de surprendre les propriétaires, notamment ceux qui n'ont pas revu leur situation fiscale depuis la modification des règles. Cet article explique le fonctionnement de l'article 24, son impact concret sur votre impôt et les options qui s'offrent aux propriétaires confrontés à des difficultés.

Qu'est-ce que l'article 24 ?

Si vous êtes propriétaire d'un bien locatif résidentiel et que vous avez un prêt hypothécaire dessus, l'article 24 est probablement la disposition fiscale la plus importante ayant un impact sur vos finances. Pourtant, bien qu'entièrement en vigueur depuis avril 2020, il continue de surprendre les propriétaires, notamment ceux qui n'ont pas revu leur situation fiscale depuis la modification des règles. Cet article explique le fonctionnement de l'article 24, son impact concret sur votre impôt et les options qui s'offrent aux propriétaires confrontés à des difficultés.

L'article 24 fait référence aux dispositions introduites par la loi de finances (n° 2) de 2015, qui a profondément modifié la manière dont les propriétaires bailleurs individuels bénéficient d'allégements fiscaux sur leurs intérêts d'emprunt et autres frais financiers. Avant la mise en œuvre progressive de ces changements entre 2017 et 2020, les propriétaires bailleurs pouvaient déduire directement les intérêts d'emprunt de leurs revenus locatifs avant de calculer leur bénéfice imposable. Ainsi, un contribuable imposé au taux marginal le plus élevé, percevant 20 000 £ de revenus locatifs et 12 000 £ d'intérêts d'emprunt, était imposé sur un bénéfice de 8 000 £ – un calcul simple et intuitif.

L'article 24 a supprimé intégralement cette déduction pour les propriétaires individuels. Désormais, ces derniers bénéficient d'une réduction d'impôt sur le revenu équivalente à 20 % de leurs charges financières. À première vue, il pourrait s'agir d'un ajustement mineur. En réalité, c'est une augmentation considérable du revenu locatif pour ceux qui paient des taux d'imposition plus élevés.

Mécanismes : Comment fonctionne réellement le calcul

Pour bien comprendre l'impact réel, il est utile de s'appuyer sur un exemple concret. Supposons que vous soyez un contribuable à taux d'imposition élevé avec 20 000 £ de revenus locatifs et 12 000 £ d'intérêts hypothécaires au cours de l'année fiscale 2025/26.

Selon les anciennes règles, vous auriez déduit les 12 000 £ d'intérêts de vos revenus locatifs, ce qui aurait laissé un bénéfice imposable de 8 000 £. À un taux de 40 %, votre impôt sur les revenus locatifs aurait été de 3 200 £.

En vertu de l'article 24, cette déduction n'est pas possible. Votre revenu locatif imposable s'élève à 20 000 £ (moins toutes les dépenses déductibles autres que les frais financiers). En l'absence d'autres dépenses déductibles, vous payez 40 % d'impôt sur 20 000 £, soit 8 000 £. Vous bénéficiez ensuite d'une réduction d'impôt de 20 % sur vos frais financiers — 20 % de 12 000 £ représentent 2 400 £. Votre impôt net sur le revenu locatif est donc de 8 000 £ moins 2 400 £, soit 5 600 £. Cela représente 2 400 £ de plus qu'avec les anciennes règles, pour un revenu et des charges sous-jacents identiques.

Pour un contribuable à taux marginal supérieur, l'écart est encore plus important. De plus, et c'est crucial, la réduction d'impôt est toujours fixée à 20 %, quel que soit votre taux marginal ; par conséquent, plus votre taux d'imposition est élevé, plus l'écart entre le montant perçu et celui que vous auriez perçu avec l'ancien système est grand.

Le piège caché : le résultat net ajusté

L'effet de l'article 24 ne se résume pas au simple calcul de l'impôt, et c'est là que de nombreux propriétaires se font piéger. Les intérêts d'emprunt ne seront plus déduits de vos revenus locatifs, ce qui augmentera votre revenu total même si votre solde bancaire reste inchangé.

