Pénalités liées à la gestion de biens immobiliers en location : comment le HMRC détermine le montant que vous payez

Si vous êtes propriétaire bailleur et que vous n'avez pas déclaré l'intégralité de vos revenus locatifs à l'administration fiscale (HMRC), la campagne « Let Property » vous offre la possibilité de régulariser votre situation à des conditions plus avantageuses que si l'HMRC lance une enquête. La question principale que se posent de nombreux propriétaires est : quel sera le montant de la pénalité ? Ce montant dépend de plusieurs facteurs, et les connaître avant de contacter l'HMRC peut avoir un impact significatif sur la somme que vous devrez payer.

Comment fonctionnent les pénalités dans le cadre de la campagne « Let Property »

Une déclaration de campagne Let Property comporte trois parties distinctes, et il est important de ne pas les confondre :

• Impôt : l’impôt sur le revenu supplémentaire et, le cas échéant, l’impôt sur les gains en capital, qui auraient dû être payés au cours des années précédentes.
• Intérêts : calculés sur l'impôt impayé à compter de sa date d'échéance initiale jusqu'à la date de son paiement.
• Pénalité : un pourcentage supplémentaire calculé sur l’impôt dû. Ce pourcentage reflète l’appréciation du HMRC quant à votre comportement et à l’exhaustivité de votre déclaration.

Une fois les chiffres exacts calculés, les montants des impôts et des intérêts sont généralement fixés. La pénalité, en revanche, peut être négociée dans le cadre légal. C'est là que vous avez la meilleure chance de réduire vos coûts totaux.
L'une des principales raisons d'opter pour la campagne de déclaration volontaire plutôt que d'attendre d'être contacté par le HMRC est que les déclarations volontaires entraînent généralement des pénalités bien moins importantes que si le HMRC lance une enquête. Vous trouverez des informations complètes sur la procédure sur le site web GOV.UK du HMRC, et nous vous recommandons toujours de les consulter en complément d'un avis professionnel.

Quels sont les facteurs qui influencent la sanction que vous proposez ?

L'administration fiscale britannique (HMRC) n'applique pas un taux de pénalité fixe. Le taux applicable dépend plutôt de trois facteurs principaux.

• Divulgation spontanée ou sollicitée : si vous vous manifestez avant que le HMRC ne soupçonne un problème, votre peine sera bien moins lourde que si vous attendez que le HMRC vous contacte, par exemple par courrier ou en lançant un contrôle de conformité.
• Comportement et durée : l’administration fiscale britannique (HMRC) examine votre comportement et le classe en différentes catégories, telles que la diligence raisonnable, la négligence, l’acte délibéré ou l’acte délibéré et dissimulé. Chaque catégorie est assortie d’une sanction spécifique. La durée concernée influe également sur la période à déclarer.
• Qualité et exhaustivité des informations fournies : l’administration fiscale (HMRC) prend en compte la précision de vos explications concernant l’erreur commise, l’aide apportée par la fourniture de documents et de calculs, ainsi que les informations partagées qu’elle ne possédait pas déjà. Ces éléments déterminent le montant de votre pénalité.

L'administration fiscale britannique (HMRC) a indiqué que si vous ne régularisez pas votre situation que dans trois ans, vous risquez de ne pas bénéficier de la réduction maximale pour régularisation de votre situation. Agir rapidement n'est pas seulement une bonne pratique : cela peut avoir un impact considérable sur votre pénalité.

Échelles de sanctions typiques (en termes généraux)

Les sanctions prévues par cette campagne peuvent aller de l'absence de pénalité si l'administration fiscale britannique (HMRC) reconnaît votre diligence raisonnable et une erreur de bonne foi, à une pénalité pouvant atteindre 100 % de l'impôt dû si votre comportement était délibéré et dissimulé. Si votre situation concerne des revenus ou des actifs situés à l'étranger, la pénalité peut parfois être encore plus élevée que pour les cas concernant uniquement le Royaume-Uni.
Pour connaître les barèmes détaillés, consultez notre article : Hub let-property-campaign.
Ces barèmes sont indicatifs et le pourcentage exact applicable à votre déclaration dépend de votre situation particulière, des années concernées et de la qualité de vos informations. Soyez vigilant si l'on vous promet un pourcentage précis avant que votre dossier n'ait été examiné en détail.

Exemple : Comparaison entre une divulgation volontaire et une enquête du HMRC

Voici un exemple simple illustrant l'importance du facteur temps. Comparons deux propriétaires bailleurs dans des situations similaires, avec le même montant d'impôts impayés.
Le propriétaire A découvre une erreur dans sa déclaration de revenus locatifs et se manifeste spontanément avant même d'être contacté par l'administration fiscale. Sa déclaration est complète, complète et étayée par des justificatifs. Selon la catégorie de comportement, il pourrait écoper d'une pénalité minimale, voire d'aucune pénalité s'il s'agit d'un cas de diligence raisonnable.

Le propriétaire B présente le même impôt impayé, mais attend de recevoir un courrier du HMRC pour agir. Comme sa déclaration est maintenant exigée, la pénalité minimale est bien plus élevée que s'il s'était manifesté en premier, même si l'impôt et les intérêts sont identiques à ceux du propriétaire A.
À montant d'impôt impayé égal, la différence de pénalités peut être considérable. C'est pourquoi nous conseillons généralement aux propriétaires de ne pas tarder à déclarer leur situation dès qu'ils savent qu'une déclaration pourrait être nécessaire.

Comment un spécialiste vous aide à éviter les pénalités pour suroffre

Le pourcentage de la pénalité étant négociable, il existe un risque réel que les propriétaires proposent au HMRC une pénalité supérieure à celle requise, surtout s'ils préparent la déclaration sans l'aide d'un expert. Un conseiller spécialisé peut apporter son aide en :

• Il convient d’examiner le comportement qui a conduit au sous-paiement pour chaque année fiscale, plutôt que d’appliquer par défaut la même catégorie à l’ensemble des informations déclarées.
• Confirmer le nombre exact d'années à inclure, en fonction du dépôt des déclarations et du comportement appliqué.
• Appliquer avec précision les directives et manuels publiés par le HMRC, afin que la réduction des informations divulguées demandée soit correctement justifiée et étayée.
• Préparer un dossier complet, précis et bien étayé, afin de réduire le risque que l'administration fiscale britannique (HMRC) pose des questions ou rejette la déclaration et d'allonger la durée du processus.

Quand faut-il demander conseil avant d'utiliser la campagne « Let Property » ?

Dans certaines situations, il est conseillé de consulter un professionnel avant de faire toute déclaration à l'administration fiscale (HMRC), car il est difficile de revenir sur des décisions prises dans l'immédiat. Cela est particulièrement vrai si vous avez un important impôt impayé, des biens immobiliers ou des revenus à l'étranger, si vous avez déjà été contacté par l'HMRC concernant des problèmes similaires, ou si vous possédez plusieurs biens immobiliers ou un patrimoine immobilier complexe.

Sachez que, même si la campagne vise à encourager les déclarations dans des conditions favorables, une déclaration incomplète ou incorrecte peut être rejetée, entraîner des contrôles supplémentaires de l'administration fiscale (HMRC) et parfois une amende plus élevée. Il est généralement plus prudent de demander conseil avant d'informer l'HMRC.
Si vous pensez devoir effectuer une déclaration dans le cadre de la campagne « Let Property Campaign », consultez notre centre d'information dédié pour obtenir plus de conseils ou contactez notre équipe pour discuter confidentiellement de votre situation.

Thandi Nicholls Ltd,
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