Cela a plusieurs conséquences. Si votre revenu net ajusté dépasse 100 000 £, votre abattement personnel diminue progressivement de 1 £ pour chaque tranche de 2 £ de revenu au-delà de ce seuil. Lorsque votre revenu atteint 125 140 £, votre abattement personnel est entièrement réduit. Le taux marginal d'imposition effectif dans cette tranche est de 60 %, et l'article 24 peut y faire basculer des propriétaires qui n'y seraient pas autrement soumis. Un propriétaire percevant 90 000 £ de revenus d'activité et 20 000 £ de revenus locatifs (avant déduction des intérêts d'emprunt de 15 000 £) aurait auparavant pu avoir un revenu net ajusté de 95 000 £, largement inférieur au seuil de réduction. Avec l'article 24, son revenu net ajusté est de 110 000 £, et il perd 5 000 £ d'abattement personnel, ce qui engendre une charge fiscale supplémentaire sans lien avec le revenu locatif lui-même.

Il en va de même pour la contribution aux allocations familiales pour les hauts revenus, qui s'applique si le revenu net ajusté dépasse 60 000 £. Si un propriétaire perçoit des allocations familiales et que son revenu est proche de ce seuil, il pourrait être soumis à une contribution qu'il n'aurait pas eue s'il n'avait pas perçu ces allocations. D'autres facteurs, tels que le remboursement des prêts étudiants, le plafond annuel de pension et l'éligibilité à certains crédits d'impôt, peuvent également avoir une incidence.

Qui est concerné — et qui ne l'est pas

L'article 24 s'applique aux propriétaires bailleurs individuels et aux sociétés de personnes dont les associés sont des personnes physiques. Il ne s'applique pas aux sociétés. Une société à responsabilité limitée peut toujours déduire les intérêts d'emprunt hypothécaire à titre de frais d'exploitation, de manière classique, et ne paie l'impôt sur les sociétés que sur son bénéfice net après déduction des charges financières. C'est la principale raison pour laquelle la constitution en société est devenue une stratégie si souvent évoquée par les investisseurs immobiliers depuis 2017.

Cette restriction ne s'applique qu'aux locations résidentielles et non aux biens commerciaux. Il convient également de noter que l'exemption prévue à l'article 24 pour les locations meublées de vacances ne sera plus applicable à compter d'avril 2025. Auparavant, les propriétaires de locations meublées de vacances bénéficiaient de cette exemption ; ils sont désormais soumis aux règles applicables aux propriétaires de logements résidentiels et à l'intégralité des restrictions de l'article 24.

Que se passe-t-il lorsque votre propriété subit une perte ?

L'article 24 crée une situation délicate pour les bailleurs dont les revenus locatifs annuels (hors charges financières) sont inférieurs à leurs charges financières. L'activité immobilière peut dégager un bénéfice fiscal même si le bailleur a un flux de trésorerie négatif, car les charges financières ne sont pas déduites des investissements. Il ne s'agit pas d'un cas particulier et théorique ; cette situation impactera de nombreux bailleurs fortement endettés, notamment ceux qui ont surpayé des biens immobiliers au plus haut du marché en contractant d'importants emprunts hypothécaires.

Lorsque la réduction d'impôt ne peut être pleinement utilisée au cours d'une année donnée, faute de bénéfices immobiliers ou de revenus totaux ajustés suffisants, les frais financiers non utilisés ne sont pas perdus. Ils peuvent être reportés sur les exercices fiscaux suivants et utilisés lorsque les revenus seront suffisants. Toutefois, ce report doit être activement suivi et réclamé ; il n'est pas automatique et de nombreux propriétaires l'ignorent.

La question de l'incorporation

Pour les propriétaires disposant de portefeuilles plus importants ou de taux d'imposition marginaux plus élevés, la constitution en société — le transfert des biens locatifs dans une société à responsabilité limitée — est souvent la réponse à long terme la plus efficace à l'article 24. Une société paie un impôt sur les sociétés de 19 % (ou 25 % pour les bénéfices supérieurs à 250 000 £) et peut déduire intégralement les intérêts hypothécaires, ce qui peut produire une facture fiscale sensiblement moins élevée sur le même revenu locatif.

La création d'une société n'est toutefois ni simple ni économique. Le don ou le transfert d'un bien immobilier de la propriété personnelle à la société est considéré comme une cession imposable à l'impôt sur les plus-values ​​(CGT) et peut engendrer une facture fiscale importante. Les droits de mutation immobilière (SDLT) seront également dus au taux applicable aux biens immobiliers supplémentaires et seront calculés sur la base de la valeur marchande du bien au moment du transfert. L'intérêt financier de la création d'une société dépendra de la taille du portefeuille immobilier, du montant de l'endettement hypothécaire, des coûts initiaux des biens et des projets à long terme des bailleurs, notamment leur intention de percevoir des revenus de la société ou d'y investir.

Pour d'autres, la pénalité fiscale liée à l'article 24 sera supérieure aux coûts ponctuels de la constitution en société et constituera donc un désavantage pour le propriétaire. D'autres encore, notamment ceux qui ont un petit prêt hypothécaire ou dont le bien immobilier prend rapidement de la valeur, pourraient ne pas constater de retour sur investissement. L'important est d'élaborer une stratégie solide et non de se fier à l'intuition que la constitution en société est toujours la solution.

Mesures pratiques à prendre maintenant

Si vous n'avez pas encore examiné votre situation fiscale au regard de l'article 24, il est essentiel de commencer par bien comprendre l'impact de cette restriction sur votre impôt actuel. Cela implique de calculer vos revenus locatifs et vos charges déductibles, d'identifier le total de vos frais financiers et de déterminer la réduction d'impôt à laquelle vous avez droit, y compris tout report des années précédentes. Vous pourrez ensuite modéliser l'impact sur votre revenu net ajusté et vérifier si vous êtes concerné par l'un des effets secondaires mentionnés précédemment.

Il convient également de vérifier le montant de tout emprunt garanti par vos biens locatifs. Si vous avez refinancé votre prêt hypothécaire pour un montant supérieur à la valeur du bien lors de son introduction en location, les intérêts hypothécaires sur cette portion pourraient ne pas être admissibles au crédit d'impôt.

Enfin, si votre portefeuille a augmenté ou si vos revenus personnels ont considérablement changé depuis votre dernier examen de votre structure, il convient de se demander si votre structure de propriété actuelle reste la plus avantageuse fiscalement, non seulement en termes de Section 24, mais aussi en tenant compte de la CGT, du SDLT, de l'IHT et de votre planification successorale à long terme.

Résumé

L'article 24 a profondément modifié l'économie des investissements immobiliers résidentiels à effet de levier pour les propriétaires bailleurs individuels. En remplaçant la déduction intégrale des intérêts d'emprunt par une réduction d'impôt au taux de base, il a alourdi, parfois considérablement, la charge fiscale effective des contribuables imposés aux taux supérieurs et additionnels. Son impact dépasse le simple calcul de l'impôt nominal et affecte le revenu net ajusté, la réduction progressive de l'abattement personnel, les allocations familiales et divers autres seuils liés au revenu.

Comprendre l'impact de l'article 24 sur votre situation est une première étape essentielle. Ensuite, plusieurs options s'offrent à vous : révision de vos demandes de remboursement de frais financiers et de vos reports, restructuration de votre portefeuille par la création d'une société. Aucune de ces décisions ne doit être prise sans une analyse financière approfondie, et la solution optimale variera d'un propriétaire à l'autre en fonction de sa situation particulière.

Cet article est fourni à titre d'information générale. UK Landlord Tax propose des conseils fiscaux spécialisés aux propriétaires bailleurs au Royaume-Uni. Pour des conseils personnalisés adaptés à votre situation, contactez notre équipe.

Thandi Nicholls Ltd,
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